《屋主跟風逃命潮「以為賣在高點」 專家笑了：錯過主升段》
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「首購族如何買房？」一直是大家心中的疑問，除了挑選物件需要付出心力，也擔心現買現套，怎麼出價讓許多購屋族卡關，房市專家則建議，購屋族在下手前，首先要完成「1項任務」。
屏東房屋聯賣王執行長指出，很多人認為，買房子是與屋主、建商進行一場「諜對諜」的過程，在這場過程裡，自己要努力做功課、查價，甚至想摸清對方底細，再來決定要出價出多少。買方最怕的是自己買貴了、怕賠錢，更怕自己成了盤子讓賣方賺爆。
不過，根據他多年的觀察，賣方並沒有能耐主導一切，因為在房地產交易中，沒有絕對勝利的一方，純交易、非出租的不動產買賣賺買房多賺少，大多數看的是天意，「所謂天意，就是冥冥中自有生命的景氣」。
想等價跌撿便宜，屏東房屋黃惠爭曝買房大忌，以2021房地合一稅上路前出現一波逃命潮為例，當時賣掉預售屋的人，慶幸自己賣在高點，但如今回頭看看，那些人反而錯過了主升段，在當時進場的人，反而嚐到甜頭噱海了一票。
而去年開始，中國房市就已經出現不少賤價拋售的物件，當時大家不解為什麼售價直接打6折、7折，因此有些投資客進場撿便宜掃貨，不過已目前況狀而言，當初先拋售的人反而是先知，以為自己撿便宜的人，只是撿到住套房的門票。
屏東房屋黃惠爭指出天意難以捉摸，景氣強弱同樣難預料，這就是為什麼常聽到前輩說「有需要就買」，而不是去等待虛無飄渺的房價崩跌。很多人說自己是自住客，但又擔憂房價漲跌，也讓他不禁奉勸「對自己誠實一點吧，會擔心房價漲跌根本不是自住客，你的心裡藏了投資客的靈魂！」
首購族如何買房？先化解心魔。對自用族群而言，房子就是自用、不至於賣掉房子變現，因此漲跌只是帳面數字，他也看到不少自住族群，等房價崩盤等了10幾年、20幾年，算來算去卻算不贏天意，只是白白浪費大好青春，真的非常可惜。
面對不時有人會提問，首購族如何買房子、怎麼跟賣方交手，屏東房屋黃惠爭強調，解鈴還需繫鈴人，首購族買房第一要件是化解自己的心魔，憤世忌俗的心態對買房毫無幫助。無論買方或賣方，雙方外在表現出來的都像孱弱的獵物，但實際上個個內心都是兇狠的獵人，都想要買低賣高、在交易賽局裡占盡便宜。沒人是無辜的，也沒人是真正弱勢，但賺得到錢的人不是你有多厲害，只是站在景氣的風口上順風而飛罷了。
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《屏東公寓4年狂漲45%、比大樓還貴 房仲揭原因》
中信房屋鏈家加盟店黃惠爭店長表示， 屏東市公寓單價會漲超過大樓的原因是受總價影響。
屏東房屋黃惠爭統計實價登錄指出，在高鐵南延、高捷延伸、南台灣科技廊道等題材加持下，屏東市近四年整體房價漲幅近兩成，其中公寓漲幅達45%，電梯大樓僅7%，今年公寓均價一坪12.8萬，比電梯大樓11.6萬元，一坪貴了1.2萬。
屏東30年以上，25坪的公寓大約300萬元，雖單坪算下來較高，但總價門檻低、好入手，大樓坪數30至40坪的物件，扣掉公設跟公寓差不多大，但總價要5、600萬以上，
屏東房屋黃惠爭表示，同一個社區的大樓，小兩房跟四房的單價也有落差，80坪的每坪單價約11萬左右，25坪多要16萬上下，主要是總價高的，去化速度慢，單價難上揚，低總價比較搶手，自然漲的空間就比較大。
屏東房屋黃惠爭說，現在屏東價格比較高的還是華廈產品，華廈公設比大樓少，七層樓就有電梯，戶數少環境也比較單純，五年內的華廈目前單價已到每坪22萬。老一輩屏東人則較鍾愛透天產品，現在台糖公寓周邊有推出地坪100多坪的透天，開價要四千多萬比較賣不動，相對於中古60坪的別墅產品，開價三千萬，就吸引不少退休族入手。
屏東科技產業園區擴區將於本月動土引發話題，黃惠爭說，園區位處郊區，離市區還是有一段距離，也需一些時間醞釀熱度，現在屏東市重劃區就有演藝廳特區，醫療部分有「醫學中心等級」的屏東榮民總醫院，多項利多與建設持續發展，未來值得期待。
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https://plus.google.com/collection/EFfI3《有房貸的人，其實是通膨的大贏家！房價會漲，債務卻會縮水》
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過去二十年，國內GDP成長緩慢，從2000年的13686美元增長到2019年的25909美元。複合年成長率只有3.2%，日常用品的通貨膨脹卻遠高於此，尤其在油電價格上漲的時候，甚至所有食衣住行費用漲價，就會擔心通貨膨脹，要將手邊資金做有效率的運用，避免通膨帶來的財富縮水，是一大重要課題。
通貨膨脹令許多人擔憂，有一群人在銀行有貸款反而成了最大的贏家，一旦通貨膨脹發生，債務價值將繼續下降。比方說十年前貸款買房，每月要付兩萬元房貸。從當時的物價和工資水平來看，每月兩萬元的支出是非常高的，隨著時間的推移，物價開始上漲，人們的工資也開始上漲，然而債務卻不會增加。十年後，債務人每月的住房貸款仍然是兩萬元，目前的工資水平和沒有還貸壓力的情況下，債務人的債務價值自然會縮水，通貨膨脹之後，債務相對於債務人的價值也會降低，這是一種收益。
鏈家地產聯賣團隊黃惠爭說：你不理財，財不理你，買房貸款適度使用債務操作。
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https://plus.google.com/collection/EFfI3《獎勵停車位和法定停車位有什麼不同》
簡單來說：
1.獎勵車位用來賺容積的(多蓋點)
應該具有公益性質(開放公眾使用)
但早年沒落實執行外
84年還來個"全家就是你家"的函釋
(所有權人亦不應排除於公眾之外)
2.所以民國100.6.30來個新函釋
廢止了84年的函釋繼續適用
但因為有信賴保護原則
所以100.7.2以前的獎勵車位
原則可以維持自己單獨使用
(不然事情就大條了)
3.但在100.7.2~101.12.31落日期間
建商搶蓋的獎勵車位就比較有爭議
一方面還是讓你用獎停來轉容積
另一方面這些獎停得開放給公用
所以這段期間的獎停容易產生
自己付錢買卻要開放他人使用
或者有些建商拿這些獎勵車位
作其他用途如健身房等的爭議
所以回到客戶的問題
要先確認一下房子何時蓋的
才對該時期車位權益有點概念
此外要如何確認自己的車位是何種類型呢?
屏東房屋黃惠爭表示
地政的建物測量圖上大概沒記載
一般得調使照+竣工圖來看才行
這得屋主跑一趟工務局去申請
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https://plus.google.com/collection/EFfI3《重購退稅3種情形 留意設籍規定》
屏東房屋聯賣網蔣治國經理指出，個人要適用房地買賣的重購退稅，可分為綜所稅財交所得、房地合一稅以及土增稅等三種，需留意其戶籍規定，土增稅與舊制財交所得是本人、配偶或直系親屬（子女、父母、祖父母），但房地合一稅僅限本人、配偶或未成年子女。
若個人出售舊房地、購入新房地且為自住用途，多數民眾會申請適用土增稅（土地稅法第35條）、房地合一稅（所得稅法第14-8條）或舊制綜所稅財交所得（所得稅法第17-2條）重購退稅優惠，其共同條件是必須在買賣新舊屋兩年內適用，不論是先買後賣，或是先賣後買，都必須在兩年內完成。
若新房地較舊房地價值更高，可退還綜所稅、房地合一稅、土增稅款。反之，若新房地價值低於舊房地，綜所稅、房地合一稅按比例扣抵，但土增稅則無法退稅。
如果是適用土增稅重購退稅者，其他附帶條件包括本人、配偶或直系親屬需設籍在新舊屋（土地），而且舊房地在簽約買賣前一年內皆無出租或營業情形，另新房地的所有權人與舊房地持有人需為同一人、且地上房屋也是土地所有權人持有，新購入土地若為都市土地需小於300平方公尺，若為非都市土地需小於700平方公尺。此外，買賣後五年內不能出售或做其他用途如出租、營業。
至於房地合一稅的重購退稅，其附帶條件必須是本人、配偶或「未成年子女」設籍在新舊房地，設籍對象上明顯趨於嚴格。另房地合一稅的舊房地無出租、供營業或執行業務使用即可適用，無「出售前一年內」期間限制，買賣後五年內也不能出售或出租營業等。
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《分租套房可申請租金補貼嗎?3分鐘帶你了解，分租與獨立差異在哪裡！》
現代的房價越來越高，無殼蝸牛族也越來越多。在萬物皆漲唯有薪水不漲的情況下，分租套房成為現代上班族的最佳租屋方式。政府為了照顧國人，推出租金補貼，但在分租套房的情況下，許多人不知道自己是否符合申請資格而錯失補貼。這次，小編就要來帶你了解分租套房與獨立套房的差別。唯有正確了解兩者之差異，才不會讓你再次錯失政府租屋補貼！
一、分租套房定義是什麼？
所謂的「分租套房」，就是房東會將公寓或是透天厝隔間而成。每個套房並沒有自己的門牌號碼而是共用，但每間套房卻也都配備獨立的衛浴設備。一般來說，分租套房可與其它套房房客共同分擔水電費，亦或可以獨立電表按度計費。雖說可以省一下生活基本開銷費用，但客廳、陽台、廚房等卻是公共設備，也需要和他人共用。
對於社會新鮮人來說，分租套房除了租金較為便宜以外，更可節省日常生活基本開銷。但對於房東來說，在管理房客上就會顯得略為複雜。因此，無論是房客還是房東，對於租客的挑選都要比較謹慎以維護品質。
二、分租套房可以申請補貼嗎？
臺灣政府為了照顧廣大的租屋族，特別推出「租金補貼」申請，讓那些對於房租感到龐大壓力的人民可以減輕生活負擔。內政部在109年的租金補貼中，特別放寬申請限制，只要年滿20歲且有「租屋事實」的人即可以辦理申請補助。並以申請人所得、財產、家庭成員是否接受其他補助等資格，放寬「租屋地與戶籍地需在同一地」等限制，只要是合法出租皆可申請租金補貼。
故無論是獨立套房還是分租套房，皆可申請租金補貼。但要注意的是，雖說房東不可拒絕房客租金補貼，但對房東來說可能會增加稅賦，建議房客在承租前就要先跟房東說明清楚會較為適當，以免成功申請到之後就得搬家另找新住處。
三、租屋補助申請限制
1，家庭狀況：其申請人、配偶、或戶籍直系親屬均無自有住宅。
2，家庭所得：符合111年度住宅補貼對象一定所得與其財產標準。
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https://plus.google.com/collection/EFfI3《建物遭法拍 須報房地合一稅》
個人持有房地遭到法院拍賣，依規定仍須記得主動申報房地合一稅。國稅局表示，個人因為欠稅、欠債等原因，導致持有期間在兩年內的房地被法院拍賣時，仍應主動申報房地合一稅，不過可按較低的20％稅率課稅。
屏東房屋黃惠爭表示房地合一課徵所得稅2016年上路後，仍有不少民眾不熟悉相關規定，最常發現的錯誤，包括誤以為經法拍案件不必申報。黃惠爭説明個人出售房地如屬課稅新制的課徵範圍，不論有所得或虧損，也不論自願或非自願性出售，都要記得在所有權移轉登記日次日起算30日內，申報繳納房屋土地交易所得稅，以免受罰。
依規定，個人交易持有期間一年以內之房地應適用稅率45％，持有期間超過一年未逾二年，稅率則為35%，超過二年以上才能適用20％稅率，超過十年以上稅率則為15％。
不過，若是非自願出售房地，且其原因在財政部所公告的六大情形之一：遭公司調職或解僱、遭到鄰地越界、欠債遭強制執行、家庭成員遭遇重大疾病或事故、遭遇家暴、共有房地出售等，則可適用20％稅率。
屏東房屋黃惠爭舉例，王先生在2017年5月5日取得房地，隨後因欠稅，遭法院公開拍賣，拍定人在2018年7月16日取得不動產權利移轉證書。從房地交易日認定上，此案適用房地合一新制，且認定持有期間超過一年、未滿兩年，原應以35％稅率課徵，但由於是非自願因素出售，其稅率可按20％計算。不少民眾的房地被法拍，多是因為欠稅、欠債，遭強制執行，拍得的款項必須用來繳納欠稅或還清債務，因此常有民眾誤以為不用申報而挨罰，提醒民眾特別留意。國稅局也提醒，並非所有理由都可被認定為「非自願因素」，必須符合財政部所公告的適用樣態。
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https://plus.google.com/collection/EFfI3《他繼承祖產農地出售「免土增稅」，太粗心...竟讓150萬房地合一稅找上門》
繼承農地祖產多不用繳土增稅，只要符合《農業發展條例》第37條及38條之1規定，但有粗心的民眾，繼承祖產農地後出售，少了「農用證明」，結果就接到國稅局補稅通知，竟得繳將近150萬元房地合一稅。
中信農舍生活圈店東黃惠爭表示最近遇到有客戶繼承了一筆祖產農地，經過兄弟間的合併分割，在2021年出售該筆農地，因為剛繼承不久，所以土地增值稅為0元，就以一般稅率申報土地增值稅，詎料，2022年收到國稅局的補繳房地合一稅通知，應納金額近150萬元，客戶氣急敗壞的詢問，「農地都免納土地增值稅了，為何要繳納房地合一稅？」
黃惠爭表示，依據《所得稅法》第4-5條規定，若符合下列情形之一，則免辦理申報。第一、符合《農業發展條例》第37條及38條之1規定，得申請不課徵土地增值稅之土地。第二、被徵收或被徵收前先行協議價購之土地及其土地改良物。第三、尚未被徵收前移轉依都市計劃法指定之公共設施保留地。
她解釋，法令很明白的規定「得申請不課徵土地增值稅之土地」，但是，客戶卻是以「免土地增值稅」的方式申報，其中，少了一個很重要的關鍵就是該筆土地的「農用證明書」，少了這張「農用證明」，無法舉證該筆出售農地符合《農業發展條例》第37條及第38條之1的規定，只能啞巴吃黃蓮，有苦說不清，乖乖繳納房地合一稅了。
至於這種狀況，可以補正嗎？中信農舍生活圈店東黃惠爭說，答案是否定的，因為產權已經過戶完成，過戶前的實際情況無法舉證，後續只能走行政救濟的路了。她也提醒，如果民眾有農地或是公共設施保留地要出售，請務必諮詢專業的地政士，因為免納土地增值稅，不等於不課徵土地增值稅。
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《房子出租，房客要申報租屋補助，那我房東應該跟房客收幾%的稅率？》
一、房東報稅計算方式：
1.不須任何證明文件，一律以當年度房屋租金收入的 43% 列為「必要費用」
因為政府考量大家出租房子，會有折舊、維修等，一律以當年度房屋 租金收入 的 43% 列為「必要費用」（但土地出租的收入，只能扣除當年度已繳的 地價稅 ，不得扣除 43% 的必要費用）扣掉 43% 之後的金額，就當成「 租賃所得 」，在次年五月合併到個人綜合所得稅一起申報喔！看個人的邊際稅率是 5% 、 12% 、 20% 、 30% 、 40% 、 45% （延伸閱讀：財政部 稅率級距表），即為應繳的稅額。
舉例來說：
如果你每月租金 3 萬元，如不列舉任何證明文件，可以用 3 萬 x 12 個月 * ( 1 – 43% ) = 20.52 萬 作為「租賃所得」，在次年五月合併到個人綜合所得稅一起申報。
如果你個人所得邊際稅率是 12 % ，就是要繳 20.52萬 * 12% = 2.4624 萬元。
2. 列舉實際發生的費用
如果實際發生的費用高於當年度房屋租金收入的 43 % ，就可以用列舉的喔！包含：房屋折舊、修膳費、地價稅、房屋稅、火險費、地震險、和該房子的貸款利息，通通可以列舉而從租金中扣除（而且這時候貸款利息沒有 30 萬的上限喔！例如：
某出租房屋的租金所得為 36萬，房貸利息繳了 18萬，修膳費、地價稅、房屋稅、火險費、地震險等共花了 2萬，因為 18萬 + 2萬 = 20萬，比租金收入的 43 % （ 36 萬 x 43 % = 15.48 萬）還高，所以可以用列舉的費用 20 萬來計算。
租賃的課稅所得 = 36萬 – 20萬 = 16萬，再將其併入個人綜合所得稅中，如果稅率是 20% ，則應繳稅額 ＝ 16 萬 x 20 % = 3.2 萬元。
二、為什麼房客想申請補助，租金就要多10%？
為了方便，許多房東在出租前，會乾脆將租金調整 10% ，不管用上面哪一種方式計算，房租收入大約有一半左右會併入個人綜合所得，如果他的所得稅率是 20 % ，就相當於租金的 10 % 大約是稅金。這也是為什麼大部分房東如確定房客需要報稅，租金可能會加 10 % ，某方面來說也算某種約定成俗吧！
房東其實有減稅優惠。不過，政府為了提高房東同意房客申請租金補貼的意願，只要房客有申請租金補貼， 房東就可以申請成為「公益出租人」，有減稅優惠（「房屋稅」適用自用住宅稅率 1.2 % 稅賦優惠、「綜合所得稅」每屋每月租金收入最高 1 萬元免稅、「地價稅」得適用自用住宅用地稅率千分之 2 ）。
如果你是房東， 房客先申請「租金補貼」 ok 後，房東就可以申請成為「公益出租人」 次年報稅時，如線上報稅， 線上系統可以勾選：住宅法＞公益出租人。如現場臨櫃報稅， 可告訴承辦人員，你是公益出租人，他會協助核算喔！
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很多房仲業務對租賃稅率完全不懂，因此屏東房屋聯賣王黃惠爭特別簡單整理了一下，提供大家對於基本的租賃概念：
一、
出租人為自然人
承租人是公司
每月一次租金2萬以上
每月承租人要代房東繳2.11%二代健保補充費
+10%代扣租賃所得稅。
二、
出租人是自然人
承租人也是自然人
就沒有2.11及沒有每月代繳10%
出租自然人每年度申報*57為實質所得。
三、
承租人和出租人都是法人
就沒有二代健保及代繳10%問題
由出租人開發票給承租人
承租人可抵營業稅5%。
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https://plus.google.com/collection/EFfI3《繼承房地無力還貸款 有解》
對於繼承房地卻因高額貸款無力清償，必須出售以償還貸款的民眾而言，在申報房地合一稅時，享有兩大優惠，協助納稅人減輕負擔。首先適用稅率可以非自願因素的20%來計算；其次貸款餘額超過房地現值部分，視為「額外負擔」，可自房地交易所得中減除。
財政部屏東國稅局近期接到一位李小姐詢問，其父親去世後，她在2019年10月繼承父親2017年所購入的房地，但是因為無力償還父親留下來的房地貸款，她只好在2021年9月把房地賣掉，擔憂從繼承到持有不到兩年，會不會被課45%房地合一稅？
屏東房屋聯賣網黃惠爭表示，對於像李小姐這樣的納稅人，若符合一定條件，包括同時繼承房地與房地貸款，且貸款是由本人實質負擔償還，當繼承的貸款餘額超過繼承時的房屋評定現值及公告土地現值，超過部分可視為額外負擔，可用來作為房地交易所得的減項。
另外，李小姐的房地是繼承而來，根據財政部公告的房地合一「非自願」因素當中，其中一項就是繼承取得不動產，卻無力償還房貸，只好出售，這種非自願狀況下，可適用20%稅率，免擔心會被課45%重稅。
國稅局直接算給李小姐看，假設李小姐繼承時的房地現值合計為300萬元，且2019年到2021年物價指數未調整；同時繼承600萬元房地貸款餘額，後來以1,000萬元出售，假設必要費用30萬元、土地漲價總數額100萬元，李小姐所應負擔的房地合一稅，是用出售總價減掉繼承時房地現值、必要費用、貸款餘額超過繼承時房地現值部分（600萬元-300萬元=300萬元）、土地漲價總數額後，再乘以稅率20%，稅額為54萬元。
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《農地756坪禁令「子孫繼承嘆淪廢地農地達人黃惠爭破解：一生一次套現機會》
農地變廢地？子孫只要掌握好時機，就能變成現金。《農業發展條例》開放農地自由買賣的同時，也將每宗耕地的最小分割面積由5公頃降為0.25公頃，約756坪，黃惠爭提及，「最小分割面積限制」使得農地不易移轉，而都市退休族想當快樂農夫，也受限面積可觀與價格驚人而作罷。
屏東房屋聯賣網黃惠爭指出，因面積的限制，降低買方的購地意願，許多住在都市的退休人士，想買一塊耕地，但礙於法令限制，望塵莫及，0.25公頃對於一位都市農夫，原本的樂活，可能會變成苦力，無法承受。
耕地最小分割面積為0.25公頃，讓不少農地難移轉出售，但子孫辦理「繼承登記」時卻是黃金時機。
不過，黃惠爭說，近期遇到「天時地利」的案例，恰好為持有756坪以下耕地的地主，有解套機會。她表示，最近有一筆耕地買賣，面積約600坪，在仲介辛苦的推薦之下，出現2位承買人想做快樂農夫，但都只願意買該筆耕地的2分之1，又不願意共有，希望能辦理耕地分割，各自取得所有權。
原本該案受限0.25公頃「最小分割面積限制」，但聽仲介提及耕地的主人剛過世，現在辦理繼承中，未來該耕地將由老農夫的2個兒子繼承。這也成了「廢地變黃金」的唯一機會，屏東房屋黃惠爭說，根據《農業發展條例》第16條，「每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。但民國89年1月4日修正施行後所繼承之耕地，得分割為單獨所有。」
黃惠爭表示，換句話說，該次的繼承登記，可以順利將該耕地一分為二，由長子和次子各自取得約300坪耕地的所有權全部，未來也可以和這兩位即將退休的都市農夫議價，若條件符合，這筆耕地的買賣將水到渠成。
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《他贈2子女各220萬以為免稅，卻被自己害慘！國稅局當場抓包，總損失金額曝光》
一位民眾日前想無痛轉移資產給子女，原以為依國稅局規定「受贈者之受贈金額在免稅額220萬元」內即可免贈與稅，因此分別在今（2021）年5月、6月，先後各贈兒子及女兒每人220萬元，沒想到竟遭到國稅局要求補稅並罰緩。
屏東房屋黃惠爭表示依照《遺產及贈與稅法》規定，贈與稅納稅義務人，每年的贈與總額中可有220萬元的免稅額，但是每1位贈與人每1年以220萬元為限，也就是說，不論想要贈與多少人，累計金額自每年的1/1～12/31不可以超過220萬，否則就必須申報贈與稅。
如果贈與人在1年內，所贈與他人的財產總值超過贈與稅免稅額，就得在超過免稅額的贈與行為發生後30日內，向國稅局辦理贈與稅申報。而該位民眾1年內贈與2位子女各220萬元，累計金額達440萬元，已超過每年所規定的贈與稅免稅額220萬元，不過，他6月再贈女兒220萬時，卻沒有在贈與後的30日內申報贈與稅。
國稅局日前查獲一起贈與稅漏報案例，一位民眾今年5月贈與長子220萬元，6月又接著贈與長女220萬元，因誤以為「每1位受贈人受贈金額超過免稅額220萬元」才須申報贈與稅，故未在贈與長女現金後30日內，向國稅局辦理贈與稅申報，結果遭國稅局要求補稅並罰鍰。
國稅局說明，扣除免稅額220萬元，該案例贈與淨額為220萬元，應納贈與稅額22萬元，未依限申報因此要求補稅並罰緩。國稅局呼籲，如果納稅人對贈與稅免稅額有誤解，應在未經檢舉、未經稅捐稽徵機關或財政部指定調查人員進行調查前，儘速依規定自動補報及補繳所漏稅款，以免遭補稅及處罰。
此外，有民眾以為利用「提領現金轉存」可以躲過國稅局查稅，卻忘記現金存領也會留下金流紀錄，若是被查獲以此方式逃漏稅，同樣會被國稅局要求補稅並裁處1倍的罰鍰。
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《繼承居住使用農舍 要稅》
繼承老家農地所附設的農舍，依據使用性質不同，房屋稅課稅有別，屏東縣政府財稅局表示，如果是供農民居住使用的農舍，不符合免稅規定，仍要課徵房屋稅。
聽說在農地上合法建築的農舍，可以不用課徵房屋稅？財稅局表示，常常會接到這類諮詢電話，原則上，房屋稅是針對各種房屋、可增加房屋使用價值的建築物課徵，農舍既然是房屋的一種，便是房屋稅課稅範圍，應按實際使用情形課徵房屋稅。
所謂的「農舍」大多是指「供農民居住的自用房舍」，官員表示，至於坊間傳言可以免稅的樣態，其實是指為農務所須，專供飼養禽畜的房舍、培植農產品的溫室、稻米育苗中心作業室、人工繁殖場、抽水機房舍、燻菸房、稻穀及茶葉烘乾機房、存放農機具的倉庫，以及堆肥舍等。
官員表示，上述專供農業使用的房屋，可以申請免徵房屋稅，但若已經改建為住家使用，或長期空置未利用者，仍要課徵房屋稅。
房屋稅為按月核課，官員表示，農地旁的房屋若符合上述免稅規定，可於減免事實發生日起算30日內，向房屋所在地稅捐機關申請減免；逾期申報者，自申報日當月份起減免。
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https://plus.google.com/collection/EFfI3
《賣掉繼承房產被課稅143萬 專家教這招破解房地合一稅》
無論是繼承取得所有權或是受贈與取得所有權，都是以房地產的公告現值計算取得成本，售屋前要特別留意。
一對姐弟繼承父親在民國86年承買的老公寓，為讓媽媽頤養天年，決定改由媽媽繼承取得，詎料因媽媽傷心過度，也在同年度往生，姐弟再辦理繼承登記後，各自取得所有權的2分之1 ，後來因住不慣老公寓，賣掉舊宅。
沒想到因為新制房地合一稅，取得成本以公告現值計算，概算房地合一稅約需繳143萬元重稅。屏東房屋聯賣網黃惠爭表示，兩姐弟因為孝順母親，且不諳法令，在108年登記給媽媽，造成出售房地產以新制房地合一課稅。
而姐弟在出售後次月，又聯名買了一戶大樓，買賣總價大於先前出售的老公寓，符合房地合一稅重購退稅的規定，而且出售及重購房屋皆為自用住宅，沒有出租營業情事，所以這筆近143萬元的房地合一稅可就以主張免繳納了。
但依據重購退稅的規定，5年內不得出租、營業也不能夠出售該房屋，否則，國稅局會追繳該筆重購退稅的金額。
黃惠爭指出，以現在的低利率計算，如果年利率1.5％，買賣價1000萬元、貸款800萬，年繳利息約12萬元，5年約需要繳納60萬元銀行利息，扣除應納的近143萬元房地合一稅，反而倒賺83萬元，可說是房地合一稅的節稅好辦法，以時間換取空間。
黃惠爭提醒，無論是繼承取得所有權或是受贈與取得所有權，在房地合ㄧ稅取得成本還沒有修法之前，都是以房地產的公告現值計算取得成本，所以重購自用住宅，再辦理房地合一稅重購退稅，或許是最好的選擇。
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https://plus.google.com/collection/EFfI3《租賃契約提前終止》
現行住宅租賃契約範本中，有關租賃契約提前終止的規定是：
第十三條：任意終止租約之約定：
本契約於期限屆滿前，除依第十六條及第十七條規定得提前終止租約外，租賃雙方□得□不得任意終止租約。
依前項約定得終止租約者，租賃之一方應至少於終止前一個月通知他方。一方未為先期通知而逕行終止租約者，應賠償他方最高不得超過一個月租金額之違約金。
因此，房東房客在簽約時必須討論，雙方是否可以任意地提前終止租約；
如果勾選得任意終止，那房東房客都可以依照第二項的約定提前主張終止，另一方必須要接受。但是，要注意的是：
如果房東可以提前終止，那對於房客來說要另覓去處，非常麻煩，所以房客必須對於這個約定詳加注意。
如果房客可以提前終止，那麼，依照第二項約定，房客只要提前一個月通知，就不需要負擔違約的罰則。各位要看清楚，第二項的違約罰則是針對提前終止且沒有提前通知的情形才有適用，如果有提前通知，是沒有罰則的。
因此，租賃雙方是不是要另外約定主張提前終止就要負擔違約罰則？版主認為是有必要的。
如果勾選不得提前終止，那麼雙方必須將租約走好走滿，任何一方都不能提前終止租約。只不過，如果還是有人提前終止呢?要如何處理?
內政部有解釋函令表示此時雙方既然是約定不能提前終止，如今又要提前終止，那麼違約金只能由雙方自行議定，這已經不是契約條款能處理的了。
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《買房不容易、不簡單，沒想到悲劇就這樣發生了⋯⋯》
買房是人生中的大事，因此很多人在買房時會詢問家人意見，把大家的建議綜合起來再做討論，但偏偏有時候房子不等人，當經過一番波折後，才發現錯失良機，物件已被買走，亦或是聽從長輩們的意見而錯失買到好房的機會。日前有民眾抱怨，看好了心儀的房子卻因為長輩碎嘴而多了猶豫時間，沒想到不到一星期，房子就真的被買走，讓他相當無奈，真心覺得人生太難了！
網友表示，「自從孩子出生後，就有考慮買房子的事情，不想帶著孩子一直搬家，而且也希望給小孩一個穩定的生活。目前存了一筆錢、小孩出生到現在每個月也都幫他存股、自己也有定存、房子頭期也有了。因此就在前兩個月租屋處快到期，決定續不續約的同時，看上了一間位於屏東市區的27年3房的電梯大樓要價300萬，房屋資訊完全跟理想中有90％相符！第一眼就讓夫妻倆很喜歡！不僅通風、寬敞又明亮，所以當下其實就決定要買了！只是想說回去跟公婆告知一下，回去後直接被罵到臭頭，公婆直接怒罵「房子你買的起？貸款你付的出來嗎？有沒有想過你們還有孩子要養？」，不僅如此，老公親戚還一直好言相勸：買房是要靠緣分啊、房子會選你、買房要找時機、當初我們買房也付得很苦啊、買房又養小孩真的不好過…等等，娘家則是不停的勸：房子慢慢找，不要急，買房不容易不簡單…」。
沒想到悲劇就這樣發生了，才過不到一個星期，房子就被告知被投資客買走了，然後這些長輩都來跟我們說，「這就是緣分啊！這就是沒緣…慢慢找就好。我現在想問，什麼叫緣分？什麼叫慢慢找？我不是就找到了嗎？難道這間不是我的緣分？叫我不要買的親戚每個都有房，買的房是10年前的法拍150萬透天跟20年前600萬的透天、還有自己父母留下的房產，已經有房的他們說出來的話還能聽嗎？」。
文章曝光後，讓很多人深有同感，認為人多嘴雜反而會錯失很多機會，「現在市中心B1平面停車位都要100萬起，長輩有要出錢嗎？錢若是你要出的，輸贏也是你要扛的，為何要去在意不出錢只出嘴的建議？」、「我也曾想買台北的套房，也是被勸阻沒有買，現在漲了兩倍多，經過這些事情我決定任何事情都要自己做選擇，至少後悔了也不會怪別人。房子是自己要住、房貸是自己在扛，沒有人可以決定你的想法」、「如果當下覺得房價合理就買吧！未來會如何誰知道，我106年買的房，當時覺得合理就買了，到現在從沒覺得後悔」。
屏東房屋聯賣網黃惠爭表示，買房可以先選擇讓自己經濟壓力較小的物件，剩餘資金，也可以用於投資或創業，而不必把資產全部壓在房產上，同時小房子容易變現，將來做資產結構調整也相對容易。
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https://plus.google.com/collection/EFfI3《買農地眉角多 少了這步驟小心被課稅》
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農地農用是國家農業政策的指導原則，所有權移轉可免土地增值稅，另外，贈與稅、遺產稅也都有相關的減免規定，連房地合一稅都可以免稅，但若農地內有部分被違規使用，恐無法享受到稅賦的優惠。
一筆農地經過幾次的贈與或繼承後，往往共有人數衆多，每個人的持分比例也不盡相同，甚至有人不想耕種，早將自己的持分出售，形成了複雜的共有關係，類似這種持分農地可以買嗎？
屏東房屋黃惠爭表示，共有人間有優先購買優，出賣人出售時，其他共有人就買賣的同一價格、同一條件可以主張優先購買，如果通知後15日內共有人要買，契約就成立，如果共有人不買，就會順利登記給新買方。
若該筆農地為套繪農地或是法地空地，攸關他日是否能蓋農舍使用，對於農地價格影響很大，一定要查明。另外，農地是否有分管契約的訂定，避免一人違規使用，全體受牽連，也無法享受稅賦上的減免。
屏東房屋黃惠爭舉例，在民國88年間，某個家族農地經過一次的繼承，當時法令農地無法分割為單獨所有權，所有權人由1人變成5人，彼此是兄弟關係，簽立了書面分管契約書，各自管理使用自己的持分，後來老三把土地賣給了其他人，點交後兩年，買方居然收到了稅捐處的地價稅單。
經查詢稅捐處，原來五兄弟的老大將土地違規使用，稅捐處開單課稅，還好買方購買前除了讓賣方通知優先購買權人外，也查明了該筆農地無農舍套繪情事，就連他們兄弟間的分管協議書都完成了換約手續。
因此當稅捐處來函徵收地價稅時，買方便將當初和另外四兄弟的分管契約書，提示給稅捐處，經稅捐處查核屬實後，逕以違規使用人大哥為納稅義務人，免除了整筆課地價稅的冏境。
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https://plus.google.com/collection/EFfI3夫妻、兄弟 合資買房，被課上百萬「贈與稅」？房地產專家：共同登記 真傻！貸款額也只剩５成
#屏東房屋優質房仲 #溫暖的家
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夫妻買房，登記在誰名下？
小趙和女友美美明年即將完婚，兩人看好一間新房，打算各出 250 萬元作為自備款。美美的母親擔心她吃虧，私下提議房子登記為美美的名字，但小趙的父母也擔心八字還沒真的一撇，萬一婚事生變，房子變成美美獨有，叮嚀小趙得一人登記一半。
「我媽說，登記老婆名字很正常，像我姊夫買房也是登記我姊的名字。」美美率先表態。「喔⋯⋯這樣啊！」小趙心裡迴盪著父母交代的話，但因為害怕美美生氣，遲遲不敢說出來。小趙想問，難道沒有兩全其美，讓爸媽和女友都滿意的辦法嗎？
不少夫妻、情侶或兄弟姊妹合資買房，會抱持著信任對方的態度，不好意思把彼此的權利義務搬到檯面上來講，又或是根本不了解法律相關問題，不知道應該要保護自己的權益，最後發生糾紛時，往往因為沒有任何防範措施，只能自認倒楣。對此，屏東房屋黃惠爭表示，若撇開稅負、貸款等問題，合資買房時，所有出資者皆登記為所有權人，最不容易引起爭議。
這是因為台灣的不動產採「登記生效制」，也就是說，「房子登記成誰的就是誰的」，即使其他人有出資，若沒有簽立任何合資契約，在法律上都會被視為「贈與」。
舉例來說，若前述案例小趙與美美合資買房，但只登記美美的名字，小趙所支付的頭期款就會變成贈與給美美的買房資金，小趙不僅不能擁有房屋所有權，還得再額外付出贈與稅（每人每年贈與額 220 萬元以內免稅）。萬一兩人婚事告吹，出售房屋後，美美想將資金返還給小趙，又會再碰到一次贈與稅的問題。若是夫妻，雖然互相贈與免稅，但不動產所有權人可自行處分房產，不須經過另一方同意，因此仍有相當的風險。
黃惠爭也指出，共同登記不利節稅貸款成數僅 5∼7成。站在節稅和節省貸款利息的角度，共同登記不見得是最有利的。
一、無法節稅：
首先在節稅方面，土地增值稅的自用住宅優惠稅率，有「一生一次」的規定，也就是符合自用住宅條件時，每人一生限用一次優惠稅率，如果採共同登記，申報土地增值稅時就會同時用掉所有人的「一生一次」資格，往後若再購置房產及出售，雖然仍可適用「一生一屋」規定，但條件是本人、配偶、未成年子女名下皆無其他房產，如此一來，出售第 2 間以上房屋，將再也沒機會使用土增稅優惠稅率。
二、稅負增加：
其次，房屋稅認定的自住用住宅，限定本人、配偶、未成年子女名下合計最多 3 戶，超過時就須以非自住稅率課稅，若合資者本身已持有 3戶自住房屋，又採共同登記，稅負就有可能大幅增加。
三、貸款不利：
至於貸款方面，為了降低放貸風險，銀行僅接受一人擔任借款人，而且針對登記為共有的房地產，除非持有人為夫妻，否則通常會視為非自住的投資案件，傾向不承作貸款，或是給予較差的貸款條件。黃惠爭解釋，按照台灣民情，兄弟姊妹或朋友一起買房居住的機率偏低，會合資買房大多是為了投資，而投資案件轉手率高，銀行可賺取的利息較少，因此會給予較低的成數和較高的利率。
現行一般貸款戶可貸成數約 7 ∼ 9 成，利率最低為 1.31%，而投資件通常僅能貸到 5 ∼ 7 成，利率也會比一般件多出 1% ∼ 2%。如果是即將結婚的情侶，貸款時也不能適用自住身分嗎？黃惠爭表示，由於並未正式登記結婚，對銀行來說認定較難，若想爭取較好的貸款條件，銀行通常會要求在合約上加註但書，並約定第一階段（婚前）採用較高利率，第二階段（婚後）可採較低利率。
合資自保有 5招
辦理契約公證可免爭議那麼，僅由一人作為登記名義人時，其他合資者該如何保障自己的權益呢？屏東房屋黃惠爭建議，可採取以下幾個做法。
1. 抵押設定
也就是由登記名義人將房屋作為擔保品，設定抵押權給其他出資者，若有貸款時，銀行為第一順位債權人，其餘出資者為第二順位債權人，如此一來，當登記名義人私自售屋時，其餘出資者均有受償的權利，因此建議一定要辦理，不過此舉仍無法阻止登記名義人賣屋，還須搭配預告登記或信託登記。
2. 預告登記
簡單來說，就是約定房屋僅能移轉給預告登記中的請求權人，房屋的登記名義人無法私自售屋、抵押貸款，或是將房子贈與給別人，屬於「限制登記」的一種，可用來防止登記名義人偷偷移轉房產，不過預告登記不能對抗查封、假扣押、假處分，因此近來已較少人選擇辦理預告登記。
3. 信託登記
也就是由登記名義人（委託人）將房產委託給受託人，由受託人代為管理和處分，原則上委託人仍為受益人，而受託人則是形式上的所有權人，可達到互相牽制的效果。辦理信託登記後，萬一委託人在外有債務，房子就不會遭到查封或假扣押、假處分，因此建議以信託登記取代預告登記。
4. 簽立合資購屋契約
除了上述 3 種做法，建議一定要簽立合資契約，載明出資比例、稅費分攤方式、持有期間如何管理與收益、轉售時獲利如何分配與交付⋯⋯等，避免口說無憑，彼此交付資金時，也可以此證明為合資關係，並非贈與。
5. 保留金流證明
交付資金時建議匯款，以保留金流證明，唯須注意若超過贈與稅免稅額，有可能遭國稅局追稅，屆時須以合資契約舉證並非贈與。最後要提醒，萬一房屋的登記名義人身故，房屋會變為遺產，屆時其餘合資者就須以合資契約和金流證明來主張擁有房屋實際所有權，因此契約最好經過公證，同時應詳列帳目，以免權益無法釐清。
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《千坪農地賣1億好樂！發現這條， 15位地主都傻了》
現行房地合一稅，稅率從獲利15%到45%，自用也要10%，房地合一2.0更加碼到五年內轉手，都課獲利35%~45%。地政士表示，現在只剩下公共設施保留地及作農業使用的農地，不課徵房地合一稅，吸引不少投資人目光。
屏東房屋聯賣網黃惠爭表示，農地包括市計劃法劃定的農業區和保護區，以及區域計劃法劃定耕地，都市計劃內的農業區和保護區是可用公司名義登記，區域計劃法劃定的耕地，除了農企公司農業團體外，只能以私人名義登記。
黃惠爭表示，一位黃姓商人，從事傳統產業，累積了不少財富，考量未來廠房有擴增需求，加上看好農地後市，決定以公司名義購買新北市樹林區近郊一筆近1000坪的農地。
經過房仲介紹，買賣談好一億交易，買方覺得合理，地主也覺得價格漂亮，雙方於是決定簽約 ，簽約日地主15人全到場，黃姓商人簽約金支票也準備妥善，但正要簽下時，赫然發現該筆土地是耕地，公司法人根本無法登記過戶。
在場15位地主，公司負責人、財務長本來興高采烈，但得知此一情況後，現場歡樂氣氛，瞬間降到冰點，大家你看我，我看你，大家都傻眼。最後地政士另外想出一招，買賣合約照簽，但借名登記在董事長名下，才完成交易。
黃惠爭解釋説：廣義的農業用地包括市計劃法劃定的農業區和保護區及區域計劃法劃定耕地，都市計劃內的農業區和保護區可以以公司名義登記，區域計劃法劃定的耕地，按照農業發展條例§33，除了農企公司農業團體外，私法人不得承受耕地。
至於哪些是耕地？依據農業發展條例§3第十一項耕地，指依區堿計劃法定為特定農業區，一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。
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https://plus.google.com/collection/EFfI3《新房登記孩子名下省稅金？ 專家曝恐繳更多》
容易操心的父母總認為孩子長不大，不管孩子到了什麼年齡都盡心為他著想，在學時幫忙繳學費、結婚後幫忙買房子，更有甚者把眼光放得更遠，在孩子一出生時，就直接把房子登記在他名下，省去之後繼承或過戶的問題。
不過你知道嗎？這樣的「借名登記」行為，雖然可以省去繼承、過戶的麻煩，但仍會有一些麻煩產生喔！
屏東房屋黃惠爭指出具體而言，大概會遇到下面的問題：
1、可能會有贈與稅的產生
2、將來要賣房時會被克徵房地合一稅
看到這裡你可能又會想問，借名登記為何會有贈與稅？房地合一稅會被課很重嗎？
一、借名登記會被認為是贈與？借名登記並不一定會被認定為贈與行為。
借名登記的定義為「當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。」贈與的定義為「財產所有人以自己的財產無償送給別人，而別人也同意接受。」
也就是說，借名登記僅是將財產登記在他人名下，並不等於將財產送人。若父母因為贈與之外的原因需要將房子登記孩子名下時，可與孩子簽署「不動產借名登記契約」並保留相關證明文件，例如不動產買賣契約書、不動產所有權狀正本、出資證明、房貸匯款單據，以及房屋稅、地價稅等單據。
否則父母借孩子名義登記房產的行為，因為有父母子女的情誼關係，很容易被稅務局認定為贈與，若交不出實際證明，就會被追討贈與稅。
綜合以上原因，與其將房子登記在孩子名下，倒不如研究如何將房產贈與給孩子最省稅金。
若要節省不動產贈與稅，屏東房屋黃惠爭建議在孩子成年並且有工作時來贈與，因為這時候孩子有償還貸款能力，銀行會認定他為主要還款人，父母贈與時便可用「有負擔的贈與」也就是將貸款與房子一併贈與給孩子，如此只要繳交「（房子總價-220萬-剩餘貸款費用）x10％」的稅金即可；若是在子女婚嫁那年贈與，可再多100萬的免稅額度！
註：220萬為每人每年的贈與免稅額。贈與淨額2,500萬以下，稅率10％，贈與稅率最高20％，額度為5,000萬以上。
二、房地合一稅會被課很重嗎？
父母送給孩子的房子，不一定就是孩子喜歡的，所以在贈與給孩子時，要考慮到將來孩子賣出時，是否會負擔重稅。
根據房地合一稅法的規定，透過繼承或贈與的不動產，因為無法計算房產總價，所以用當年繼承或贈與時的「房屋評定現值」和「土地公告現值」來計算稅金。
若房子為自住用途的話，則有400萬的免稅額可扣除，超過400萬的部份則課10％的稅金，不過得符合以下條件：
1、個人或其配偶、未成年子女設有戶籍，持有並居住於該房屋連續滿6年。
2、交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。
3、個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用自住房地租稅優惠。
若沒符合以上條件，即不符合自住房屋的資格，那便沒有400萬的免稅額，最低稅率也從10％變成15％（需持有房屋10年才有此優惠，若在一年內賣掉房子會課到45％的重稅）。
綜合以上，與其直接贈與不動產，父母可多加利用贈與稅每人每年最高220萬的贈與免稅額（父母兩人合計為440萬）贈與現金給孩子到可買房的程度，並教他如何買房，孩子既有了房產經驗，也減輕了買房的壓力，一舉兩得。
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《沒搞清稅制⋯她離婚賣房衰繳345萬稅金》
離婚了賣房子，恐怕又會碰到得繳房地合一稅的陷阱！屏東房屋聯賣網黃惠爭點出，如果走離婚後的判決，進行房屋移轉，因為移轉時已經沒有婚姻關係，所以除了要繳納契稅隻外，也要繳納土地增值稅，取得判決移轉後的所有權，若再出售，因為屬於房地合一稅新制，還要課徵房地合一稅。
有案例是屋主以總價1950萬元承買，太太106年12月由法院和解取得所有權，土地加房屋現值約700萬元，後來以2550萬元出售，因為取得成本被低估（原價1950萬元，公告現值700萬元）造成判決離婚後，出售2550萬元不動產，必需繳納近345萬元的高額房地合一稅。
屏東房屋黃惠爭指出，就不動產的所有權移轉，離婚前的夫妻贈與案件，只要繳納契稅、土地增值稅可以主張不課徵。未來由配偶取得的不動產，如果配偶原取得時間在民國105年以前，因為屬於舊制的延續，再出售時不會課徵房地合一稅。
屏東房屋黃惠爭提醒，最可怕的是房地合一稅，因為經過法院的判決或是和解成立，原來的取得成本（市價）國稅局完全不承認，而是以公告現值計價（約市價1/3），未來出售房地產時，持有期間以法院起訴日重新計算，也就是若轉手賣掉第一年馬上課房地合一稅45%，1至2年35%、2至10年20%、10年以上15%的高額房地合一稅。
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《房客不繳租金，租約公證能把房客趕走嗎？》
有一則新聞報導某房東面臨租金積欠多月的房客相當苦惱，不知如何解決，有很多網友及專家建議房東應該將租約公證，這樣房東主張終止租約，並運用公證租約所記載「 #逕受強制執行」的約定，就可以直接聲請法院強制執行。
但是，事實上並非如此。請求房客遷讓房屋的強制執行，前提是適用在「租期屆滿」的公證租約；若租期未屆滿，縱使是有經過公證的租約，也不能夠聲請強制執行。因此，附件的新聞案例，房客積欠多月的租金，此時如果租期未屆至，則房東要取回房屋只能透過訴訟或協商手段來處理，縱使租約先前有辦理公證也是罔然。
另外，有人提到租約上約定房東可以提前終止租約，這個約定讓房東取得提前終止租約的權利，只要房東依約提前通知，就可以主張終止租約。但是，房東此時主張提前終止時，仍然是租期屆滿前的終止，公證租約並不能發揮直接強制執行的效果。
為何公證的租約為何會有這樣的規定？因為對於強制執行的法院來說，強制執行的執行名義(執行的內容)必須非常清楚明瞭，不能有模糊的空間，否則不啻是讓執行法院來擔任裁判的角色，判斷房東是否有權利可以提前終止，萬一此時房客另提出理由主張租約並未終止，那執行法院將無所適從。
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《調整遺產繼承順序 節稅有道》
屏東房屋黃惠爭指出，繼承遺產中如包含不動產，顧慮到被繼承人取得不動產的年度、新舊制差異和未來處分的時間，家族內部甚至可考慮拋棄繼承方式、讓其他順序親屬繼承遺產，以節省整體稅負。
房地合一制自2016年上路，為區隔新舊制差異、財政部明訂適用範圍，若不動產為2015年12月31日以前自行取得，或繼承親屬取得被繼承人在2015年12月31曰以前取得房地，轉賣時可適用財產交易所得舊制，即土地部分僅課徵土地增值稅，不課徵土地交易所得稅。
依照房地合一稅新制，如果我國個人要轉賣適用新制不動產，持有
1年內出售須按45％稅率課徵財產交易所得稅，
1～2年內出售稅率為35％，
2～10年稅率為20％，
10年以上稅率為15％，
另屬自住之房地持有滿6年稅率為10％。
現行遺產稅制也規定，遺產免稅額為每人每件1,200萬元，配偶扣除額493萬元、父母扣除額每人123萬元、喪葬費扣除額123萬元等。此外，被繼承人死亡前五年內，繼承財產若是已經繳納遺產稅，可以免計入遺產總額。
屏東房屋黃惠爭表示，如果遺產標的包含不動產時，短期內雖不出售，但未來仍有出售計畫則應做好通盤規劃。
舉例來說，如果年邁的A先生在千禧年購入公告現值2千萬元的土地（市價5千萬元），但是A在2019年過世了，如果配偶繼承土地，可適用遺產稅免稅額1,200萬元、配偶493萬元和喪葬費123萬等扣除額後，因遺產淨額在5千萬以下則適用10％稅率，報繳遺產稅負，而配偶若轉售土地，可適用舊制的財產交易所得的土地交易所得免稅，唯配偶所繼承的土地未於生前出售，之後由女兒繼承時再出售則適用新制計算財產交易所得稅負。
因此，若A的配偶年事已高、無法規劃買賣且1年半以內過世，由女兒B繼承土地，B因為是繼承「五年內已完稅的遺產」，因此免課遺產稅，但是B要轉賣土地時，適用房地合一制，若立刻轉賣、合併同A君持有期間，則適用稅率高達35％，房地合一稅負為1,050萬元〔（5千萬元-2千萬元）*35％〕。
屏東房屋黃惠爭表示，如果繼承屬於可使用舊制的不動產，考慮到該不動產未來可能是子女手上才會出售的情況下，原則上可以透過遺產分割協議書，直接由子女繼承不動產，而配偶繼承其他財產，如此子女出售時所繼承的不動產時，即可適用財交所得舊制以達到節稅目的。
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《前屋主想寄放小孩戶籍，我可以答應嗎？》
屏東房屋聯賣網黃惠爭指出，依現行法規，小朋友若須寄放戶籍，必須至少要有1名監護人或是父母一方一同入戶籍，但前屋主若不是二等親、也無親屬關係，對於國稅局而言，將認定為租賃關係，雖然坊間會教戰透過無租賃關係切結書避稅，但面對政府機關調查也是相當麻煩。
此外，一旦國稅局認定前後任屋主為租賃關係後，恐怕將面臨地價稅將不適用自住稅率，稅率將從1000分之2調升至1000分之10到1000分之55不等。若碰上前屋主不願遷出戶籍，也可自行向戶政事務所申請，將前屋主戶籍遷至戶政事務所。
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https://plus.google.com/collection/EFfI3《我家漏水誰來出錢？》
漏水的問題在社區爭議事件中排名第一，就有網友在網路上表示，家中牆壁漏水有好幾個月，但樓上住戶都不願意配合抓漏，導致漏水問題一直無法解決。對此專家表示，可循政府提供的「先行政、後司法」之協調途徑，並至公寓大廈爭議事件調處委員會申請調解。
有網友貼文表示，自己居住在社區大樓的8樓，嬰兒房的牆面已將近兩個月有滲水的狀況，不確定是樓上還是公共的管線出了問題，所以自己出錢請抓漏師傅到樓上住戶幫忙抓漏，但他們卻不願意配合，不知道該怎麼辦？
屏東房屋黃惠爭表示，「漏水問題」在社區爭議事件中排名第一，若住戶間相持不下，可循政府提供的「先行政、後司法」之協調途徑，可至區公所或直轄市、縣（市）政府設立之公寓大廈爭議事件調處委員會申請調解。
另外，當如果遇到漏水問題，維修費處理該由誰支付？黃惠爭表示，若漏水原因可歸責於樓上住戶之住家管理使用之過失（如：裝潢改管線）所致，即由樓上住戶負擔修繕費用，並負損害賠償責任。但還是有要由雙方或管委會負責費用的時候，黃惠爭表示，依公寓大廈管理條例第十二條規定，專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用要由共同壁雙方或樓地板上下方之所有權人共同負擔；若漏水原因為天花板內「公共」管線因自然老化而破損漏水，應由大樓管委會負責修繕，並負損害賠償責任。
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《公寓換大樓要退稅 土地所有權人須同一人》
房地產不管在持有期間、售屋、換屋都有節稅方法，尤其在售屋時，產生的稅負最高，有土地增值稅外，還有房地合一稅或舊制的財產交易所得，如土地增值稅可善用一生一次及一生一屋的自用住宅稅率，換屋族則要善用重購退稅，2年內無論先買後賣或先賣後買，都能適用。
持有房屋就有房屋稅及地價稅，許多人會忽略忘了申請，稅率可差了不少，屏東房屋黃惠爭指出，房屋稅其實不以設籍為要件，本人、配偶及未成年子女合計3戶，都可申請自用住宅1.2%的優惠稅率，地價稅則以設籍為要件，稅率可從千分之10，降低到千分之2，差距4倍之多。
房屋稅不以設籍為要件
售屋則有土地增值稅及新制房地合一稅或舊制的財產交易所得，3種各有不同節稅法，土地增值稅要善用一生一次自用住宅稅率，即使用過，也可用一生一屋自用住宅稅率，雖條件較嚴格，要土地所有權人及其配偶、未成年子女無其他房屋，但持有其他土地是可以的。
李佳芬指出，曾有個老先生想要將房產賣給兒子，但房屋持有50年，土地增值稅高達500萬元，且已經使用過一生一次的自用住宅10%稅率，但因老先生只剩下這間房子，雖然還持分有墓地，仍適用一生一屋自用住宅稅率，土地增值稅降到只要130多萬元，省下300多萬元的稅費。
觀光飯店、旅館或合法民宿未使用樓層部分，可改非住家非營業用稅率2%。
2年換屋善用重購退稅
換屋族則要留意，此時是把已繳的稅負拿回來的好時機，中信房屋廣東店黃惠爭表示，2年內換屋，可適用重購退稅，不僅土地增值稅可重購退稅，新制房地合一稅及舊制財產交易所得稅都有機會退稅。
最容易發生問題的在公寓換成大樓時，由於公寓土地持分大，土地移轉現值總額較大，大樓土地持分少，土地移轉現值總額可能少於原屋扣除土地增值稅的金額，導致無法退稅。
此外，土地所有權人必須為同一人，如果原房屋所有權人是丈夫，新屋買在太太的名下，是不符合土地增值稅的重購退稅。
屏東房屋黃惠爭特別指出：只不過土增稅的買進、賣出的房屋所有權人要同1人，財產交易所稅、房地合一稅則不限本人，可以是本人或配偶。
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https://plus.google.com/collection/EFfI3《交屋前發現漏水(瑕疵)，買賣雙方與仲介的處理之道》
買方在交屋前夕，進入房屋驗屋時，發現房屋有滲漏水的瑕疵，於是主動尋找修漏廠商進行評估，進而要求賣方要依照廠商的估價單內容進行修繕。但是賣方認為漏水以修復為原則，買方的要求太不合理；雙方堅持不下，最後買方對賣方提告，除了對賣方主張漏水的修繕費用之外，另外並主張租金支出、房貸利息支出以及精神賠償，此外，買方也對仲介提出連帶賠償的主張。
請問：
買方的主張對自己是最有利的嗎?賣方以及仲介應該如何因應?
一、對買方而言，買方應評估：
房屋的瑕疵是否為重大的瑕疵，如果不是重大瑕疵，買方主張解約即不妥適；但是，買方堅持一定要修繕完成，就一定是對自己最有利的嗎?
買方以「不依照自己方式修繕即不同意交屋」的處理方式，最後自己可能也得不到好處。因為買方此時已經開始繳納房屋貸款，但是卻尚未完成交屋而無法使用房屋，加上訴訟曠日費時，最後雖取得賠償(面子)卻已經支出龐大房貸(裡子)。
因此，買方如果要提起訴訟爭取權利，建議要適時與賣方以及仲介達成和解，及早取得賠償，並完成交屋，這樣才是最大的獲利。至於到底多少金額才足以修繕完成，買方也要預先妥善評估。
二、對賣方而言，賣方應評估：
賣方對於房屋的瑕疵原本就有瑕疵擔保的責任，但是賣方堅持用自己的方式修繕(例如：打針)，而拒絕買方的修繕方式，固然費用是最大考量，但是如果透過法院進行修繕鑑定，肯定修繕金額絕對高於賣方的預算。因此，讓法院判決修繕金額絕對不利於賣方。
因此，賣方要特別注意，如果買方已經提告，那就要隨時準備跟買方和解，不要讓法院判決，這才是上策。而且，和解的另一個建議是，賣方不要太過於計較買方要求的金額高於自己可以接受的上限；畢竟賣方用金錢補償買方，讓買方用自己的廠商進行修繕，並且約定賣方不負責後續的漏水瑕疵擔保，一次買斷後續的責任，才是一勞永逸。
三、對於仲介而言，仲介應評估：
仲介對於屋況調查不實，才必須對買方負責，並不像是賣方要負擔無過失的瑕疵擔保責任。然而，屏東房屋聯賣網黃惠爭仍然建議仲介要有跟買方和解的準備，以促使爭議及早落幕。
首先，買賣雙方能夠和解還是未定之天，切記仲介參與和解必須發揮臨門一腳的功用才是關鍵，仲介在和解的過程只能當配角。
如果買賣雙方沒有達成和解的契機時，那仲介也可以考慮自己先跟買方和解，讓買賣雙方繼續訴訟，及早脫身。
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《房屋交易5年內漏水 賣方須負修繕責任》
由於交屋後的漏水責任難以釐清，房屋漏水爭議向來名列房地產交易糾紛前3名，以民法的規定來說，從交屋時起算，長達5年的時間，賣方對於買賣標的物必須負擔瑕疵擔保責任，期間內如果房屋有出現瑕疵，原則上賣方必須負責修繕，而買方必須在發現房屋漏水的6個月內舉證瑕疵並通知賣方，一旦逾期，恐怕將失去求償的權利。
賣方須負民法責任 保障有前提
屏東房屋聯賣網黃惠爭表示，雖然基於民法的規定，賣方就房屋滲漏水應該要負擔瑕疵擔保責任，但是，賣方必須為房屋的瑕疵負責還有一項重要的前提，即為滲漏水瑕疵必須在交屋以前就已經隱含在房屋內，而在交屋前未被買方知悉。至於滲漏水是否為交屋前就已經存在於房屋內部的瑕疵，其實是事實的爭議問題，一旦買、賣雙方有爭議，就必須透過訴訟來解決，法院也會囑託專家進行詳細的鑑定。
因此，在買賣實務上，常見買方在交屋之後的3、4年才發現房屋開始漏水，於是要求賣方必須要負責，然而賣方卻拒絕負起修繕的責任。白宗益表示，很多仲介為了避免還要處理交屋1年(或半年)後的房屋漏水，於是在買賣契約上約定，賣方只負擔1年(或半年)的漏水保固責任。這樣的約定並不違法，只是買方並須明確知悉，一旦交屋過後1年(或半年)，就無法再以房屋漏水向賣方提出任何主張，這形同是對買方權利主張的限制；而且，一旦買賣契約約定賣方不負擔「任何」瑕疵擔保責任時，那就代表買方以後對賣方都不能主張屋況的任何瑕疵。因此，買方在簽署相關合約書時，一定要詳細審閱契約條款，千萬不能全盤接收，以免喪失權利而
自知。
除了交屋後發現漏水瑕疵之外，中信房屋屏東廣東店黃惠爭表示，買屋前或房屋移轉過程中、尚未點交給買方前，若買方發現房屋有漏水問題，可要求賣方先將屋況修繕完畢，再和買方進行交易，或雙方請廠商進行估價，將修繕費用從買賣價金之中扣除，並在契約內註明已盡告知房屋瑕疵的義務。
由於漏水瑕疵的爭議層出不窮，持續困擾著買賣雙方，再加上經過裝潢的房屋更不容易看出屋況的問題，因此屏東房屋黃惠爭建議利用梅雨、颱風季節等多雨時節看屋，較容易找到房屋滲漏的缺失；看屋除檢查牆面有無壁癌、水漬、發泡及油漆脫落等情形外，不要忘記檢查陽台外側、廚房、廁所排水管，以及馬桶的排水暢通情形。另外，重視結構安全的買方，也可以掀開天花板的輕鋼架或通風口的蓋子檢視鋼筋水泥是否有剝落的現象，這些都是看屋必須注意的細節。
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《有陷阱！房地合一「先賠再賺」才能抵稅 順序搞錯大失血》
近年有不少賣房子賠售案例，雖然個人買賣投資房子「盈虧可互抵」，但要搞清處先後順序，必須是前一間「先賠錢」、下一間「賺錢」才能房地合一稅盈虧互抵，並且限制3年內，損失金額可從其他房屋土地交易所得中減除
屏東房屋聯賣網黃惠爭表示，個人自2016年1月1日起交易適用房地合一新制的房屋土地，申報房屋土地交易損失經國稅局核定後，該損失金額得自該交易日以後3年內，自同屬新制適用範圍的其他房屋土地交易所得中減除，再以其餘額減除當次交易依土地稅法規定計算的土地漲價總數額，按規定稅率計算應納稅額申報繳納。
屏東房屋黃惠爭舉例說明：張先生於2017年7月1日買進A房子，成本550萬元，2018年2月1日登記出售A房子，總價600萬元，支付取得、改良及移轉費用共130萬元，申報房地「交易損失」80萬元，但國稅局審核後剔除其中未檢附憑證的費用30萬元，核定「交易損失」為50萬元。張先生後來在2019年8月1日出售另一間符合房地合一稅新制的B房子，「交易所得」300萬元，此時張先生可申報減除交易日前3年內A房子的房地「交易損失」金額50萬元。
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《房地房地合一制之下 小屋換大屋可免稅》
在房地合一新制下，個人換屋、買賣自住不動產，可申請適用重購退稅優惠，小屋換大屋可退還全數所得稅額、大屋換小屋則按照比率退稅。
中信房屋廣東店店東黃惠爭指出，重購退稅要符合三大要件，第一是出售前一年沒有做為租賃、營業或執行業務使用。第二是個人或其配偶、未成年子女設有戶籍並居住。第三是出售舊房地與重購新房地的移轉登記日要在兩年內。不過，如果選用重購退稅，5年內所購房屋不得改作其他用途或再行移轉。
在房地合一新制下，個人換屋、買賣自住不動產，可申請適用重購退稅優惠，小屋換大屋可退還全數所得稅額、大屋換小屋則按照比率退稅。中時報系資料照
房地合一制是在2016年高房價時期所推出的稅制，參與訂定法規的財政部官員表示，其宗旨在於讓房市「軟著陸」、回歸到剛性需求並抑制投機性炒房。
按照房地合一稅制，如果我國個人要轉賣不動產，持有1年內出售須課徵45％財產交易所得稅率、1～2年內出售為35％、2～10年為20％，10年以上一律為15％。我國企業轉賣不動產則是針對財產交易所得一律課徵20％、不分年限，但必須併入年度營利事業所得額，於次年5月辦理結算申報。
但考量自住需求，房地合一也訂定重購退稅與自住減免條款。自住減免指的是如果個人或其配偶、未成年子女設有戶籍，持有並實際居住連續滿6年，且無供營業使用或出租，轉賣時課稅所得在400萬元以下免稅，超過400萬元部分則按10％稅率課徵。
屏東房屋黃惠爭指出，重購退稅與自住減免可併用。舉例而言，如果A先生在2016年購入一戶800萬元房屋自住，並在2023年以1,500萬元賣出，即為700萬元所得，且A又在2024年購買新屋1,200萬元並同時符合兩項優惠要件。
按照自住減免規定，A的第一戶房屋賣出時可享400萬元免稅額、等於只有300萬元要按10％稅率課稅，實際稅負30萬元。但因為A有換屋、可併用重購退稅規定，小屋換大屋免稅，因此A可採先繳後退、形同零稅負。
屏東房屋黃惠爭認為，過去舊制不動產交易所得認列成本較為困難，還要檢附過去買賣契約，但是我國房地合一搭配實價登錄機制，多數成屋最終買賣價都能夠追查到，有效掌握稅基。
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《未來10年，房子離這3個地方越近，越有升值潛力》
買房一直是很多人的追求。過去，由於房價的快速上漲，人們似乎很少關注買房的過程，畢竟能夠買一套房已經是非常好的了。但現在，隨著住房環境的變化，人們對購買變得越來越謹慎，根據央行的調查，看著房價增長的人在增加，但想買房的人在減少。換言之，人們對買房預期的態度發生了變化，人們現在變得不再盲目買房，而是會綜合考慮房子的質量等各個方面。
房子的質量如何？質量無非是這幾個因素：房子的戶型、居住的舒適性、是否有升值潛力、周邊配套是否完善。需要注意的是，一套房子能否具有更高的升值潛力，取決於房屋類型、面積、採光和周邊設施。因此，在購房方面，房子的升值潛力還是相當重要的。
作為房地產行業的老手，屏東房屋黃惠爭指出未來10年，房子離這三個地點越近，其升值潛力就越大。他曾經說過一個經得起時間考驗的名言：地段，地段和獨地段。黃惠爭三度強調“地段”，足以看出其重要性。
那麼到底什麼是好的位置呢？行業總結主要有以下三個地方：
第一、靠近地鐵的交通屋：
近10年來，景觀房和交通房在房地產市場上風靡一時，如今，風景房依然受到人們的青睞，但過去的交通房在今天卻不太適用。由於交通發展的實際情況，過去交通房屋主要是指靠近火車站和公路的房屋。那時，公路和鐵路沒有今天那麼發達，公共交通也不發達。因此，很多地方仍然不方便出行，公路交叉口和火車站成為熱門的安居工程。
經過十多年的發展，我國鐵路、公路早已走在世界前列，長途交通不便早已不復存在。因此，現在人們追求在同一個城市更方便快捷的交通，而地鐵附近的房子成為大多數人的首選，而當新的貧困人口買不起市中心的房子時，他們也會把注意力放在能通往市中心地鐵的房子上。
第二、優質學區附近的房子：
儘管全市房價在下降，但學區房附近的房價並沒有下降，而是在上升。學區房在房屋升值中發揮著重要作用，因為越來越多的人意識到教育的重要性。”“不讓孩子輸在起跑線上”已成為許多家長的共同心愿。
俗話說，“投資教育就是投資未來”，教育和科學的進步將給未來世界帶來巨大的變化。因此，學區房在未來會越來越受到關注。
第三、靠近公園和大型休閑區的房屋：
近年來，主題公園在許多城市紛紛推出，從一線城市向二三線城市蔓延。開發商一方面利用公園開展房地產活動，另一方面也推高周邊房價。屏東房屋黃惠爭指出，由於大量的休閑需求，公園房產甚至已成為許多城市的重點區域。因此，未來公園和休閑區附近的房子可能有機會升值。
總之，房子離上述三個地方越近，未來的升值潛力就越大。
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出售繼承取得之不動產是否一定要課徵房地合一稅?(財政部台財稅字第10404620870號函釋)
【交易繼承取得之不動產適用房地合一稅之解析】
http://line.me/ti/p/%40linehome
1.原則：適用新制。
(1)房屋及土地均須課徵所得稅。
(2)移轉登記次日起30日內申報。
(3)與綜合所得稅分離申報及課稅。
2.例外：適用舊制
(1)僅房屋須課徵所得稅。
(2)每年五月一日起至五月三十一日申報
(3)與綜合所得稅合併申報及課稅
3.出售繼承取得之不動產適用舊制之例外，依財政部台財稅字第10404620870號函釋所示如下：
(1)交易之房屋、土地係納稅義務人於103年1月1日之次日至104年12月31日間繼承取得，且納稅義務人及被繼承人持有期間合計在2年以內。
(2)交易之房屋、土地係被繼承人於104年12月31日以前取得，且納稅義務人於105年1月1日以後繼承取得。
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《農建地 是什麼呢? 8分鐘幫你搞懂農建地的不動產法規》
房屋價格偏高的情形下 , 讓購屋的壓力持續上漲 , 因此許多的人會放棄購買都市區的房屋 , 另外選擇較為便宜的市區外圍購入房產 , 這種情形讓都是計畫的農業區土地 , 也變成了房地不動產投資的目標 , 那麼問題來了農建地 , 農地的差別是什麼? 這兩種都可以當作蓋建築使用嗎？
一、農建地的原由：
農建地是不動產的一種專有名詞 , 指的是都市計畫區內之農業區裡已經蓋有房子的「建」地目土地 , 為保障都市計畫發布之前 → (1)已經編定的可供興建住宅使用的建築用土地 (2)或是已經建蓋可供居住使用的合法住宅建築物 → 在都市計畫發布後經過變更為「建」地目的農業區土地的所有權人 , 能夠合法申請建築使用權與原有建築物的改建、修建、增建等等權益。
二、關於農建地的相關法規：
一、法規資料來源 : 都市計畫法臺灣省施行細則第30條
二、都市計畫法臺灣省施行細則第30條
農業區的土地在都市計畫發布之前 , 就已經是建地目、編定為可供經建之住宅使用的健助用地 , 或是已經建築提供居住使用的合法建築物基地主 , 期建築物的使用 , 須依照下列的規定來申請 :
1.建築物簷高不得超過十四公尺 , 並以四層為限 , 建蔽率不得大於百分之六十 , 容積率不得大於百分之一百八十
2.土地及建築物除作居住使用及建築物之第一層得作小型商店及飲食店外 , 不得違反農業區有關土地使用分區之規定
3.原有建築物之建蔽率已超過第一款規定者 , 得就地修建 但改建、增建或拆除後新建 , 不得違反第一款之規定
三、農建地之申請建築,需要注意的事項：
一、因住宅的目的要申請建築之要件如下敘：
在都市計畫發布之前：
1.已為「建」地目
2.編定為可供興建住宅使用之建築用地(如：非都市甲、乙及丙種建築用地)
3.或已建築供居住使用之合法建築物基地(建物用途須為住宅 , 不可為工廠)
二、無法申請建築執照的共同主因是：
1.於都市計畫發布後 → 才申請地目變更為「建」地目
2.申請地目變更之證明文件 → 為工廠使用而非供居住使用
三、營建署92年5月28日營署都字第0920029923號函復以：
「按都市計畫法臺灣省施行細則第30條有關農業區土地在都市計畫發布前已為建地目建築使用規定 , 係基於保障在都市計畫發布前已為建地目土地所有權人既有權益之考量 , 得依上開條文規定 , 申請建造執照；至都市計畫發布後 , 始將農業區田、旱地目變更為建地目者 , 並不適用上開規定 , 應依同細則第29條規定申請農舍建造執照」。
四、有關於農建地與農地 之 建築使用的比較
因為許多人對於農地與農建地的使用的差異常常會搞混 , 因此特別提供針對農地和農建地建築的使用比較表
建蔽率、農舍建照、容積率
如果有計畫購買農業區「建」地目土地 , 要做一般住宅使用的話 , 提醒各位要先查詢該區的都是計畫發布日期 , 以及要申請土地謄本查詢該地目變更的登記日期 , 比對後是否為都市計畫發布前 , 這是因為農建地位於都市的外圍地區 , 所以缺少整體的規劃 , 常未臨建築線 , 又或是沒有道路可以提供進出通行使用 , 就無法建築申請 , 所以在開發前要好好斟酌評估。
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《管委會拒修大廈外牆滲水，誰負賠償責任？》
1.「管委會的消極不作為，住戶依《公寓大廈管理條例》第47條規定，得向主管機關請求命管委會限期改善。」「倘若管委會仍消極不作為，主管機關得以連續處罰。」
《公寓大廈管理條例》（簡稱：條例）第四十七條關於可報請「直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰」的事項，共有三款；而這三款規定所指的事項，其實都不能適用在讀者所指的這件案例之上：
a.「區分所有權人會議召集人、起造人或臨時召集人違反第二十五條或第二十八條所定之召集義務」這個規定是關於違反「區分所有權人會議」召開（召集）的問題，顯然與讀者所問的修繕問題無關。
b.「住戶違反第十六條第一項或第四項規定」這規定指向「住戶」、是「住戶」違反公共秩序或衛生等問題的罰則規定（第一項：『住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。』第四項：『住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時，從其規定。』）與公寓大廈「管理委員會」的職責沒有關連。
c.「區分所有權人或住戶違反第六條規定，主管機關受理住戶、管理負責人或管理委員會之請求，經通知限期改善，屆期不改善」這規定是關於「區分所有權人」或「住戶」違反《條例》第六條所指「住戶應遵守事項」的罰則規定，仍然與公寓大廈的「管理委員會」無關。
2.「住戶亦得基於『安全、公益』考量，自行修繕外牆、排除侵害」
管理委員會拒絕修繕，就讀者所指事實而言，不必基於「安全、公益」的考量，就算完全是以自己的「私權」為出發點，讀者也可以請求管理委員會修繕外牆，甚至是自行修繕、而排除這滲水的持續侵害：
a.《民法》第一九一條規定：「土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任。但其對於設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡相當之注意者，不在此限。」「前項損害之發生，如別有應負責任之人時，賠償損害之所有人，對於該應負責者，有求償權。」又公寓大廈的「共用部分」係屬全體區分所有權人所共有（區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權），所以公寓大廈的「共用部分」如果造成他人權利受損，全體區分所有權人應承擔損害賠償責任。
b.《條例》第六條第一項第四款規定：「住戶於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分時，應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。」依照這個規定，讀者因為維護、修繕自己專有部分（內牆），而有使用大樓「外牆」（破裂的外牆）的必要，事先徵求管理委員會的同意，這是依法所應遵循的程序。又依據這個規定，乍看之下，管理委員會似乎有權拒絕這位讀者的請求......但參據同條文第二項「進入或使用，應擇其損害最少之處所及方法為之，並應修復或補償所生損害」規定，並「大樓外牆」（公用、共有部分）破裂既已造成「屋內」（專有部分）滲水的事實，管理委員會其實只能與這位讀者協調出一個可行的方案，沒有權利拒絕這位讀者自行修繕的請求；當然，也不能以無關「安全、公益」為由來拒絕這位讀者自行修繕的請求。
c.又《條例》第十條第二項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」第三十六條規定：「管理委員會之職務如下......二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良......。」依據這樣的規定，並參據《民法》第一九一條、第七六七條等相關規定，就讀者所指「大樓外牆破裂，造成屋內滲水」這個事例而言，縱使「外牆破裂」的結果只是造成「一家」的滲水損害、而與全體的「安全、公益」無關，管理委員會本於《條例》所定的職責（修繕，資以保護全體區分所有權人、避免增加損害賠償額度的負擔），負有修繕責任，這是再明顯不過的事。管理委員會不能以無關「安全、公益」或「大樓基金不多」為由而拒不修繕。
3.結語
公寓大樓「外牆破裂」，造成特定住戶「屋內滲水」，該公寓大樓的管理委員會依法負有修繕責任。於本案例，這位讀者可行路徑：
a.以郵局存證信函通知該管理委員會，定相當期間，請求該管理委員會進行修繕（或向區、鄉、鎮公所調解委員會聲請調解）。
b.該管理委員會如果置之不理（或調解不成立），可向法院訴請該管理委員會進行修繕......在情況急迫的情況下，也可自行修繕，於修繕之後再以該管理委員會為被告，向法院訴請全體區分所有權人共同給付修繕費用、賠償滲水所造成的損失（修復牆壁漏水所支出的費用、屋內裝潢傢具的損失......整理、提出相關單據作為證據，提出於法院）。
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https://plus.google.com/collection/EFfI3《下斡旋、簽要約 反悔哪個賠比較多?》
透過房屋仲介終於看到自己心目中的好房，想要跟屋主議價，這時房仲會要求買方付出一筆斡旋金或是寫要約書，再來才是由房仲出面跟屋主議價，但你搞得清楚這兩者的差異嗎？
斡旋金展誠意 買賣不成全數退。
首先需要了解若買方看中喜歡的物件，想請仲介出面跟屋主議價，根據政府規定房仲必須提供斡旋金及要約書兩種方式，讓買方自由選擇，以實務來說，不少仲介會直接「建議」買方先給出一筆斡旋金，展現誠意再去跟屋主議價，斡旋金價格約是買方開價的2%，一般就是5~10萬元不等。
另外，付斡旋金的同時也會簽署斡旋書，上面會標註欲購買的房屋地址、買方出價、斡旋期限、斡旋金額及違約金等等，若屋主同意買方出價價格，斡旋金將轉成定金，買賣雙方之後再簽正式的買賣合約。
若屋主不滿意買方出價也不考慮降價，議價失敗，仲介理應將1天內告知並返回，不得要求轉為其他待售房屋的斡旋金。
簡單來說，要約書跟斡旋金的差別將是要約書不須先付出現金，但此法律上的效應是跟斡旋金一樣，同樣也有房屋資訊、買方出價金額、要約期限等，假如屋主滿意買方出價，交易成立再簽正式的房屋買賣契約，反之價格談不攏交易取消契約無效。
說買卻反悔 要約書反而賠更多，
但有時候發生價格談攏，尚未正式簽買賣契約前，買賣雙方其中一方突然反悔，這時候當初假如以斡旋金的方式，就要去看當初斡旋書上的違約金如何訂定，一般市面上的斡旋書都會明定假如是買方反悔，斡旋金全數沒收給屋主，若屋主突然不賣，除了須返回斡旋金外還要賠償同樣斡旋金額給買方。
例如:買方出價一千萬，下斡旋金10萬元，屋主同意後雙方在斡旋書上簽名，斡旋金轉為定金，隔天買方反悔不買沒收10萬元斡旋金，若是屋主突然不賣，10萬斡旋金返回，屋主須額外拿出10萬給買方。
有些人會認為若是以要約書進行議價，就算違約較沒有金錢上的損失，其實不然，律師表示，根據內政部的要約書定型化契約規定，若雙方已在要約書上同意買賣，但買賣雙方突然一方反悔，可要求違約方支付出價的最高3%當作違約金。
例如: 買方出價一千萬，簽要約書跟屋主議價，屋主同意並在要約書上簽名，隔天買方反悔，須賠償30萬元(1000萬X0.03)給屋主。
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《公司名下房屋 同樣可按自住稅率課稅》
高雄市稅捐稽徵處日前表示，由於房屋稅是按房屋實際使用情形課徵，所以並非只有在個人名下，房屋作住家使用時，才可申請按自住用稅率課徵房屋稅；公司名下房屋作住家用，同樣可申請按非自住住家用稅率課徵房屋稅。
稅捐處舉例，如公司擁有一棟六層樓房屋，其中一至四樓作辦公室用；而五至六樓作員工宿舍及附設員工餐廳，則公司一至四樓應按營業用稅率3%課徵房屋稅；不過五至六樓即可按非自住住家用稅率1.5%課徵房屋稅。
屏東房屋聯賣網黃惠爭提醒房屋稅是按房屋實際使用情形課徵，如民眾房屋符合住家用規定，應儘速向房屋所在地稅捐機關申請使用情形變更，以達到節稅目的。
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【驚呆】房客被警察抓走 「人去樓空」房東傻了
台中有一棟大樓社區，最近警察持搜索票進入，並且在周圍埋伏，一見嫌犯立即撲上去，將嫌犯制伏在地上，隨即上銬帶離開社區。該嫌犯的房東事先完全不知情，後來被管理員通知，當場傻眼，空在那邊的房子，該怎麼處理？專家指出，若警察確認房客不會回來，進入屋內清理房客物品，都有對的時機和方式，最重要的是，簽約時就應把這類事件寫進備註條款。
當時警方持搜索票進入社區，在知會管理員的同時，已經在附近佈好暗樁，一見嫌犯下樓，便火速撲上去，快到連嫌犯自己都傻了，根本來不及反應。而警方擔心消息走漏，根本不會預先通知房東，等房東收到消息時，早已人去樓空，而且至今還不知道房客為何被捕。
屏東房屋聯賣網黃惠爭表示，會被警方強行押走的，一般都是犯了比較嚴重的罪刑，如傷害、強姦、詐欺等，因為偵查不公開，因此只會通知社區經理，告知他要收網的時間，往往都是房客被逮捕的時候，房東才是後知後覺，不知如何應對。
黃惠爭進一步指出，通緝犯被抓走後有分兩種，一種是收押後調查，過陣子就會回來，一種是不回來，直接被關，房東可以向警方詢問。如果房客會回來，不動聲色等待租約到期就好，「如果不會回來，也不能貿然進屋，否則可能涉及刑法侵入住宅罪，或被追告侵占罪、竊盜罪，風險不小。」
最保險的做法，是在一開始的合約做「備註」，寫明房客如果有違法行為導致被逮捕或其他情事，導致租金無法持續繳交，那麼房東就有權聯繫房客的「緊急聯絡人」，請緊急聯絡人到現場把他的私人物品清空帶走，然後依法終止合約。
第二層保險，即租約裡也應註明，若緊急聯絡人無法到場協助，房東也有權進入屋內處理房客物品。這些都應以紅字標註並要求簽名。傅韋豪表示，實務操作上，在進房前會先用存證信函、簡訊、電話聯絡房客的緊急聯絡人與親屬，進屋的前一刻，也必須有第三方人證，並打開錄影設備，將整個清理過程無間斷錄影，做為物證，才能降低法律風險。
在這些過程還有些眉角，屏東房屋聯賣網黃惠爭指出，租約裡的「緊急聯絡人」必須要留直系血親，否則留同事跟朋友，可能會認為事不關己而拒絕協助，那就失去意義。存證信函也必須要寫到屋主會進去的精確時間點，也要提到會動到房客物品，另外，還要確認存證信函送達，因為如果沒有送達，等於沒有產生效力。
一般房東的合約，多不會備註這些條款，因此若發生房客遭逮捕之類的情勢，只能依《民法》規定，等2個月拖欠的租金與押金相抵後，房東才能有所動作。
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https://plus.google.com/collection/EFfI3《一樣都是平面停車位，為什麼你的可以單獨賣出，我的車位就不行？》
現行的車位，有三種：
一、「法定停車位」
二、「增設停車位」
三、「獎勵停車位」
屏東房屋溫暖的家黃惠爭解釋由於其設置的目的不同，對於其產權登記的方式也有不同：
◎「法定停車位」：大樓按其總樓地板面積多寡所必須設置之停車位。有產權，但沒有獨立權狀、不得與建築分開買賣。且買賣對像僅限定同棟大樓住戶。法定停車位必須登記為公共設施，在辦理產權登記時必須注意登記的部分是屬於「大公」、還是「小公」的共約。
若是為「大公」，就變成共有專用的性質，產權由全體住戶所持有，消費者除要查明登記簿有沒有紀錄車位編號外，也應取得「共有分管協議書」，或在住戶規約中加註「幾號車位為哪一戶專用」；若是屬於「小公」，經由合議由部分住戶共同持分，不想要車位之住戶就不須分攤持分， 過戶產權比率通常以「所擁有的車位數除以總車位數」計算，即若有100個車位過戶，消費者擁有1個，公設持分就是為1/100 或登記為「小公」，經由合議由部分住戶共同持分，不想要車位之住戶就不須分攤持分。
PS：「分管協議」即大樓管委會制訂，所有區分所有權人認可，協議車位是否可以出租、幾號是哪一戶使用的協議，若住戶規約規定只有買的人可以停，那就違背投資的價值性。有些同路段、同大樓的車位，價格落差大，那就要注意，是不是只有買到「使用憑證」，梁原逞表示，這費用主要是「使用憑證轉移」的費用，沒有獨立產權，若干年後，若整棟樓的區分所有權人拿權狀出來要重劃車位，只有使用憑證的車位，很可能就有憑空消失的風險。
◎「增設停車位」：係指在法定停車位之外，自行設置的停車位，此種停車位之產權登記得以公共設施或獨立權狀方式登記，且其停車位之使用收益乃由該停車位所有人自行為之，惟其出售之對象與法定停車位不同，並不限定於該區分所有建築物之區所有權人. 此類停車位可以登記為大公、小公，若與法定停車位在構造上及使用上各具獨立性，並取得「防空避難室所在地址」證明，也可以登記為主建物單獨移轉。
◎「獎勵停車位」：係指政府為配合都市發展，實際需要解決日趨嚴重的都市問題，政府以增加樓地板面積等為鼓勵條件之情形下，建商於建造時設置之停車位，此類停車空間若與法定停車空間在構造上及使用上各具獨立性，並取得「防空避難所在地址證明」，即可登記為主建物單獨移轉，若與法定停車空間在同一層，構造上及使用上無法區隔，就必須以公共設施方式辦理登記。依規定購買獎勵停車空間之所有權人必須提供給「公眾」使用，還必須負擔管理費用，產權移轉時也必須明確告知承接戶，但根據內政部84.10.3函令，所有權人也包括在「公眾」範圍內，因此「獎勵增設」停車空間無論由所有權人自行使用或供任何不特定人約定使用，均屬供公眾使用。
《房市回溫遍地開花 重災區也回溫》
房市回溫從去年開始，今年繼續增溫，這是大家有目共睹的，無庸置疑的。這波房市的回溫值得鼓勵，因為購買者都是自住客，為了居住的需求，上一波瘋狂的投資客，已然銷聲匿跡。房子是拿來住的，不是拿來炒作的，這是普世價值！
這波房市的回溫從高雄開始，由南到中到北。值得吾人重視的是，這次的市場回溫，最近連房市重災區都復活了，這是好現象，市場總不能都是死氣沉沉的！
例如，青埔重災區也回溫了，景氣反轉！桃園青埔推案熱潮開始出現，這二個月來共有四個大案進場，總銷金額逾百億元，甚至超越過去三年推出總金額。因為這幾年青埔房價下修後，看屋人潮逐漸迴流，消聲匿跡的台北客也陸續回籠，因為青埔房價略低於桃園市區，桃園當地人看屋意願也逐漸增加。
青埔10年來房價漲太兇，短短幾年預售房價從1字頭漲到4字頭，漲得太兇了！2014年航空城開發計畫延宕，大家感覺看不到未來，造成房價大跌及沒有買氣，最近二年，隨著整體景氣回溫，青埔相關建設陸續成形、航空城計畫日前終於拍板定案，購屋人及建商對青埔後市信心明顯回升。
這兩個多月，就有成家大璽、站前A+、新潤A18、鉅陞英倫花園等四個大案進場，其中，新潤A18總銷35億元最多，誠家建設的成家大璽總銷30億元居次，興富發投資興建的站前A+，總銷也有22億元，顯得熱鬧多了！
這幾年青埔有部分建案大膽讓利釋出1字頭破盤價搶客，吸引不少民眾揀便宜，最近推案開價多在2、3字頭，成交落在2字頭，較市中心建案行情，仍較便宜，每周都吸引不少來客。
青埔在機場捷運通車、新校啟用招生，以及藝術館、美術館、水族館、環球購物中心等建設題材帶動下，中古房市買氣也明顯提升。區內因有高鐵桃園站及三個捷運站經過，目前還在初期開發階段，未來陸續會有大型建設進駐，區域發展後市看好！
又例如台北市房價太高了，這幾年在台灣房市敬陪末座，也是重災區，然而今年也開始起死回生了，去年房市回溫，今年房市繼續增溫，「天龍國」也跟著活起來了！七月的台灣房市，台北房市成長率竟然跑第一，令人刮目相看！
台北市7月買賣移轉棟數為2,714棟，月增高達23.1％！年增更高達37.3％！成長幅度居六都之冠！重新照亮台北人的眼睛！2016年房地合一稅重擊房市以來，台北市首度連續三個月買賣移轉棟數站上2,000棟以上！
房市近年買氣逐漸回籠，成交量放大，建商開價也由讓利轉為變硬。據悉，全台6都的預售新屋價格，似乎已悄悄重返前波高點的水平。
最新出爐的國泰房地產指數，第2季全台預售新屋均價，已回到前波景氣循環高點的85％、台北市則快逼近前波高點、新北已達9成，桃園和新竹、台中、台南、高雄，也紛紛回漲或超越前波高點。
房價回到高點絕非好事，因為市場回溫的鼓勵，建商開始大膽推出新案，供給量愈趨激烈，只會造成相殺。只有價格持續讓利，謹慎推案，才能繼續保持市場的溫度！
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《公司登記 「符合要件」仍按自用住宅繳房地稅》
財政部2018年7月23日發布解釋令，營利事業以負責人本人或其配偶、直系親屬所有供住家使用之房屋及自用住宅用地作為稅籍登記場所，該營利事業未僱用員工，實際營業活動均以行動裝置完成，且該房屋未供辦公或存放與營業活動相關之設備及物品者，房屋及土地所有權人得依房屋稅條例第7條及土地稅法第41條規定，申請按住家用稅率課徵房屋稅及按自用住宅用地稅率課徵地價稅。
財政部表示，房屋稅條例第5條第1項第3款規定，房屋同時作住家及非住家用者，應以實際使用面積，分別按住家用或非住家用稅率，課徵房屋稅。但非住家用者，課稅面積最低不得少於全部面積六分之一。土地稅法第9條規定，所稱自用住宅用地，指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地。鑑於時下多有個人利用行動裝置(指具有運算及通訊功能、攜帶方便且可隨時隨地存取各種訊息之設備，例如智慧型手機或平板電腦)創業，惟倘以營利事業負責人或其配偶、直系親屬之住家辦理稅籍登記，依上開房屋稅條例及土地稅法規定，將增加系爭房地之房屋稅及地價稅。
財政部說明，隨著科技發展，行動裝置日益普及，以往於辦公室從事營業活動之模式已逐漸改變，個人利用行動裝置從事營業活動，已成為新興的工作型態。從而，營利事業負責人利用行動裝置創業，未僱用員工，其以本人、配偶或直系親屬之住家用房屋辦理營業稅籍登記，尚屬常情，倘該房屋未供辦公或存放與營業活動相關之設備及物品，且其營業活動均係以行動裝置完成，為符時代潮流，並減輕納稅義務人房地稅負擔，乃發布釋令，放寬前述稅籍登記場所之房地納稅義務人得申請按住家用稅率課徵房屋稅及自用住宅用地稅率課徵地價稅。
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https://plus.google.com/collection/EFfI3《法院對於凶宅的認定》
在例來的不動產交易中，凶宅都是消費者相當重視的問題，但因為凶宅之認定主觀性太重，又涉及當事人隱私過鉅，至今尚無任何政府公開資訊，故政府、法院對於凶宅的認定，成為了重要的焦點。
凶宅真的是毫無依據嗎？其實不全然如此。
一、內政部曾對凶宅做出函令：
內政部函令中曾表示凶宅的定義為「賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分(包括主建物及附屬建物)，曾發生凶殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分)，及在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓)；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。」
惟該函令把兇宅的範圍限縮於賣方產權持有期間，雖對於交易雙方較為公平，畢竟要求賣方完整知悉其持有期間前發生之事確有其困難。然相關解釋亦有吊詭之處，如這次黃女殺人分屍案，即為過戶後才在該不動產殺害其男友，按內政部之函令，黃姓女子並沒有出售凶宅予買方，反倒是買方在其產權持有期間該不動產成為凶宅，明顯已脫離一般人的認知。
而法院雖不受內政部拘束，但在兇宅認定上確有法院採取該函令之見解，如台灣高等法院99年重上字第579號判決，惟此類判決仍屬鳳毛麟角。
二、法院對於凶宅之態度：
凶宅於現行法律上並無定義，但近年來法院在遇到此類案件時，基本上皆認同凶宅之存在，且認同其造成交易價格減損。
如台灣高等法院101年上易字第9301號判決「屋內有非自然死亡之事實，即通常所稱之『凶宅』，固無物理上之損害，惟衡諸經驗法則，『凶宅』將會影響一般人購買意願，並減少交易之價值，自應認係為民法所規定之瑕疵。」即認定凶宅為一種物之瑕疵。
且法院對此類案件亦多以一般社會觀念認定凶宅於一般人之心理上確實難以接受，足以成為解除契約或減少買賣價金等之原因。惟此影響如何計算，是否可解約、減價也多取決於民間團體的估價或法院自由心證。
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https://plus.google.com/collection/EFfI3《租賃期約屆滿，房東沒有簽新的合約，房子要不回來？》
『不定期租賃』：依照《民法》第422條，不動產租約超過1年，且未定立字據。《民法》第451條，租賃期約屆滿，承租人仍為租賃物使用收益，而出租人不表反對意思。簡言之就是，租約到期了，房東沒有馬上跟房客簽新的合約，房客照住，房東也沒有表示反對不繼續租給他。這就變成了不定期租賃。
舉例來說，我的一年租約7月1日到期，如果我的房東從7月1日到期日都沒有跟我簽新約，到了7月2日之後，就變成了不定期租賃。假如我是個惡房客，其實我就可以堅持不簽新約了。『不定期租賃』房東就不能隨時要我搬走 (要符合土地法100條的六個情況下，才能要求房客搬走)，也不能亂漲房租，我如果想要搬走，我是可以隨時搬的喔。
《土地法第100條》出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。
一、出租人收回自住或重新建築時。
二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。
四、承租人以房屋供違反法令之使用時。
五、承租人違反租賃契約時。
六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。
不定期租賃對房東、房客雙方都算有風險，租約期滿後，雙方還是應重新簽訂新的租約，避免未來發生糾紛時口說無憑，也很難舉證，所以大家要保護自己的權益。
所以嚕！如果你是房東 …
1. 記得招租的時候，要注意篩選房客，瞭解他的職業跟生活習慣。
2. 租約到期之前，如果你還要繼續租這一位房客，要記得提先跟對方告知，最好租約到期之前幾天，就簽好下一次的合約。
3. 可以提早預防，在租約上直接先寫上該約定：『租賃期限屆滿，租賃關係及行消滅，承租人應於租約期滿時，返還房屋，如逾期未返還房屋時，承租人應負損害賠償及違約之責任，並不得為民法第451條之主張或任何異議。』
4. 假如你不想要繼續租給這個房客，合約到期前，就先發出通知。有些房東比較嚴謹，會依法於到期前寄出存證信函，表明租約到期之後不再續租。
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《農業資材室資訊分享》
http://line.me/ti/p/%40fbhome
農資室的主管單位為農業局如附屬設施未超過1層,勿須照會建管單位...只准一層...高度上限13M，更不需要無謂的建照圖面,農業資材室是農業設施,因為不滿2500平方公尺是不能蓋農舍,超過一分地則可以申請資材室,農業資材室原則上不能住人,只能放工具及資材, 只要興建面積小於13.5坪,也就是45平方公尺就可以免建照,若超過,就要建照了. 所以控制在13.5坪,屋頂最高處6公尺,就可以在裡面做樓中樓! 另外農業設施不只有資材室而己,管理室,曬場 都算!
農作產銷設施許可使用細目、興建面積與高度及條件如下：
一、水稻育苗作業室：含管理室、作業場所及器材儲放設施，最大興建面積為一千平方公尺。
二、育苗作業室：依生產需要核定。
三、菇類栽培場、菇包製包場或廢菇包處理場：依生產需要核定。
四、溫室或網室：依生產需要核定。
五、抽水機房：應先取得水權登記，其最大興建面積為二十平方公尺。
六、乾燥機房：依機具邊緣垂直投影面積二．五倍計算，最大興建面積為三百三十平方公尺。
七、米機房：依機具邊緣垂直投影面積二．五倍計算，最大興建面積為一百五十平方公尺。
八、農機具室：限供停放農機具使用，建造以一層為限。其容許興建面積依自有農機具邊緣垂直投影面積二．五倍計算。但機型特殊經檢附證明文件者不在此限。
九、農業資材室：以自有農業用地面積計算，每○．一公頃得興建三十三平方公尺，最大興建面積為三百三十平方公尺。
十、集貨及包裝處理場：
(一) 限供自產農產品集貨及包裝使用，以每一公噸興建面積五十三平方公尺計算。但供花卉使用之集貨及包裝處理場，其興建面積得增加一倍。
(二) 每處最小興建面積一百六十五平方公尺；最大興建面積為一千零六十平方公尺。
十一、冷藏或冷凍庫：以自產農產品每公噸五平方公尺計算，最大興建面積為一千平方公尺。
十二、曬場：以自有農業用地面積百分之五計算，最大興建面積為三百三十平方公尺。
十三、自用堆肥舍：限生產自用堆肥使用，最大興建面積為三百三十平方公尺。
十四、自產農產品加工室：依生產需要核定，最大興建面積為六百六十平方公尺。
十五、消毒室：依生產需要核定。
十六、薰蒸室：依生產需要核定。
十七、蓄水池：向下開挖者每處最高容量為一百噸，且須以建築材料建造。但屬地面建造者，依生產需要核定，其容量及材質不限。
十八、管理室：設施面積未達○‧三公頃者，得興建二十平方公尺；設施面積○．三公頃以上者，得興建四十平方公尺。建造以一層為限，材質不限。
十九、農田灌排水設施：依生產需要核定。
二十、其他農作產銷設施：依生產需要核定。
如何申請
申請人應擬定經營計畫書，並敘明下列事項，經營計畫變更時亦同：
一、設施名稱。-農業資材室
二、設置目的。-停放農機器具
三、生產計畫。-興建此農業資材室用途為停放農機器具.避免農機器具受日曬雨淋而損壞
四、興建設施之基地地號及興建面積。-XX鎮XX段XX號興建面積最大為三百三十平方公尺
五、現耕農業用地及經營概況。-現在農業用地主要種植稻米.年產量XX噸而收成之稻米由農會統一收購
六、現有農機具名稱及其數量。-收割機和農用貨車各一台
七、設施建造方式。-鋼骨結構鐵皮屋
八、引用水之來源及廢、污水處理計畫。-資材室引用自來水公司之自來水.其廢水只是些清洗農機器具泥土之水.並無汙染所以直接排入農業用地灌溉稻米
九、對周邊農業環境之影響。-申請之資材室只供停放農機器具所以並不會對周邊農業環境有所影響
十、農業事業廢棄物處理及再利用計畫。-申請之資材室只供停放農機器具所以並不會有廢棄物產生
以自有農業用地面積計算，每○．一公頃得興建三十三平方公尺，最大興建面積為三百三十平方公尺。資材室是農業設施是不受同一筆農地上不能蓋2間農舍限制ㄉ資材室的建照. 是所有農業設施裡最容易申請
農資室算是有固定基礎設施，若不想申請建照就不能大於45平方米，且只能有一層樓。
農機室：農機的定義，農用機械叫農機，申請面積為農機重直投影面積的2.5倍大，也就是說你擁有的農機越多，可以申請的面積也就越大。
農業資材室：最常被人申請就是這個項目，農業資材室是用來放肥料鋤頭工具等等，它是有面積的限制，每1000平方公尺可以申請33平方公尺（約10坪）。
另外有些要注意的，農機室單位檢查農機會現場勘查然後發放農機擁有證明，你沒有農機可能要買發票，但發票很貴！所以一般都申請農業資材室。農業設施你土地上一定要有相當的農作物（不可是荒地）。
農業設施的基本法規：一層樓，最高4.2公尺，除非提出農機高度，則樓層高度可增高。
小於45平方公尺（13坪）可免申請建築執照，超過則需。差別在你超過即要送審該地方單位的工務課或是建設課辦理建築執照及使用執照，而辦理建築執照你的圖面一切都要按建築法規，要有標準的平面圖、立面圖、剖面圖、結構圖、配筋圖等。
所以回到實際農地的大小才知道可否申請，還有地上有任何違建都是無法申請的，違建包括水泥、磚圍牆，水泥柏油地坪都是不行的。
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今年下半年以來，房地產市場的熱度明顯比去年的市況還好，到了年底更是明確回溫，不只是六都的房屋移轉棟數出現大幅度的成長，連建商借錢購地、民眾申辦房屋貸款的金額也節節上揚，顯示今年房地產市場的景氣確定觸底回升，業界期望這樣的熱度能夠繼續維持到明年農曆春節。
根據中央銀行最新公布的11月份房市各項融資貸款的數據，建築融資貸款餘額為1兆7,114億元，不但再度創下歷史的新高紀錄，而且年增率從前一個月的3.8%成長到4.13%，年增率還達到今年度的次高數字，單月金額則是比10月份增了81億元，創下連續12月的正成長紀錄，也代表現在的房市資金動能正穩健成長中。
由於建築融資貸款餘額一向被視為業界視為房市推案、建商信心的領先指標，此貸款餘額越高代表建商借錢購地、推案的意願越強，例如最近興富發、國泰建設、潤新創新、長虹等大型建商都有買地或簽署合建的動作，包括高雄市、新北市、台中市等土地標售案也都出現難得的搶標盛況。
建商積極買地儲備實力。業界統計今年度北、中、南各地的建商總購地金額已經突破1,000億元的大關，將是近4年來購地金額最高的一年，也透露出建商趁著房市景氣還沒有全面翻升的時機，積極搶下土地以便儲備未來景氣好轉之後的推案實力。
建商看好未來房市景氣將要復甦，不少重劃區的土地標售案再現搶標熱潮。 至於攸關民眾買房意願的購置住宅貸款餘額，11月份最新的數字則是達到6兆6,101億元，一個月就增加了358億元，年增率也和建築融資貸款餘額的成長幅度一樣突破4%，達到4.15%的水準，顯示現階段房市的買氣還在慢慢成長之中，首購族、自住型客層的購屋意願仍高。
今年房市比去年好。央行官員及銀行業者都認為，目前建商讓利、加速銷售餘屋，推升了民眾的購屋意願，各項房市的融資、貸款等數據都呈現穩定成長的局面，顯示房市景氣正處於持穩的狀態。整體來看，今年的房市景氣的確比去年還好，至於明年的景氣則還要多多觀察。
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《若稅捐稽徵機關查明，個人有因此藉法律形式規避或減少房地合一納稅義務之情事者不適用》
財政部近日公告，非自願出售「共有」房地，其房地持有未滿兩年，仍可適用20%較低稅率，放寬房地合一制度規則。已自11月17日生效。
房地合一自2016年上路，根據財政部統計，今年截至前十月，房地合一課徵所得稅約9.13億元。由於過去曾有案例，個人與他人「共有」房屋或土地，因為持有人數眾多，但可能個人持有不到兩年，而其他人處分該房地時，因依照土地稅法人數與持份過半可處分。
其導致個人因未持有兩年，可能適用較高的稅率，如持有未滿一年稅率為45%、持有兩年以內是35%，因此財政部修正後公告，此類狀況也歸類於「個人因調職、非自願離職或其他非自願因素交易持有期間在兩年以下的房屋、土地」，稅率為20%。
非自願因素在共有因素加入後將有六大類型，包括在工作地點買房地，卻因調職或非自願離職需離開原工作地而出售者；出售取得土地前遭他人越界建築房屋部分的房地所有權人者；或是無力清償債務導致依法遭強制執行移轉者；因負擔醫藥費而出售者；因家暴而出售者。
第六大類型則是此次修正新增加，個人與他人共有房屋或土地，因他共有人依土地法第34條之1規定，未經其同意而交易該共有房屋或土地，導致須交易其應有部分者。
但財部強調，若經稅捐稽徵機關查明，個人有因此藉法律形式規避或減少納稅義務之安排或情事者不適用。
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https://plus.google.com/collection/EFfI3《買到「套繪」農地不能蓋農舍，求償無門！什麼是套繪農地呢?》
別以為買了二分半農地就可以蓋農舍。高雄美濃羅姓農民廿年前買農地，近日申請興建農舍被打回票，原因是過去可用「未毗鄰農地」合併計算建蔽率，他買下的部分農地，已被前地主「借去蓋房子」，土地謄本註記「套繪管制」，不能再蓋農舍。
民國八十九年農業發展條例修正前，農地不限制土地大小，農舍建蔽率為百分之十。依據「台灣省申請自用農舍補充注意事項」規定，若是單筆土地用地不足，可使用同一人名下十公里範圍內未毗鄰農地合併計算。農發條例修正實施後，須面積兩分半（零點二五公頃）以上農地才能興建農舍。
高市朱姓農民兩年前花一千三百萬元購買四分農地，今年初向市府建管處請領建築執照，發現遭套繪。農地若無法興建農舍，價格少三成，退休規劃也被打亂。朱說，依買賣合約註記「若被套繪可無條件取消買賣」，但賣家推說錢已花光不願退還，申請調解三次仍無法解決。
「被朋友誤會真的很冤枉」，前高雄縣議員李雲廷說，廿幾年前購入一筆農地，四年前轉售友人，對方今年六月才發現買到套繪農地，非常不諒解，誤以為他存心欺瞞。
美濃地政士李瑞香表示，一年多前接獲客戶抱怨發現這個問題，陳情至今無法解決。早年建管單位未同步將農舍資料知會地政事務所，官方紀錄出現空窗期，才會衍生糾紛。
高雄市政府工務局在內政部督促下，從民國一０三年底開始著手清查，查出套繪管制土地集中在原高雄縣區域，目前約一萬八千多筆，美濃佔八千兩百多筆，目前仍有旗山、杉林的農地資料尚未登錄。
據了解，全國各縣市都有類似問題，屏東縣政府城鄉發展處公安使用科科長陳炳鴻表示，縣府每年大約會收到兩百件土地變更使用執照的案件，其中約半數為解除套繪管制，換算來說每年約有一百筆到一百廿筆是跟套繪管制有關。
李雲廷認為，公部門橫向連繫不良，才導致地主權益受損。許多買賣已完成，衍生土地糾紛，農委會應不要再追套繪陳年老帳，讓爭議落幕。
民國89年以前之農地可能會被前地主拿去「套繪」，也就是拿這筆土地去申請蓋農舍，買主為了避免當冤大頭，務必申請最新的土地登記謄本查看是否有註記「套繪管制」或請仲介人員、地政士查詢「無套繪證明」，多了這幾個字這筆土地價值可是差很多喔。多一份留意就多一份保障。
一般民眾買農地可大致分為單純自耕或蓋農舍，如果要蓋房子，牽涉的問題及引起的爭議也相對較多。
農地有10%的建蔽率限制，亦即800坪的土地只能蓋80坪。
有些地主會把多塊農地一起算比例，用掉建蔽率，農地被視為無法興建農舍的法定空地。
建物不以登記為必要條件，所以千萬不要只申請土地登記簿謄本有無記載之建物為依據，另土地謄本並無註記建蔽率是否已被移轉，所以提醒民眾購買前要請仲介人員或地政士查詢「無套繪證明」，確定這塊農地以前沒有申請過建築或套繪為已建築基地的紀錄，即是土地有無法定空地管制的意思。
購置農地「停」、「看」、「聽」三步驟，供民眾參考。
一、「停」是確定自己購地的目的為何？若為蓋農舍，務必於購買前進一步確認是否符合「農業用地興建農舍辦法」相關規定。
二、「看」－若是要買農地蓋農舍，除了土地分區要符合農用外，目前依法令最小至少要零點二五公頃，約七五六坪，而購買前要請仲介人員或地政士查詢「無套繪證明」，確定這塊農地以前沒有申請過建築或套繪為已建築基地的紀錄，即是土地有無法定空地管制的意思。
三、「聽」則多瞭解法令規定及尋求專業人士之建議，尤其是要購農地興建農業者，現有「農業用地興建農舍辦法」之修正草案引發多方討論，相信也將影響未來農舍興建之相關規範，因此要特別注意，應可減少買賣糾紛的問題。
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《詐騙又有新招了！假公文！誆地政、戶政e化升級 騙身分證印鑑》
新北市新莊五股地區，最近有民眾陸續接到1個公文，說是要辦理地政、戶政，e世代網路便民資料升級，要民眾拿著印鑑和身分證件到戶政事務所辦理，如果沒空，將請人到府代辦，直到有民眾拿公文到戶政事務所，才知道公文根本是假的，民政局說，如果身分證件和印鑑被取走，恐怕名下的房產將被偷偷被過戶。
拿著區公所的公文，民眾看得好仔細，但根本分不清這是假的。
因為是掛號送達，加上公文說的跟真的一樣，還有人幫忙可以代辦，不小心可能就掉入詐騙集團的圈套。
最近在新北市五股一帶，不少人都收到這1份，來自五股區公所的公文，上頭寫說為了要升級地政戶政e世代的便民資料，要民眾7天之內帶著雙證件和印鑑到戶政事務所，如果沒空還可以請人代為辦理，直到有人真的到戶政機關，才知道區公所根本沒發過。
五股區公所主秘林銚傑：「他打電話去跟收件者說，你為什麼沒有來辦印鑑變更，如果老人家說行動不方便或不方便去辦，那他們會派人去幫你辦，那這事情就糟糕了。」
區公所說這份假公文假得離譜，發文單位會有完整的新北市五股區公所以及發文編，右上角會有承辦人以及分機號碼，最後連機關首長的簽字章也不太一樣。
五股區公所主秘林銚傑：「他拿到這個印鑑資料就可以進一步的辦理民眾的不動產變更，將來損失的是整個不動產、房地產全部都不見了。」
不同之前的假檢察官的公文，是針對民眾帳戶金錢進行管收，這次詐騙集團要得是民眾的印鑑和雙證件，加上有詳細的戶籍資料，更容易讓民眾信以為真，再用上門代辦的便民措施，騙走印鑑和雙證件，進而將房產土地過戶，傷害遠比金錢更大，只能提醒民眾接到類似信件，最好能親自詢問。
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https://plus.google.com/collection/EFfI3為協助民眾防範詐騙集團不法盜取不動產産權。屏東聯賣網——中信廣東店，特別呼籲不動產所有權人快申辦「地籍異動即時通服務」即時掌握產權異動情形以確保財產權利。
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屏東房屋黃惠爭
《房市趕底的六大指標》
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房價在趕底階段，往往是市場信心最不足的時候，大部分人都看壞的氛圍，反而是房價趕底的基本特徵。
台灣房市從2014年第三季上一波高點到今年第二季，已經緩跌足足三年，房價何時落底？市場專家眾說紛紜。
今天我們探討房市落底現象，必先了解房價落底前必須經歷一段「市場趕底」的階段，而這趕底的時段，市場會有哪些指標突顯跡象？其次，房市真正到落底的時段，會有哪些明顯數據與現象確立房市真正脫離谷底？
市場一片看壞，細看房市趕底的六大指標：
一、交易量：量脫離谷底回溫、價續跌
房地產交易量比較準確的判斷方式，是以每一季的交易量為準做比較，若季交易量持續三季回升，沒有再跌回低點，才能確認交易量是否脫離谷底。
以台北市為例，2016年第一季量縮到歷年新低的3978戶，往後四季持續回升到2017年第一季的5138戶，比較去年同期低點，量能劇增29.2％，據此數據，就可確立房市已進入反轉期的趕底階段。
二、交易價格：中古屋均跌幅20％以上
台北市中古屋平均房價在2014年第四季高點是每坪65.7萬元，到今年第二季已跌破每坪54萬元，跌幅達19％，再往下趕底的空間約6％至7％，若下半年以速跌方式出量趕底，房價落底時間就會加快至今年第四季，若下半年價緩跌而量逐漸加溫，則房價落底時間就會拖長到2018年第一季或第二季。
三、建商動向：開工率縮，建融減、土融增
2016年建照核發數量為7萬9490戶，創近七年來新低點，較2013年高峰時的13.3萬餘戶，減少約四成。
2017年第一季建築貸款餘額年增率連續五季為負數，一方面是因為開工率低，一方面則正逢新成屋交屋潮，建融轉為個戶房貸。另外，建商開始獵地，土地融資若持續增加，就表示建商至少不會太看壞後市。
四、預售市場：破盤價四齣，餘屋大讓利
當預售市場開始陸續出現破盤價時，除了會拉低預售市場價格，同時也會擠壓新成屋價格，對高總價餘屋市場就會產生多殺多的競價局面，餘屋讓利越多，趕底時間就越快。
五、市場信心：大部分人仍看壞市場前景
房價在趕底階段，往往是市場信心最不足的時候，大部分人都看壞的氛圍，反而是房價趕底的基本特徵。
六、指標產品：低總價跌幅縮小甚至止跌
要嗅聞房價是否接近落底時段，可從指標性產品價格分析了解，尤其是低總價產品跌幅急速縮小時，只要其率先止跌，房市落底時間就不遠了。
房市是否落底？ 2017年第四季是關鍵。綜上所述，房市趕底的六大指標已陸續出現，市場落底時間關鍵在下半年這兩季走勢，而要觀察此波房地產價格是否確實落底，可以從兩大現象與數據分析確認：
(一)市場感受到房價落底時，往往房市已小漲或回升，事實上，一般消費者的感受，至少有二季的落後時差。
(二)從中古屋的季平均房價分析，若持續三季房價在谷底之上，就可確立房市在這三季之前落底，換句話說，房市落底的時段要延後三季觀察才能正式確立，所以今年第四季房價是否落底，要等到2018年第三季才能正式確立。
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屏東法拍屋 黃惠爭
《購買法拍屋的利弊有哪些？》
購買法拍屋的優點：
1.低於市價：由於法院進行拍賣不是以牟取利潤為目的，所以通常訂出的拍賣底價會比市價低二到三成。如果第一次無法拍賣出去，一般狀況底價會降20%再次拍賣，再拍賣不成再降20%。等到第三次拍賣時，底價早已接近或低於市價的一半。
2.產權清楚：法拍屋所有程序都由法院直接辦理。有法院的依據，不用擔心沒有產權保障。
3.投資報酬率高：對於投資法拍屋的人來說，如果在法拍屋流標兩次，價錢已降到非常低的時候買進，再以市價賣出，之間賺取的差價非常可觀，加上金額龐大，因有些投資人藉此致富。以投資的角度來看，法拍屋具有比市價行情低的特性，所以標購後以市價行情轉手賣出自然可以從中賺取利潤；而以純自住的用途來說，如果能以較市價低的價格買到所要居住的房子，當然可以省下一筆錢。
購買法拍屋的缺點：
1.資金調度困難：法拍屋拍得後，必須在7日內繳清房價，因此不能像買一般房子一樣分期付款，在資金的調度上較為吃力，萬一無法在7日內籌得資金，不但得標不算，除了損失保證金，還要支付後續賠償責任。但目前有一些銀行提供的代墊款服務，利息較低，於投標之前可先與銀行聯絡，得標後先行代墊，再轉成房屋貸款。
2.使用權不清楚：雖然法院拍定的房子，產權一定清楚，但不代表你就一定可以搬進去使用，如果遭到第三人佔用或承租，或是法院不點交的房子，就算買到了，也無法取得房子的使用。如果房子有遭不法佔用的情形，法院會用公權力來排除障礙，但通常對於有租賃或有權佔用情況的房子則不負責點交，如果這是你第一次買法拍屋，建議避免選擇這種「不點交」的房子。
3.無法得知屋況：法拍屋是遭到法院查封的房子，任何人都不能進入，無法向一般買房子進去看房子，所以完全無法得知屋內的情況，再加上法拍屋沒有瑕疵擔保，如果拍到的房子有任何問題都無法找人負責，必須自己承擔。(強制執行法第69條「拍賣物買受人無物之瑕疵擔保請求權」。)
購買法拍屋需要哪些費用?
許多人以為買法拍屋只要負擔得起房屋的總底價就可以了，但實際上買法拍屋還有一些相關的費用要負擔，林林總總加起來也不是個小數目，這些都必須估算在購買的成本內，尤其是以法拍屋作為投資工具的人，更必須把成本算清楚。
一、必需支付的費用：
1.投標資金→就是得標的價錢，投標前須先付公告底價的20%作為保證金，得標後７天內須將餘款繳清，因此最好事先規劃好資金的來源。
2.稅費→包括購買時所要繳的契稅，賣出時要繳的土地增值稅、財產交易所得稅。
3.地政規費→包括投標前申請謄本、得標後辦理過戶所需的地政規費。
4.其他雜費→包括投標前申請謄本、得標後辦理過戶所需的地政規費。
二、可能支出的費用：
1.利息→若是貸款來付款，就必須負擔轉手賣出前那一段時間的利息。
2.代書費→若是委託地政士代為辦理過戶、稅費申報等手續，必須支付代書費，但如果你可以自己辦理就不用。
3.仲介費→若是請代標公司代為投標，就必須支付服務費。
4.搬遷費→並不是指要搬進去的搬家費，而是如果遇到房子遭人佔用或租用的狀況，想請人搬走，可能要給對方一筆搬遷費。 必須經由談判，有行情可尋。
5.整修費→如果買到屋況不佳或遭人破壞的法拍屋，就必須花錢重新整修、裝潢。
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《鄰地的農地行使袋地通行權，我就一定得讓他過嗎？》
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依民法第787條第1項規定「土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用時，除因土地所有人之任意行為所生者外，土地所有人得通行周圍地以至公路」，意即土地的四周都被他人的土地所圍繞，因而與公路隔絕，必須通行他人的土地才會到達公路：或是土地雖有他道可通公路，但通行費用過鉅、具有危險者，此種土地即為袋地／準袋地，因此，若僅因與公路聯絡不便，尚不能主張袋地通行權。
又土地與公路間是否有「適宜之聯絡」，應個案判斷是否達「通常使用」之程度。按「袋地通行權，非以袋地與公路有聯絡為已足，尚須使其能為通常使用。而是否能為通常使用，須斟酌該袋地之位置、地勢、面積、用途、社會環境變化等因素為綜合判斷。倘袋地為建地時，並應考量其坐落建物之防火、防災、避難及安全需求，始符能為通常使用意旨」（最高法院104年台上字第256號）。例如，如果袋地是農地，所通行之路，農機具能行走即可；若農地上建有合法農舍，供人居住使用，則以現代人汽車為通常代步工具之生活習慣，汽車車道則為通常使用所必要。
而袋地通行權的目的，雖為充分發揮袋地之經濟效用，以促進物盡其用之社會整體利益，然而，畢竟僅為了自己袋地的私益，卻讓被通行的鄰地受到通行的損害，法律亦需調和兩者之利害關係。依民法第787條第2項規定，「前項情形，有通行權人應於通行必要之範圍內，擇其周圍地損害最少之處所及方法為之；對於通行地因此所受之損害，並應支付償金。」，因此，有通行權人應支付償金，且非任由有通行權的人恣意選擇最有利於自己的方法來作決定，必須選擇對鄰地損害最小的路徑，例如選擇繞土地邊緣通行等。
若該土地本與公路有適宜之聯絡，可為通常使用，竟因土地所有人之任意行為而阻斷（例如自蓋圍牆、自拆橋樑），則其土地與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用者，應由土地所有人自己承受。再者，若「袋地」係土地所有權人主動造成，例如因一部讓與或分割而來使土地成為袋地，為其所得預見，或本得為事先之安排，即不得損人利己，基於誠信原則、避免權利濫用，該土地所有權人不能再對原鄰地所有權人主張通行權。
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屏東房屋
《偷偷告訴你：「買房子」為什麼最好要「選擇4-6層」？很多秘密你不一定會知道！》
在隨著科技的發達，還有人口的劇增，可居住土地會顯得越來越狹小，建築的樓層也是越來越高！
很多人買房子的時候對於樓層的選擇都很迷茫，有些人認為越高越好，有些人認為越低越好，沒有一個正式的樓層選取觀念！
屏東中信房屋廣東店黃惠爭表示，買房子的時候4-6層是最好的。至於為什麼，且聽小編慢慢道來！
【一層】
一、優：
由於進出最方便，因此當發生火災等意外時，一層當屬逃生最方便的樓層了。
這種情況下，如果外窗沒有安裝用於防盜的欄桿，從一層的房間內逃生就簡單一些。
另外停車方便、當店面等實質也是很多人喜歡的。
二、劣：
一樓最不安靜，如果臨街，受路上的汽車尾氣、揚塵污染最重。
隱私的問題，也相對比較嚴重。
在一些老社區，地下室還會返上來潮氣，而且更易受到蚊蟲的侵擾。此外，一樓還最易遭盜竊。
【二層】
一、優：
相對一樓來說比較安全，尤其是對那些有小孩的家庭而言，更是如此。
二、劣：
和一樓的不足之處一樣，二樓的樓層也稍低了一些。
【三層】
一、優：
綜合各方面因素，如果是普通老式的五、六層樓高的住宅，三層是最理想的。
二、劣：
一般老式樓房沒有電梯，人可以很輕鬆地爬三層的樓梯，但若是抬洗衣機、沙發等，就沒那麼簡單了。
【四、五、六層】
一、優：
從環境的角度來看，安全性最好。
二、劣：
如果沒電梯，老人上下樓是個難題。
【七層】
一、優：
對於高層住宅樓來說，七層是「黃金樓層」段。 這個樓層安靜，不受汽車尾氣等影響，並且也不至於讓人達到恐高的程度。
二、劣：
七層及以上的樓層，對有心血管病、胘暈的人來說，不適宜居住。
【八到十六層】
一、優：
從八樓到十六樓及以上樓層，是最明亮的樓層。最高的樹也達不到這個高度，因此光線不易被遮擋。
二、劣：
如果在這幾層上下有排放廢棄物的管道，那麼這幾層所受的影響是最大的。
【十六層以上】
一、優：
視野最好，空氣最清新。住宅樓暖氣是往上升的，所以十六層以上最暖和。
二、劣：
發生火災時不易逃生，並且火災散發的有毒氣體都是由下向上擴散的，因此是最危險的樓層。
【頂層】
一、優：
頂樓可能有額外運用的空間，加蓋、出租等是最常見的。
另外，發生火災時，可以從房頂施救。 一些樓房頂層還加裝了附屬設施，更增加了逃生的可行性。
二、劣：
在一些老的社區，高層住宅樓一般水壓較小，有時會出現停水的現象。另外，頂樓漏水、日曬過熱的機會也最高。
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《農委會拋出重大政策，七萬間非法佔用農地工廠，農委會將以2016年5月20日為分水嶺，之後佔用者即報即拆，520之前佔用者，若為優良農地將輔導遷移，若非優良農地，將繳生態補償金後可望就地合法。》
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為確保台灣糧食安全，農委會估算全國農地總量應維持在74至81萬公頃之間；然而，依104 年農地現況資源分析結果，已有17%農地遭轉用。究竟農地上到底「長」了什麼？農委會現正進行全國農地盤點，現已完成九成盤查工作，盤查結果預計在六月底出爐、七月初對外公佈。
農委會企劃處處長蔡昇甫表示，下一步將以「2016年5月20日」作為分水嶺：520之後出現的未登記工廠採取「即報即拆」；520之前就已存在的未登記工廠將視其所在地進行處理，「如果在優良農地區內，就會輔導遷移；若在優良農地區外，則能轉為丁種用地，但業者需繳納生態補償金，做為農地保護基金」。優良農地區將待全國農地盤查結果出爐後再行劃設。
工廠佔用農地，2016年5月20日為分水嶺。農委會企劃處處長蔡昇甫表示，下一步將以「2016年5月20日」作為分水嶺：520之後出現的未登記工廠採取「即報即拆」；520之前就已存在的未登記工廠將視其所在地進行處理，「如果在優良農地區內，就會輔導遷移；若在優良農地區外，則能轉為丁種用地，但業者需繳納生態補償金。」優良農地區將待全國農地盤查結果出爐後再行劃設。
現按照經濟部五年一次的工商盤查結果資料顯示，全台目前約有6.9萬家未登記工廠，包括：新北市15,960家、台中市15,976家、彰化縣9,356家、台北市6,137家、台南市6,038家、高雄市4,856家、桃園市3,359家。
但蔡昇甫也坦言，現有總計546公頃的低污染未登記工廠散落在全台農業區、特定農業區、一般農業區、山坡地保育區等地，「這些工廠已取得臨時工廠登記證，須在輔導期限109年6月2日前符合環保、消防、水利、水土保持等相關規定。」在輔導期限前，無法強制遷移該廠，須待輔導期限後才能處理。
而違章建築拆遷工作實屬地方政府職掌，「接下來經濟部、內政部、農委會會想辦法督促地方政府落實執法。」
至於生態補償金會如何收取？蔡昇甫解釋，詳細計算方式仍需跨部會討論，但預計以「地目變更前後地價利差」、「佔用農地時間」交叉計算，換算成生態補償金，以此做為「農地保護基金」，「而這筆農地保護基金可能用於劃設隔離綠帶、也可能做為新農業政策中的對地綠色直接給付基金。」
「農地盤整只是第一步！」蔡昇甫強調，待劃設出農地保護範圍後，下一步就是要讓農地集中化利用，「像是劃設生產專區。」目前新政府已下達明確指令推動「大糧倉計畫」，要求雜糧作物耕作面積要在四年之內增加2萬公頃，「待農地盤點完成後，就知道資源投注在哪裡比較有效率。」以解決農地破碎化問題。
另外，蔡昇甫也透露，由於農民銀行媒合效果面臨瓶頸，現農委會正與財政部、內政部討論如何增加國家耕地利用政策彈性。未來考慮在《農業發展條例》中增訂「轉租排除條款」，由農民團體、農民合作社或公正第三方作為租地媒合平台，只要農民或地主只要加入政府「促進農地利用方案機制」，就能突破目前《土地法》中的耕地不得轉租之限制。
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《房地合一報稅有撇步 小換大可申請退稅》
報稅季將至，房地合一稅新制上路後，個人買賣房屋或土地，若是自住，且出售的前一年內無出租或供營業使用，無論是「大換小」或「小換大」都可申請「重購退稅」。
買賣房屋或土地無論「大換小」或「小換大」都可使用重購退稅，其中小換大可全額退稅，大換小則是比例退稅。
個人買賣自住房屋、土地，已完成辦竣戶籍登記，且自住房地出售的前一年內無出租或供營業使用，無論是先買後賣還是先賣後買，出售舊房地與重購新房地的時間（以完成移轉登記日為準）差距在二年內，均可申請適用重購退稅優惠，但該重購的新房地在重購後五年內，只可供自住使用，不可改作其他用途或再行移轉。
「以小換大」與舊制相同，可全額退稅，大換小則是比例退稅。
財政部網站上也詳列出重購自用住宅扣抵綜合所得稅優惠資格，出售或重購房屋以納稅義務人本人或其配偶名義登記的、須為自用、已先繳納財產交易所得的綜合所得稅、出售自自用住宅房屋完成移轉登記日起2年內重購及先購後售也適用、重購自用住宅的房屋價額超過原出售價額。
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《遺產及贈與稅法部分條文修正案業經總統公布》
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財政部表示，遺產及贈與稅（下稱遺贈稅）法部分條文修正案於今(10)日經總統公布，自今（106）年5月12日生效，其修正重點如下：
一、修正第13條、第19條：
將遺贈稅稅率結構由單一稅率10%調整為三級累進稅率，分別為10%、15%及20%，並增設各稅率之課稅級距金額（新稅率級距內容詳附表）。
二、增訂第58條之2：
調增遺贈稅稅率所增加之稅課收入，撥入依長期照顧服務法設置之特種基金，用於長期照顧服務（下稱長照）支出，不適用財政收支劃分法之規定。
財政部說明，本次修正遺贈稅稅率係為落實課徵目的及符合社會期待，配合長期照顧服務法第15條之修正，以調高遺贈稅稅率所增加之稅課收入作為長照特種基金來源，每年約可挹注長照財源新臺幣63億元，將有助於長照制度永續發展。
財政部進一步提醒納稅義務人，上開遺贈稅法修正生效日(106年5月12日)起發生之繼承或贈與案件，適用修正後稅率之規定，民眾辦理遺產稅或贈與稅申報，對適用稅率不瞭解或有其他相關問題，可就近向各地區國稅局洽詢。
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《賣屋族報稅 新舊制有別》
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房地合一稅新上路，今年報稅時，將首度面對新、舊制適用的問題，去年賣屋的民眾必須特別注意。
房地合一稅去年上路，今年報稅時，將首度面對新、舊制適用問題，去年賣屋民眾須注意。
過去土地交易所得免稅，房屋交易所得則稅併入綜所稅申報，105年起改為房地合一分離課稅，因取得時間不同，去年賣屋者有些適用新制，有些則適用舊制。去年出售房地，若出售的房屋是去年1月1日以後取得，或持有期間在二年以內才適用新制，否則仍適用舊制。
適用新制的不動產交易，賣方須在所有權完成移轉登記之次日起算30天內申報納稅，不需併入綜所稅申報。
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《國税局對什麼樣的案件每案必查？》
房地合一上路至今一年多，財政部指示國稅局逐案清查。去年房地合一申報件數共1萬5,044件，其中申報有應納稅額佔三成五，申報無應納稅額則有六成五是屬於虧損、或不賺不賠。由於房地合一新制是去年實施，財政部指示國稅局嚴查應申報但未申報案件，同時，由於不賺不賠或虧損案件不需繳稅，也可享三年抵稅權，因此也要求國稅局對於申報虧損的案件「每案必查」。
根據財政部統計，截至去年底已申報但須補稅案件為660件，補稅約4,700萬元、罰款110萬元；應申報但未申報案件則約有200多件，補稅750萬、罰款390萬元。
財部表示，查稅主要著重在申報為虧損的案件，因房地合一新制對於短期持有才有影響，由於不動產市場價格下滑，納稅義務人短期在高點買、低點賣，價格不會太好，所以補稅金額不算太大。
同時，國稅局重點查核除申報虧損案件以外，也會經由土地所有權移轉登記資料來追查，去年有四成落入房地合一新制案件，卻沒來申報，主要就是因民眾常誤解，如果交易結果是虧損就可免申報，但只要有房地交易、且符合房地合一新制的適用要件就須申報。
房地合一新制規定，個人及營利事業在2016年1月1日以後交易的房地，如在2014年1月2日以後取得，且持有期間在兩年以內，或2016年1月1日以後取得者，應依規定計算房地交易所得或損失。個人應於房地完成所有權移轉登記日的次日起算30日內，向稽徵機關辦理申報；營利事業則併入營利事業所得額於次年5月辦理結算申報。
國稅局強調，民眾較常見的錯誤，除未在30日內申報，最多是在「認知差異」的部分，由於成本費用須提供證明，舉來來說，過去有民眾買房時有裝修，提供單據證明卻使用「估價單」，後來遭國稅局剔除補稅，必須要有發票、或收據才可以。此外，不少民眾也會將仲介費列入成本費用，但認列也需要發票證明。
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https://plus.google.com/collection/EFfI3《106.3.2 房地合一最新解釋令，背下來，非常非常重要～》
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「夫妻贈與」釋放大利多：
1️⃣利多ㄧ：
出售時應以配偶間第1次相互贈與前，配偶原始取得該房屋、土地之日為取得日，據以計算持有期間。
✅例如：老公104.2.1買一間房子，105.2.1送給老婆，老婆106.3.1賣掉，跟老公「持有期間合併計算2年以上」...恭喜適用舊制，土地不用繳所得稅。
2️⃣利多二：配偶原自第三人出價取得者:得減除配偶間第1次相互贈與前之原始取得成本。（原本贈與成本只能用現值核算）
✅例如：老公買ㄧ間房子總價5000萬（房地現值1000萬）送給老婆後，老婆去賣6000萬，.....本來是悲劇...課稅所得是6000-1000=5000萬。
3/2解釋令....課稅所得是6000-5000=1000萬。
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《一樣都是平面停車位，為什麼你的可以單獨賣出，我的車位就不行？》
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現行的車位，有三種：
一、「法定停車位」
二、「增設停車位」
三、「獎勵停車位」
由於其設置的目的不同，對於其產權登記的方式也有不同：
◎「法定停車位」：大樓按其總樓地板面積多寡所必須設置之停車位。有產權，但沒有獨立權狀、不得與建築分開買賣。且買賣對像僅限定同棟大樓住戶。法定停車位必須登記為公共設施，在辦理產權登記時必須注意登記的部分是屬於「大公」、還是「小公」的共約。
若是為「大公」，就變成共有專用的性質，產權由全體住戶所持有，消費者除要查明登記簿有沒有紀錄車位編號外，也應取得「共有分管協議書」，或在住戶規約中加註「幾號車位為哪一戶專用」；若是屬於「小公」，經由合議由部分住戶共同持分，不想要車位之住戶就不須分攤持分， 過戶產權比率通常以「所擁有的車位數除以總車位數」計算，即若有100個車位過戶，消費者擁有1個，公設持分就是為1/100 或登記為「小公」，經由合議由部分住戶共同持分，不想要車位之住戶就不須分攤持分。
PS：「分管協議」即大樓管委會制訂，所有區分所有權人認可，協議車位是否可以出租、幾號是哪一戶使用的協議，若住戶規約規定只有買的人可以停，那就違背投資的價值性。有些同路段、同大樓的車位，價格落差大，那就要注意，是不是只有買到「使用憑證」，屏東房屋聯賣王黃惠爭表示，這費用主要是「使用憑證轉移」的費用，沒有獨立產權，若干年後，若整棟樓的區分所有權人拿權狀出來要重劃車位，只有使用憑證的車位，很可能就有憑空消失的風險。
◎「增設停車位」：係指在法定停車位之外，自行設置的停車位，此種停車位之產權登記得以公共設施或獨立權狀方式登記，且其停車位之使用收益乃由該停車位所有人自行為之，惟其出售之對象與法定停車位不同，並不限定於該區分所有建築物之區所有權人. 此類停車位可以登記為大公、小公，若與法定停車位在構造上及使用上各具獨立性，並取得「防空避難室所在地址」證明，也可以登記為主建物單獨移轉。
◎「獎勵停車位」：係指政府為配合都市發展，實際需要解決日趨嚴重的都市問題，政府以增加樓地板面積等為鼓勵條件之情形下，建商於建造時設置之停車位，此類停車空間若與法定停車空間在構造上及使用上各具獨立性，並取得「防空避難所在地址證明」，即可登記為主建物單獨移轉，若與法定停車空間在同一層，構造上及使用上無法區隔，就必須以公共設施方式辦理登記。依規定購買獎勵停車空間之所有權人必須提供給「公眾」使用，還必須負擔管理費用，產權移轉時也必須明確告知承接戶，但根據內政部84.10.3函令，所有權人也包括在「公眾」範圍內，因此「獎勵增設」停車空間無論由所有權人自行使用或供任何不特定人約定使用，均屬供公眾使用。
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《地政知識，廢除地目等則。》
您有需要參考地目等則資料嗎？地政事務所提醒您，自2017年1月1日起正式廢除地目等則制度，土地登記及地價資料謄本、權利書狀都不再有地目等則之資料，也不再受理地目變更登記項目。
土地的地目等則制度初為日據時期依土地使用現況所銓定，沿襲以來，其於土地登記簿之記載與現況已不相符，且現行之土地使用管制也非以地目等則為依據，目前都市土地使用管制是依都市計畫相關法令規定，而非都市土地是以使用地類別管制，均非以地目做為利用和管制的依據，所以內政部函令自1月1起正式廢除。
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《買農地贈與子女不一定免稅!》
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財政部南區國稅局表示，納稅義務人贈與自己名下之農地予子女，是免納贈與稅，但如係向他人購買農地，而直接登記在子女名下者，屬遺產及贈與稅法第5條第3款所規定，以自己之資金，無償為他人購置財產者，其資金以贈與論，應課徵贈與稅，不能享受農地免稅優惠。
某甲主張贈與「農地」予其子女並檢附農政單位所核發之農業用地作農業使用證明書，申請核發不計入贈與總額證明書，俾辦理產權移轉登記。經國稅局查明，該土地為某甲出資為子女購置，雖為農業用地，惟依遺產及贈與稅法第20條第1項第5款前段規定「作農業使用之農業用地及其地上農作物，贈與民法第1138條所定繼承人者，不計入其土地及地上農作物價值之全數」，其贈與標的為「農業用地」，即贈與人將其作農業使用之農業用地贈與民法第1138條所定繼承人時，始有該農業用地及其地上農作物全數免予計入之適用。
而父母向他人購買作農業使用之農業用地，直接登記在子女名下，則贈與標的為「資金」，係屬遺產及贈與稅法第5條第3款所規定，以自己之資金，無償為他人購置財產，應課徵贈與稅。本件某甲雖取具相關農地之農業使用證明書，惟因其非土地所有權人將農地直接移轉贈與子女，其贈與之標的，為購買該筆農地之「資金」，並非該筆「農地」，但因購買之財產為土地，所以用土地公告現值計算核課贈與稅額為454萬餘元。
國稅局提醒納稅義務人，如欲贈與農地予其子女，並享有上述法條規定不計入贈與總額之稅捐優惠，其應於購買農地時，將土地所有權登記於自己名下後，再以「農地」贈與之方式，移轉予其子女，即可享有免稅優惠，惟須受5年列管繼續作農業使用。
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《天花板漏水，由樓上或樓下住戶負責？》
公寓大廈碰到天花板漏水問題，如果能協調處理最好，否則往往會為到底該由樓上或樓下住戶負責而意見紛歧甚或鬧得不愉快，其實公寓大廈管理條例就這個問題已經有所規定，依公寓大廈管理條例第12條規定: 「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」
所以如果漏水問題不是樓上、樓下住戶任何一方造成，例如管線年久失修或地震震壞造成漏水，那麼維修責任及費用應由樓上、樓下住戶共同承受與負擔，但是如果漏水原因是因單方造成，如樓上住戶浴室裝修施工不慎損及管線，造成漏水，那麼樓上住戶就要單獨負擔這筆維修費用。
又公寓大廈管理條例第6條第1項第2款規定: 「他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。」所以如果因處理維修漏水問題，必須進入樓上或樓下住戶屋內時，不管漏水原因是年久失修或由樓上、樓下住戶一方造成，樓上或樓下住戶都不可以拒絕。
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《投資農地有哪些好處與利多？》
1、全世界有錢人都在投資農地？（因為世界目前 有食安問題、糧食短缺、氣候異常、人口不斷增加…問題）
2、未來農地如劃入都市計劃內未來有可能變成住宅區、工業地與商業地。
3、未來買農地種樹可申請國家補助、以及做碳權交易買賣。
4、農地目前可建置太陽能板發電、並回賣台電、以收取每年約10-15%投報率（比出租店面、套房高出很多）
5、目前一般農業區農地可申請變更為特別目的事業用地、如變更為安養院、加油站、廟宇、交通用地、幼稚園…等
6、農地0.5公頃即可申請做休閒農場。
7、一般農業區5公頃以上可以申請建置園區（用產業創新條例申請、但不能有高汙染行業）
8、國內目前軍保、公保、勞健保隨時可能崩盤、買一塊農地、可安穩加入農保、每月可領7-8仟。
PS：投資需掌握六大原則：
1安全性 2確定性
3未來性 4增值性
5有議題 6基期單價低
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《博弈還沒過 澎湖地價飆漲躍全國第1～》
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準備在10月15日舉行的第二次澎湖博弈公投，議題一吵就過7年，不過觀光賭場還沒拍版定案，近年不少投資客就看準澎湖觀光商機，讓房價、地價開始瘋狂飆漲，內政部公布的都市地價指數就顯示，澎湖地價漲幅以3.22%，躍升全國第一名。
澎湖博弈還沒拍板，房價、地價搶先飆漲，地價漲幅更以3.22%，躍升全國第一名。澎湖再炒博弈公投，房地產交易恐再掀新高。
政府接連祭出多項稅政打壓房市，在這波房市寒冬中，澎湖卻是萬點紅中一點綠，根據永慶房仲網資料顯示，澎湖縣9月住宅成交行情，平均每坪5萬元，比去年同期漲幅19%，其中電梯大樓平均每坪3.3萬元，與去年同期相比上漲17.9%，和上個月相比也有3.1%的漲幅。
不僅房價一枝獨秀，地價也是漲不停！從2009年博弈議題開始發燒後，投資客看好商機，馬公郊區土地就從一坪7、8千元，漲到1萬多元，根據內政部實價揭露資料，2015年時澎湖更出現總價超過億元的金店面，單價拆算約每坪70萬元。
澎湖觀光商機人人看好，連免稅店龍頭昇恆昌也豪擲40億，投資馬公第三漁港的BOT案，近8000坪的基地面積，將包攬免稅商場、觀光休閒飯店、影城等觀光娛樂設施，預計2018年完工。
澎湖今年觀光人數突破百萬新高，博弈觀光吸引投資客炒作，是土地狂飆原因，澎湖縣政府也認為，非都市農地可申請變更為建地是上漲主因，造成土地和建案交易熱絡，使房價持續飆高並大幅漲幅。
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《申請減免房屋稅、地價稅、使用牌照稅及娛樂稅看這裡。》
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減免事由：家中車輛、房屋、土地及營業場所，因風災受損
稅捐減免：檢附相關證明文件，向屏東縣政府稅務局或其轄下三分局，申報減免房屋稅、地價稅、使用牌照稅及娛樂稅。
申請期限：災害發生之日起30日內
申請書專區：http://www.pttb.gov.tw/DefPage/index.aspx?MenuID=183
洽詢電話：08-7338086
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《電腦選印鑑，防偽不怕騙！》
「電腦，原來不只會選土豆，還會選印鑑喔！」實在很方便。
屏東縣今天推出戶政「印鑑數位化系統」，透過電腦拍攝印章外觀和印模，由系統自動比對影像。同時，還提供簽名筆跡以及人貌拍攝功能，不只加快印鑑業務申辦，更有防偽造功能，保障民眾的權益。
另外，申辦印鑑登記及核發印鑑證明，縣內33個鄉鎮市已全面開放。只要是設籍本縣，本人持國民身分證及印鑑章，可選擇就近的戶政事務所辦理即可，免去來回奔波的寶貴時間。
尤其，根據民政處統計去年度屏東縣受理印鑑申請，達近75,000件，如能減少每一個申請案件的時間成本與交通成本，就是為民眾省荷包、增效率。
即日起，到戶政事務所申辦印鑑證明，還有限量1000份的特製印章盒會送給您！
如有戶政相關問題，請洽屏東戶政事務所或各鄉鎮市戶政事務所。
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《自用與一般用地，地價稅額差四倍，跟著我這樣做。》
買房子或土地若適用自用住宅用地，必須在9月22日提出申請，稅率僅千分之二，與一般用地稅額差四倍，一旦逾期，今年的地價稅就會很有感。
地價稅即將開徵，台北市稅捐處提醒，每年開徵的地價稅是以當年度8月31日土地登記簿所記載的土地所有權人為納稅義務人，也就是說，104年9月1日至105年8月31日期間第1次取得台北市土地的所有權人，會在今年收到地價稅繳款書，由於自用住宅用地稅率為千分之二，與一般用地千分之十至千分之五十五累進課徵，稅額相差至少四倍。
北市稅捐處說，適用自用住宅用地稅率課徵地價稅的土地，所有權人應於地價稅開徵40日前，也就是必須在今年9月22日以前提出申請，逾期申請者，就只能從次年開始適用，今年繳納的地價稅就會很有感。
北市稅捐處解釋，適用自用住宅用地優惠稅率的要件包括五種情況：
一，地上房屋為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有。
二，有本人或其配偶、直系親屬於地上房屋辦竣戶籍登記。
三，該地上房屋無供出租或營業使用。
四，本人與配偶及未成年受撫養親屬以1處為限。
五，都市土地面積未超過300平方公尺(約90.75坪)、非都市土地面積未超過700平方公尺(約211.75坪)。
稅捐處再次提醒民眾，辦完戶籍登記是適用自用住宅優惠稅率的法定要件，新購且未供出租、營業用的自宅用地，必須土地所有權人、配偶或直系親屬至少一人，在9月22日以前於該地設立戶籍，才有優惠稅率的適用。申請方式除了臨櫃、傳真或郵寄外，也可以透過網路服務辦理，省時省力，又不用排隊。
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要注意喔!!!房產贈與兒女再出售時，房地合一稅可能暴增。（很重要，請大家傳給大家）
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今年開始實施的「房地合一稅」有一個問題，也就是您將購得的房產贈與兒女之後再出售，相較於您以自己名義出售房產所要繳的房地合一稅竟然會多出好幾倍。
為何這麼說呢？因為房地合一稅的概念是實價課稅，也就是「賣價」扣掉「成本」之後乘上「稅率」，就是您必須課徵的稅額。如果您將房產贈與給兒女，再以兒女的名義出售的話，政府認為兒女的取得成本是「０」，而不是您當初購屋的價格（PS.修法過程中，經過協商後,目前法令規定是以土地公告現值與房屋現值價值當作你的成本，雖然不是把成本當作０，但還是與市價差很多）。
簡單舉例來說，一棟房子今年出售的賣價是1500萬,而您當初購屋價格假設是1000萬元,以稅率45％來算,應課稅額為225萬（【1500萬-1000萬】x45％=225萬）；如果您贈與給兒女後再出售,那您的成本是依公告土地現值及房屋現值來計算,假設可能只有300萬,如此一來,應課稅額變為540萬（【1500萬-300萬】x45％=540萬）,所以一樣的出售行為，確足足多了315萬元的稅額。
此外，這個問題還不止於贈與兒女再出售才會發生，依所得稅法第14條之4規定，「……繼承或受贈取得者，以交易時之成交價額減除繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額。但依土地稅法規定繳納之土地增值稅，不得列為成本費用。……」，也就是只要【繼承】或【贈與】取得的不動產，於出售時都會面臨這種問題。雖然說法令針對自住房屋有減免的規定，但對於不是自住的房屋而言稅額就會暴增（就像上面的案例，明明是花1000萬買的房子，成本卻只能認列300萬）。
所以大家如果有【贈與】需求的話一定要審慎評估，其實像繼承或贈與通常是自家人間的移轉，目前的法令卻因為這樣的移轉行為造成稅額上的差異，不懂法令的老百姓可能就因此而多繳了很多很多的稅。我的見解是【繼承】及四親等內的【贈與】行為都應該改為依前一次的購屋價格當作成本才比較符合實價課稅的概念。
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《民眾可藉由申請自用住宅用地節稅，惟須在今年9月22日前申請核准才適用～》
今年適逢3年一度調整公告地價年度，將影響民眾繳交地價稅額。財政部表示，民眾可藉由申請自用住宅用地節稅，惟須在今年9月22日前申請核准才適用，呼籲民眾須留心申請期限。
內政部最新公告地價，僅澎湖縣調降0.22％，其餘21縣市均調升，平均漲幅達30.54％，影響土地所有權人的持有成本。財政部指出，現行稅法規定，地價稅開徵與繳納期間為每年11月，課稅期間為當年度1月1日至12月31日，但以8月31日為納稅義務基準日，即當天土地登記簿上所記載土地所有權人或典權人，為地價稅的納稅義務人。
民眾若在8月31日前完成土地所有權移轉登記，新的土地所有權人持有土地雖未滿1年，仍應繳納全年地價稅；反之，若在8月31日後才辦妥移轉登記，則原土地所有權人仍會收到稅單。
高雄市稅捐稽徵處表示，影響地價稅額多寡因素包括持有土地筆數或面積異動、使用情形變更、公告地價調整等。今年適逢每3年重新規定地價年度，以高雄市為例，地價平均調幅32.52％，即地價稅核稅基礎調升，地價稅稅負將增加。
依去年度高雄市地價稅開徵統計資料，未達累進起點地價及自用住宅用地戶數占總開徵戶數98％，其中自用住宅用地平均每戶應納地價稅約1,110元，以今年度公告地價平均調幅32.52％計算，預估平均每戶增加約360元。
另外，未達累進起點地價按基本稅率千分之十課徵者，平均每戶應納地價稅約3,450元，預估平均每戶增加約1,100元。
針對公告地價調整將影響應納地價稅，高雄市稅捐稽徵處呼籲民眾可申請適用特別稅率或減免地價稅等以減輕稅負，如自用住宅用地、工業用地優惠稅率分別為千分之二、千分之十，騎樓用地、巷道用地可免徵地價稅，符合相關規定者，最遲應於開徵40日前（即9月22日）向土地所在地稅捐機關申請，才可透過節稅規畫減輕稅負。
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《繼承農地五年未耕作 將追稅應納稅額～》
台北國稅局表示，繼承或受贈的農業用地，國稅局依規定自受贈之日起列管五年，繼承人或受贈人自承受或受贈之日起五年內，未繼續作農業使用，將追繳應納稅額。
依據遺產及贈與稅法規定，依法申請免徵遺產稅或贈與稅的農業用地，繼承人或受贈人五年內，未將該土地繼續作農業使用，且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或雖在有關機關所令期限內恢復作農業使用，後來卻又未作農業使用，都要追繳稅款。若該土地的繼承人或受贈人死亡、土地被徵收或依法變更為非農業用地者，不在此限。
台北國稅局舉例，甲君在2006年10月間將坐落在台北市北投區的農地，贈與子女，並在期限內辦理贈與稅申報，列報贈與的土地是作農業使用，不計入贈與總額2,315萬元，並核發贈與稅不計入贈與總額證明書。
台北市政府在2011年1月間通報該贈與農地未作農業使用，違規出租作土石方及營建混合物處理場基地，經該局發函限期恢復原狀，但因甲君並未恢復原狀，也未能提示繼續作農業使用的證明文件，於是依規定追繳贈與稅530萬元。
甲君雖表不服，循序提起復查、訴願及行政訴訟，均遭駁回。
台北國稅局提醒，申請免徵遺產稅或贈與稅的列管農地，農業主管機關會不定期派員勘查，若發現土地所有權人未依規定作農業使用，且經限期仍未恢復作農業使用，會通知國稅局追繳應納稅額。
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財部：兩戶打通合併 視為一戶
「囤房稅」開徵後，若民眾打通毗鄰房屋合併使用，究竟該算幾戶？財政部從寬認定，二戶合併為一戶使用的房屋，只要向戶政機關申請門牌併編，且符合自住房屋條件，即可視為「一戶」，持有房屋戶數全國總計在三戶以內，可按1.2%最低稅率課徵房屋稅。
財政部強調，房屋稅條例修正後，住家用房屋稅率已不再採取一致稅率，只有供自住使用的住家房屋，才擁有低稅率的適用資格。不過，符合自住房屋條件的房屋不限制面積，而是就持有戶數多寡，決定享有低稅率的房屋數。即使是百坪大房屋，只要全台持有未逾三戶，亦能按低稅率繳交房屋稅。
當民眾同時購入兩棟房產並打通使用時，財政部指出，符合用途與戶數限制者，即可按自住房屋稅率課稅。至於打通後的二戶房產，究竟算是「一戶」還是「二戶」， 財政部指出，依據房屋稅條例第7條規定，納稅人應在房屋建造完成之日起30日內，檢附有關文件，向當地稅捐機關申房屋稅籍有關事項及使用情形，其有增建、改建、變更或使用移轉、承典時，申請程序亦完全相同。
現行實務作業上，房屋稅籍的編配是參考建築法第4條，以及土地登記規則第80條等相關規定，以建號或門牌號碼為準，可獨立使用及移轉的個別房屋即認定為一戶，並編配一個稅籍編號。 依據住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準規定，個人所有的住家用房屋符合三項要件，即屬供自住使用： 房屋無出租使用；供本人、配偶或直系親屬實際居住使用；本人、配偶及未成年子女全國合計三戶以內，其房屋率為1.2%。
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《囤房稅二讀 擁4房稅率倍增》
房屋稅條例在2014年6月修正通過，授權地方政府對非住家使用的房屋超過3戶以上者，從原本1.2%房屋稅率，提高至1.5%到3.6%，不同南部縣市多訂定最低的1.5%，新北在這次制訂草案中訂為2.4%。
昨新北市議會二讀會中，國民黨新北市議員蔡明堂認為，中、南部不少縣市都訂1.5%，新北市卻課得比別人多，造成民眾負擔，要求財政局審慎考量。
財政局長呂衛青解釋，北部房價、造價高，所得也比南部縣市高，新北訂2.4%，希望擁有很多房子的人，應多負擔一些稅賦，實現居住正義；至於台北市採差別費率，計算過於複雜。
呂衛青表示，新制訂草案，主要是規定個人，若建商公司、法人則不在此限。自住、公益出租人出租使用者，稅率維持1.2%，其他供住家使用者為2.4%，「非住家用房屋」中供營業、私人醫院、診所或自由職業事務所使用者為3%，供人民團體等非營業使用者為2%。
呂衛青表示，預估受影響民眾人數約佔全市總人口約5%，增加稅收約3億多元，對一般人影響不大。議會決議全案施行日期修改為2017年7月1日，因房屋稅課稅期間是每年7月1日起至次年6月30日止，並於次年5月份開徵，民眾要到2018年才會依新稅率課稅。
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《實價登錄 7月起可預申報！》
地政司副司長施明賜表示，自2012年8月實施實價登錄以來，民眾須於過戶登記後30天內完成實價登錄，礙於相關法規，無法於辦理過戶登記的同時，一併申報實價登錄。
內政部地政司昨（16）日表示，鑑於不動產交易實價登錄實施以來，遭裁罰案件近8成原因為逾期申報，為了降低民眾受罰風險，自7月1日新增「預申報」管道，讓民眾（地政士）赴地政事務所辦理過戶登記時，一併完成實價登錄的申報。
統計顯示，近4年有關不動產實價登錄遭裁罰的627件裡，就有498件為逾期申報案件，將近8成，為降低民眾逾期申報風險，因此自7月1日起增加「預申報」管道。
現行實價登錄有三種申報方式：「憑證申報」、「表單登錄，紙本送件」及「臨櫃申報」，自7月1日起再增加「預申報」方式。
施明賜表示，所謂「預申報」就是讓申報人可以事先於線上申辦系統登錄，並列印申報書資料後，於辦理過戶登記時併同送件，換言之這項新措施可讓「登記」與「登錄」同時完成，事後只要至網站確認是否完成申報即可，如此申報人應可有效避免因錯過申報時間而受裁罰。
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《瑕疵擔保與現況交屋～》
屋主賣了持有數年的房屋，在出售前夕，將房屋漏水整修一番，委託仲介銷售時，現況記載為「無漏水」。後來屋主與買方簽約時，屋主主張未來不負滲漏水的瑕疵擔保責任；買方當下有所遲疑，但是仲介以房價便宜為由說服買方接受。於是代書在買賣契約書上寫明：「買賣雙方約定現況交屋」。交屋後五個月，買方發現房屋的天花板出現漏水現象，於是要求原屋主以及仲介負責處理，但原屋主認為買賣契約已經載明不負責修漏，故拒絕出面。
一、屋主在委託銷售之際，必須就屋況內容詳細說明，所謂現況說明，不代表屋主對於屋況的保證，而是從屋主角度對於屋況的瞭解提出說明而已。現行各品牌仲介業者對於現況說明書設計內容不盡相同，有些版本有詢問是否屋主曾經修漏過，屋主對此應該據實回答。
二、屋主希望房屋出售，對於往後出現的漏水不用再負責，這是買賣契約成立的條件，仲介在居間斡旋之際，就應該讓買方知悉，並且說服買方接受，以免在簽約才提出卻造成買賣破局。
三、在買賣契約書上，常見代書寫明「現況交屋」，似乎這四個字就代表買方同意放棄主張瑕疵擔保的權利。但是，本案的房屋現況，記載的是「無漏水」，既然現況是沒漏水，買方所了解、願意接受的房屋現況就是沒漏水的現況；因此，在本案情形下，這四個字是沒辦法讓屋主不負責的。
四、現況交屋的約定，容易讓屋主或仲介誤解，以為可以發生免責的效果；而交屋後房屋發生漏水，買方也不會因為有現況交屋的記載而善罷干休；因此，我們認為現況交屋的約定徒致爭議，代書在簽訂買賣契約書時，還是不用為妙。
五、對於屋主而言，欲免除漏水修繕責任，建議載明：「買方同意賣方不負本房屋滲漏水瑕疵擔保責任，絕無異議」。但是，如果屋主有故意隱瞞屋況瑕疵的情形，這樣的免責約定條款是無效的。
六、對於買方而言，是否同意屋主免責，務必謹慎考量，建議把日後修繕金額反映在出價上，較為妥當；否則日後求償無門，恐怕得不償失。
七、對於仲介而言，當屋主擺脫修漏責任，而後來房屋又出現漏水情形時，買方追究的對象勢必指向仲介；因此，協助屋主免除漏水修繕的責任是否有其必要，應該要審慎評估。我們認為，由仲介居中協調，讓屋主面對修漏責任，如有必要，仲介還可以發揮臨門一腳的功能，這才是真正解決漏水爭議的好方法。
結論：有很多仲介或代書喜歡用簡單的文字概念作為契約的約定，以現況交屋為例，其前提必須建立在買、賣雙方都清楚認知的房屋現況上，但是實務上狀況太複雜，買、賣雙方或仲介的認知不會完全一致，請仲介或代書們不要在合約上繼續記載現況交屋，以免徒生困擾。
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《農地蓋廠房 移轉須課土增稅》
財政部表示，農業用地變更為非農地，若細部計畫完成、取得建築執照後，再移轉時須課徵土地增值稅，而課徵土增稅則是從土地取得時前次移轉現值來計算土增稅。
財政部2000年針對土地稅法第39條之2進行修法，農業用地課徵土增稅自免稅改為不課徵，其差異在於前者無須申報課稅，後者須申報課稅但稅率為零。官員指出，只要土地為農業用地，且作為農業使用就不課徵土增稅，但若蓋廠房再移轉時，土地已非農地使用則需課徵土增稅。
官員說，民眾最易誤解的是「農業用地變更為非農業用地」部分，只要符合農業發展條例第38條之1的兩條件就不課徵土增稅，其一為「細部計畫尚未完成，未能准許依變更後計畫用途使用者」。其二則是已發布細部計畫地區，都市計畫書規定應實施市地重劃或區段徵收，於公告實施市地重劃或區段徵收計畫前，未依變更後之計畫用途申請建築使用者。簡單來說，前者就是農業用地依法變更為都市計畫非農業用地，後者則是都市計畫行水區、河川區，雖為非農用地但土地也無法使用，就不用課徵土增稅。
官員舉例說，林先生於1991年6月25日取得大雅區A地號農業用地，嗣後該土地於1996年6月30日經都市計畫變更為住宅區，但都市計畫主管機關認定是屬於依法應完成之細部計畫尚未完成，未能准許依變更後計畫用途使用，所以該地仍應作原來的農業使用。
而林先生在2016年1月30日將土地出售與王先生，同日檢附「農業發展條例第38條之1農業用地作農業使用證明書」，申報土地移轉現值，並申請依農業發展條例第38條之1及土地稅法第39條之2第4項規定，以2000年1月當期之公告土地現值為原地價不課徵土地增值稅。
但若該地實際在2000年1月28日當時已變更為住宅區，已非屬農業用地，日後該地完成細部計畫，可以依變更後計畫用途使用，王先生於再移轉時，應以1991年6月25日的申報移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。
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《鄰居的房子明明佔用我的土地，為什麼不能拆？》
常常有人因為要賣土地而鑑界，才發現自家的土地被隔壁鄰居的房子佔用到部分，不知道該如何處理。原則上，土地所有權人依法可以排除任何人的不法侵害，而主張拆屋還地，甚至要求多年來相當於租金的不當得利。
但是，還是會有例外，因為畢竟房屋的經濟價值很高，拆除所耗費的經濟成本，包括拆除所需費用，以及重建成本等，有時候維持現況就整體社會資源而言反而會比較經濟。因此，民法有所謂「越界建築」的規定，在符合一定的條件之下，土地所有權人反而不能要求拆屋還地，只能要求協議價購，或給付償金來處理。要適用所謂「越界建築」的規定，有下列層次的問題要思考，唯有通過全部要件的檢驗，才能適用越界建築的規定而不必拆屋還地：
越界物是否為「房屋」或「與房屋價值相當之其他建築物」（以下合稱房屋）？
只有「房屋」越界才會有越界建築規定的適用，如果不是房屋越界那就與越界建築問題無關，地主就可以要求拆除地上物而歸還土地（例如是圍牆、柵欄、狗屋等等就不是房屋，可以直接拆除）。反之，如果是房屋越界，是否可以不用拆屋而協議價購或給付償金，那麼就要繼續思考下面的問題。
房屋之越界部分與非越界部分，是否分離需費過鉅？
這個層面的問題，是法院實務上經常拿來判斷，卻不見於法條的要件。這個部分要判斷的是，縱然是「房屋」越界，但是如果越界的部分與房屋本體彼此間「分離」並不會耗費過鉅的話，還是要尊重土地所有權人的權利，也就是說，雖然是房屋越界，地主還是可以要求拆除該越界的部分而歸還土地。簡言之，法院要判斷的是拆除越界部分會不會「損及全部建築物之經濟價值」。
例如：房屋本體完成後，屋主另外加蓋陽台、廁所、廚房、車庫等，而且只有增建部分越界，例如只有廚房越界，只拆除廚房並不會對房屋本體產生太大影響的話，就不能適用越界建築的規定，換句話說，地主就可以要求拆除廚房而歸還土地。
反之，如果房屋之越界部分與非越界部分，分離需費過鉅的話（也就是說拆除會損及全部建築物之經濟價值），是否可以不用拆屋而協議價購或給付償金，那麼就要繼續思考下面的問題。
越界者是否為故意越界？
如果是故意越界，當然地主就可以要求拆除房屋歸還土地，縱使拆除會損及全部建築物之經濟價值，越界建築人也不必被保護。反之，如果越界建築房屋的人並不是故意越界，是否可以不用拆屋而協議價購或給付償金，那麼就要繼續思考下面的問題。
越界者之越界行為是否出於重大過失（欠缺一般人應有的注意）？
雖然越界者並不是故意越界，但倘若越界是出於重大過失的話，原則上越界建築人也沒有被保護的必要，原則上是要拆屋還地，不過這個時候法院會檢驗看看是否可依民法第796條之1免為一部或全部之移去或變更，換言之，法院有裁量權，法院可以判決不用拆屋還地，也可以判決必須拆屋還地，這是民法修正後增訂給法院的裁量權。至於法院裁量所考量的點，在於「公共利益及當事人利益」。
民法第796條之1的規定是：「土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。」
因此，如果法院認為越界者雖然有重大過失，但是經過斟酌公共利益及當事人利益之後，認為應該不用拆屋還地，那麼就會適用越界建築的協議價購、或給付償金的規定。
最後，倘若越界者沒有重大過失，是否可以不用拆屋而協議價購或給付償金，那麼就要繼續思考下面的問題。
鄰地所有權人是否有立即異議？
延續前面的問題，如果越界者沒有故意，也沒有重大過失，那麼接下來要考慮的就是被佔用的土地所有權人有沒有立即異議。這是為了避免被越界者因為想要等待大敲竹槓，即使一開始就知道有越界的情形，卻故意不動聲色，直到該項建築已經無法移動、變更才請求拆屋還地，也就是以損害他人為目的，故意濫用權利，並且耗費社會整體經濟成本，這個時候法律規定被越界者應該即時提出異議，如果未即時提出異議，就不能請求拆除。
換言之，若被佔用的土地所有權人當時知道被越界卻沒有立即異議，法院就不可判決拆屋還地，只能朝協議價購或給付償金來處理。
但是若被越界者當時之道且有立即提出異議，也不是一定可以拆屋，這個時候法院仍要檢驗是否可依民法第796條之1免為一部或全部之移去或變更。
也就是說，如果法院認為雖然被越界者有立即提出異議，但是經過斟酌公共利益及當事人利益之後，認為應該不用拆屋還地，那麼就會適用越界建築的協議價購、或給付償金的規定。
倘若符合越界建築的規定而不必拆屋還地，此時有下面兩個做法：
(一)協議價購
被越界者可以請求越界者，以相當的價額購買越界部分的土地及因此形成的畸零地，相關內容由當事人協議，但是無法不能協議時，可以請求法院以判決決定。
(二)給付償金
畢竟越界者佔用了他人的土地，越界者應該向被越界者給付償金，這償金實務上多認為性質上是屬於不當得利，越界建築是佔用他人土地而使用，因此越界者獲得相當於土地租金的利益，所以法院通常會判決命越界者給付租金給被越界者。
綜上結論，民法第796條之1的增訂，賦予法院相當大的裁量權，在衡量公共利益及當事人利益之後，可以決定要不要拆，因此如何在訴訟上為正確的主張進而說服法院，變得非常重要。
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《簽約前反悔 購屋斡旋金竟遭屋主沒收！》
我拿與房屋仲介簽斡旋約，給了5萬元斡旋金，但等房子買賣要正式簽約的時候，我反悔打退堂鼓，仲介說斡旋金已併入訂金，不予歸還，但我沒有簽訂金的約，請問我可以要求仲介退5萬元嗎？
律師孫治平答：
不動產買賣的買方，如透過仲介業者與賣方洽談不動產的買賣價金，且賣方售價與買方出價的價格有所差距時，仲介業者常要求買方支付一筆斡旋金，斡旋金的數額可能是買方委託出價或賣方委託售價的一定比例。
通常斡旋金契約會註明，斡旋金係用於買方向賣方洽談買賣價金之用，如賣方同意買方的承購條件，買賣契約已成立生效，斡旋金轉為買賣定金的一部分，或視同為定金。
縱使雙方還沒有簽立正式的不動產買賣契約，但因對方同意讀者出價時，雙方的買賣契約已成立生效，斡旋金已轉為買賣定金的一部分，或視同為不動產買賣的定金。
依照《民法》第249條有關定金的規定，除非當事人另有約定，否則條文第二款寫明：｢契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。｣因此斡旋金如轉為不動產買賣定金的一部分，或視同為不動產買賣的定金時，不能因買方個人因素使得契約不能履行，而請求返還，因此，買方恐怕不能請求屋主退還當初以斡旋金名義給付的5萬元。
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《鐵皮屋擋路 7戶「無路可走」》
記者陳宏睿／台中報導
台中市北區金龍街某社區有7戶人家，進出道路為既成巷道，今年初地主以鐵皮屋擋路，居民得從後方學校的停車場小門進出，居民埋怨通行被妨礙；市府認定，該鐵皮屋為違建，要求改善未果，將開罰3萬-10萬元。
北區金龍街29巷有條30多年歷史的既成巷道，當地金龍里長馬國樑說，今年初地主在巷道出入口搭鐵皮屋，出入通道被擋住，只能改走後方新民高中的停車場，但校方認為，從停車場出入是權宜之計，希望能找出解決方法。
馬國樑說，當初跟學校協調過，大家都走新民高中停車場小門，但曾遇到高齡住戶身體不適，緊急送醫時救護車開不進巷弄內，希望市府能重視，不要讓住戶「無路可走」。
市府強調，今年初北區公所已查報現況，台中市都發局認定該鐵皮屋未依法申請建築使用，認定為違建，通報台中市建設局道路養護科處理。
台中市建設局表示，建設局在今年4月初已發函給鐵皮屋地主，限期1個月內改善拆除，迄今地主仍未改善，將依法開罰3萬-10萬元，將連續罰到改善為止；若地主再不處理，將安排強制拆除。
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《惱人！ 2招防堵窗檯漏水。》
潮濕的梅雨季已近在眼前，緊接而來還有颱風季，多雨時節最惱人的莫過於窗框漏水，由於遇到強降雨時窗框最容易出現漏水，不論是新屋或中古屋都有可能發生，當遇到漏水情形一定要盡早處理，除了灌注發泡劑之外，最根本的方式是將窗框拆除，更新泥作，如此才能徹底解決漏水問題。
窗框漏水最好的根除方式，需要將窗框拆除重新施作，窗框漏水最好的根除方式，需要將窗框拆除重新施作。
多雨的季節容易發生窗檯滲漏水的問題，這些問題在雨勢較小的時候不會發生，當出現豪大雨或颱風時就會出現，初期只是輕微滲漏，卻發現隨著時間越久，漏水的問題越嚴重，原因在於當風勢過大，雨水會跟著風勢直接侵襲窗檯，安裝窗框的工程若泥作與防水施作不當，雨水就會從窗框與泥作的接合處滲透，長期下來泥作被水滲透的情況會擴散，漏水情形會越來越嚴重。
遇到這種問題有兩種方式處裡，簡單作法是使用填縫發泡劑，但是這種作法還是有一定的壽命，因水遇到防堵的發泡劑會往別處滲透，幾年後又會在別處出現滲漏水。另一種方法是將窗框拆下重新施作，並且採用具防水效果的濕式工法，並重新將舊的泥作拆除更新，這樣才能完整防水。
將窗框拆除要將邊緣的泥作一併拆除，泥作施工時要一併做好防水，窗框外圍要加做順水坡，將雨水導出就能避免雨水積在窗況又造成漏水。
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《租金收益是不動產未來十年的新亮點！》
新政府即將上台，喊出「五大社會安定計畫」，包括「安心住宅」、「食品安全」、「社區照顧」、「年金永續」及「治安維護」。其中「安心住宅」列為「五大社會安定計畫」之首，足見解決居住問題之迫切與重要性。
但是要解決住的問題談何容易，過去十幾年來，房價高漲了好幾倍，薪資居然還倒退到十七年前的水平。賺的錢變少，房子還變貴了，當中還包括萬物齊漲，偶爾高麗菜、芭樂、香蕉漲到不可思議的價格。除非生在比較早的年代，買到便宜的房子，還有人一路從SARS開始等待房價下跌而未出手買房，也只能看著高漲的房價扼腕。
要讓房價一下子跌到人人都買得起的程度，那絕對不可能，所以新政府打算在8年內完成20萬戶社會住宅，這當中約百分之六十採新建，約百分之二十採容積獎勵，約百分之二十將鼓勵市場上之空屋出租。
聽到政府鼓勵，這就要豎起耳朵好好聽聽了！房市這些年只有被打的份，從囤房稅、奢侈稅、房地合一稅、調高稅基等等，政策目標非常明顯，要遏止房地產短期炒作；現在新政府上台，鼓勵空屋出租，不是用打的而是用鼓勵的，民不與官鬥，順應政府政策，出租自然會是投資的新亮點。同時，房價高漲，許多人選擇以租代買，自然會產生龐大的租賃需求，可以想見未來十年，出租會是一個熱門的產業。
所以現在去買房子出租嗎？等等，先看看報酬率吧！曾經有統計台北市的租金報酬率，在全世界敬陪末座才1.57％，假如四捨五入以1.6％來計算，一千萬的房屋一年收租金十六萬，比較一下一千萬房屋之購屋成本，頭期款二百萬，貸款八百萬，現在利率約為2％，為求簡便以單利計算，每年繳納利息也等於十六萬。換言之，房東花了頭期款買房子，整修購買傢具、家電出租，平日還要負責維修，結果收回來的租金只夠付利息，通通被銀行賺走了，房東還要背負房價下跌的損失，這種房東根本是佛心來的。
那房東都不好賺嗎？當然不能一概而論，走出雙北市之外，房價落差很大，相較之下租金卻沒有差那麼多，租金報酬率比較高，以台南、高雄來說，目前可以找到租金繳完房貸本息還剩下一些零用錢的物件。此外，市場上現有的房東，大多數持有房屋多年，購屋成本比較低，而且多年租金收入早已降低購屋成本，報酬率不會只有一趴多，這類型的房東，將是政府日後鼓勵出租最大的受惠者。
那尚未切入市場的人難道都沒機會了嗎？當然不會，隨著房價下跌，租金至少會維持相同的水平甚至微調，報酬率會進一步拉高，自然有切入市場當房東收租的機會。房價下跌，租金不用跟著降嗎？當然不用，過去房價漲了三倍，也沒見到租金跟著漲三倍，房價下跌，租金也不會等幅下調，更何況那麼多人選擇以租代買，市場上租屋的人多，租金能跌到哪裡去？
政府的政策已經很明確了，短期進出買賣會被打，長期持有出租受鼓勵，房市未來的新亮點，其實是很清楚的。
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《月領7千津貼，年花465億「很恐怖」 有人94歲才務農》
因為農民每月可領七千元老農津貼，所以近六年新增農民雖僅四千人，但過去三年每年農保新增投保人數三、四萬人，三年總計新增超過十二萬人，其中八十歲至八十九歲者每年仍有兩百多人新加入農保，甚至有九十四歲才開始當農民。
主計總處統計，我農業人口僅五十多萬人，但每年投保農保竟高達一百四十多萬人，差距九十萬人，這些人每月領取七千元老農津貼，稀釋農民福利。
因有七千元津貼，很多假農民想辦法加入，像農會派系很多，「到選舉時你要加入，就給你加入，很多不是農民也加入，才會造成落差」。
沈美真說，加入農保六個月，年滿六十五歲就可領老農津貼，等於每月繳七十八元保費，六個月繳四百六十八元，以後每月可領七千元，所以很多人利用快六十五歲時加入農保，不到一年就可領，這些人有一萬五千多人，佔所有領取人數的百分之四，若一年發五百億元老農津貼，每年就有二十億元發給只當農夫不到一年的人，很不公平。
監察院去年就以農保請領寬鬆、無法遏止假農民而糾正農委會與內政部，這次已是二度糾正，沈美真說，迄今兩機關仍未能杜絕假農民現象，令人生氣。
監委也指出，政院長期以來未規劃建立以專業農民為主的老年農民年金保險制度，僅以發放老農津貼充作暫時替代措施，昨也糾正行政院。政院發言人鄭麗文說，行政院長江宜樺已指示經建會召集相關部會研議農民保險制度，保障農民。
此外為杜絕假農民，鄭麗文說，農委會及內政部今年六月開始，加強審查農民資格，現有被保險人只要滿六十四歲時，就會先確認身分，沒有問題才會發放老農津貼。
農保寬鬆 六大亂象：
1.加保年資僅需6個月，就可請領津貼。
2.申請津貼時，未查證有無實際從事農業工作。
3.農保資格過於寬鬆，農會會員僅需持有0.1公頃農地。
4.非農會會員只需切結每年農業收入超過1萬200元，就可參加農保。
5.加保時未查證，平時也未確實及有效清查有無實際耕作的事實。
6.初次申請老農津貼者，加保年資過短，未滿1年就有1萬5000多人，有5成的加保年資未滿15年。
很多人想買小塊的農地、一分的農地很快就成交了！
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《房地合一稅 今年賣屋才適用！》
房地合一實價課稅制自今年1月1日開始實施，財政部表示，納稅人只要去年出售房屋，一律採用舊制，將出售房屋所得列為財產交易所得申報；但若今年以後出售則須判斷適用新制或舊制，課稅對象包括國內外個人及法人，而外資在新制下最低稅率仍高達35%。
今年實施的房地合一所得稅，出售房屋和土地的所得都必須按實價課稅，但採分離課稅，依持有時間不同，以15%至45%的累進稅率課稅，且在交易過戶日後30天內須向國稅局申報繳稅。
房地合一課稅條件為2016年1月1日以後取得或2014年1月2日以後取得，且持有期間在兩年以內的房屋、土地，於今年1月1日以後出售者，除符合免申報條件外，不論盈虧，均應於完成移轉登記日的次日起算30天內申報納稅。
但若今年賣出的是2013年以前取得的房子，因持有時間已超過兩年，就適用舊制，明年再申報即可。
房地合一四大因應方法：
一、納稅人可依條件爭取選擇適用有利稅制，包括獲利金額、符合自住、持有期間，亦或費用採金額舉證或推定等方式。
二、若是繼承取得自住房屋，則可評估新舊制選擇。
三、注意自住房屋適用條件，新制下爭取適用。
四、運用自住房屋重購退稅，有效節省稅負。
納稅人在今年5月申報去年出售房地所得時，仍適用舊制申報，出售土地所得僅課土地增值稅，免課綜所稅，但出售房屋所得則屬財產交易所得，須併入綜合所得總額按5%至45%累進稅率課稅。
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《提醒您每年5月要繳房屋稅》
房屋稅是對房屋所有人在持有期間所課徵的財產稅。
一、稅率及計算公式：
房屋稅並不是按房屋造價或市價計算，而是以房屋課稅現值乘以適用稅率計算得來。計算公式如下:
房屋核定單價×面積×（1－折舊率×折舊經歷年數）×街路等級調整率×適用稅率＝應納房屋稅
二、房屋稅的稅率：
1.住家用：
(1) 自住、公益出租─按其現值課徵1.2%。
(2)非自住─按其現值課徵1.5%~3.6%。
2.非住家用：
(1)營業用、私人醫院、診所、自由職業事務所─按其現值課徵3%。
(2)非住家非營業用─按其現值課徵2%。
3.房屋同時作住家及非住家用時，以其實際使用面積分別按住家用或非住家用稅率課徵。但非住家用者， 課稅面積最低不得少於全部面積六分之一。
4.空置不為使用之房屋，應按使用執照所載用途課稅。
三繳納期限：
每年5月1日至5月31日止，由當地地方稅稽徵機關發單課徵，逾期繳納每逾2日加徵本稅1%滯納金，最高以15%為限。
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《贈與房產給子女，如何節稅～》
房地合一稅上路後，雖然已經沒有利用贈與房產節稅的誘因，但仍有不少多屋族屋主想在新政府調高贈與稅之前，將房產贈與給子女。民眾要注意，要將房產贈與給兒女，會衍生出繳納契稅、土地增值稅、印花稅以及贈與稅。
有些屋主會藉由為子女買房節稅，也有高齡長輩事先規會好資產分配，因此衍生出不少贈與移轉房產的需求。若將房子贈與給兒女，除了要繳納契稅、土地增值稅之外，雙方所簽的「不動產贈與契約書」也必須貼印花稅票。
最重要的事，贈與人必須向戶籍所在地的國稅局申報贈與稅，每年每人有220萬元的贈與免稅額，若當年度僅贈與1筆房地產，且總現值在220萬元以內，仍須向國稅局申報贈與稅，並取得免稅證明書，再向地政機關辦理後續過戶登記。
高雄市稅捐稽徵處提醒，若要移轉的房地產總現值超過220萬元，可分年贈與給達到節稅目的。惟公寓大廈物件，必須房地一併比例移轉，不得房地分開移轉；若為透天厝，則可單獨移轉房子或土地。
不過，房子及土地儘量不要移轉給不同兒女，因其係旁系血親關係，取得所有權後，地價稅無法申請自用住宅優惠稅率，僅能適用一般稅率。
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https://plus.google.com/collection/EFfI3《開放中國移民的後果 豪宅要先「買好買滿」！》
房子賣不掉，找中國人來買是個好方法？專家指出，目前中國富豪們瘋買全世界的房地產，只要能買的就入手，所到之處房價連帶飆高，不囉嗦「加價買」，豪宅、藍寶堅尼更是「標準配備」，若台灣開放大媽、土豪們買房，恐怕將使得台灣房市結構更加惡化。
開放移民的後遺症，溫哥華中國人數激增，房價飆升為加拿大之最。被陸資攻佔的辛酸，不只香港懂，溫哥華更是第一苦主，紐約時報指出，由於溫哥華對於移民較友善，因此成為許多中國富豪的首選之地，導致當地華裔人口從1981年的7％激增至18％，大幅改變當地的房地產結構，讓溫哥華的房價成為加拿大之冠。
財信傳媒董事長謝金河也在其臉書透露，一位移民加拿大的前同事向他透露，加拿大的豪宅買賣很特別，不但不是砍價，還「向上加價」，去年一戶要價120萬加幣的房子求售未果，今年再以150萬刊登求售，不料卻被中國人下架，「我出165萬，封盤！」，這樣加價賣、搶購、飆漲的現象隨處可見，「應該與加幣近來暴跌3成有關」，加幣貶損讓中國人的「人民幣」戰力直接增3成。
中國土豪狂買房地產，根據加拿大國民銀行統計，溫哥華2015年的交易量有3分之1來自於中國買主，合計金額約127億加幣，另一處多倫多也不惶多讓，中國人砸下90億加幣買房子，導致當地房價高不可攀，民怨四起。
對於開放移民導致居住環境惡化的隱憂，景文科技大學財務金融系副教授章定煊在其臉書提醒，雖然開放移民可能帶來高度的經濟成長，但是也會帶來房價怎麼用力打，都打不下來的後患，期待政府最好不要以老齡化、吸收國際人才為藉口，否則「房價...大家自己想吧」。
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《回春、屋主降價求售 房市現生機！》
震災引發土壤液化安全議題，房市再度烏雲罩頂，不過，兩個現象顯示房市春雷已響，生機乍起，交易動能正在逐漸回復。
第一個現象，受政策影響，交易幾乎停擺的農舍、農地，近期已有解凍情況，根據全國不動產各地店頭回報，近兩三固月，上門洽詢農地或農舍的來店客多有一到二成的成長。
從實價資料也可看出，農地交易有回溫趨勢，宜蘭礁溪受農地興建管制影響，去年上半年僅交易13件，但自下半年迄今為止登錄交易件數已有30件，增加1倍以上。桃園、中南部地區農地交易也都有回升趨勢。
葉春智表示，和以往相比，當然還是很少，但政策持續管制下，農地交易回溫，顯示國內資金充沛，而且無路可去，很多手上握有閒置資金的人，乾脆出手買田地，或圓田園夢，或用來休閒或是資產保值規畫。
葉春智說，現階段農地交易，買方幾乎都是自用，有在地人，也不乏台北客。就房地產投資或資產配置來說，農地並非主流，很多買家主要是因目前房市混沌不明，因此決定一享田園樂。但這對房市來說，是一個交易動能回升的訊號，當房市局勢回穩，訊息不再混亂，一定會有更多資金出籠。
第二個現象是，由於房市走了十多年多頭，很多屋主早已忘了過去房價下跌的光景，甚至不認為房價會下跌。儘管市場利空訊息不斷，但是屋主委售時，大都認為自已房子應該還是能用市價賣掉，或者認為慢慢賣還是可以賣掉，不用急著降價出售；由於與買方認知差異極大，房市交易因此一塘死水。
但近來情況已改，現在屋主委售，很多人會主動問「開這樣的價格會不會太高」，不少人甚至看了實價資料之後，願意再降一點出售，屋主態度的轉變，讓買賣雙方僵局已漸漸解開，農曆年後成交已有回升，雖然受土壤液化資訊公開，買方又出現觀望氛圍，但賣方願意降價下，預料自住剛性需求的買方觀望不會維持太久，置產族也可望逐步回籠。
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《開放中國移民的後果 豪宅要先「買好買滿」！》
房子賣不掉，找中國人來買是個好方法？專家指出，目前中國富豪們瘋買全世界的房地產，只要能買的就入手，所到之處房價連帶飆高，不囉嗦「加價買」，豪宅、藍寶堅尼更是「標準配備」，若台灣開放大媽、土豪們買房，恐怕將使得台灣房市結構更加惡化。
開放移民的後遺症，溫哥華中國人數激增，房價飆升為加拿大之最。被陸資攻佔的辛酸，不只香港懂，溫哥華更是第一苦主，紐約時報指出，由於溫哥華對於移民較友善，因此成為許多中國富豪的首選之地，導致當地華裔人口從1981年的7％激增至18％，大幅改變當地的房地產結構，讓溫哥華的房價成為加拿大之冠。
財信傳媒董事長謝金河也在其臉書透露，一位移民加拿大的前同事向他透露，加拿大的豪宅買賣很特別，不但不是砍價，還「向上加價」，去年一戶要價120萬加幣的房子求售未果，今年再以150萬刊登求售，不料卻被中國人下架，「我出165萬，封盤！」，這樣加價賣、搶購、飆漲的現象隨處可見，「應該與加幣近來暴跌3成有關」，加幣貶損讓中國人的「人民幣」戰力直接增3成。
中國土豪狂買房地產，根據加拿大國民銀行統計，溫哥華2015年的交易量有3分之1來自於中國買主，合計金額約127億加幣，另一處多倫多也不惶多讓，中國人砸下90億加幣買房子，導致當地房價高不可攀，民怨四起。
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《下月報稅 史上最複雜！》
記者沈婉玉／台北報導
馬上就要進入5月報稅月，您準備好了嗎？今年起報稅號稱史上最複雜，因為有富人稅、房地合一稅，但取消了證所稅。
今年綜所稅增加一個級距，年所得1000萬元以上者，最高稅率從40％提高為45％，也就是俗稱的「富人稅」。不過，小資上班族及身心障礙者則有減稅小確幸，標準扣除額、薪資及身心障礙特別扣除額都調高了。
今年起申報級距由5級變成6級，新增年所得淨額超過新台幣1000萬元的級距，所得淨額超過1000萬元的納稅義務人，所得稅率調高為45%。有錢人加稅，小資族則可享減稅小確幸。今年單身及夫妻標準扣除額分別從7.9萬元及15.8萬元，調高為9萬元及18萬元；薪資所得與身心障礙特別扣除額則從10萬8千元調高為12萬8千元。賦稅署官員表示，所有報稅戶都將受惠，總減稅額超過100億元。
在綜所稅標準扣除額及薪資特別扣除額都提高下，每位單身上班族的扣除額可增加3.1萬元，以最低稅率5％來計算，一年可省下1550元；稅率45％的有錢人，則可省下13950元。
綜所稅扣除額項目分為一般扣除額以及特別扣除額，一般扣除額又分為標準扣除額和列舉扣除額兩種，納稅人只能選擇其中一種擇優申報。
計算今年要繳多少稅很簡單，先將去年所得總額扣掉免稅額、標準或列舉扣除額，以及特別扣除額後，就得出所得淨額。將所得淨額乘上適用稅率，再扣除累進差額，就是應繳總稅額。應繳總稅額再扣除扣繳稅額及可扣抵稅額，就是今年報稅實際要繳（或要退）的稅額。
104年綜所稅免稅額為8.5萬元，單身標準扣除額為9萬元，總計為17.5萬元。去年所得若沒有超過17.5萬元，可以不必繳稅；扶養年滿60歲或無謀生能力的父母，可享免稅額度。
去年剛開始上班的單身社會新鮮人，除免稅額、標準扣除額外，還有12.8萬元的薪資所得特別扣除額，總計為30.3萬元，所以單身上班族去年總所得若未超過30.3萬元就不用申報。
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《稽徵機關依法得將出租人之租金收入調整至一般租金標準。》
國稅局表示，納稅義務人出租財產，其約定租金顯較當地一般租金為低時，依所得稅法第14條第1項第5類第5款規定，稽徵機關得參照當地一般租金情況調整計算租賃收入，縱使當事人約定之租金確實較低於一般租金標準，並非低報，稽徵機關仍可將出租人之租賃收入調整至一般租金標準課稅，請民眾特別留意。
該局舉例說明，甲君2014年度綜合所得稅結算申報，列報其所有房屋出租供A公司營業使用之租賃所得1,000,000元，經該局查核發現，甲君申報租金顯較當地一般租金為低，乃參照當地一般租金標準調增租賃所得200,000元，並予以補稅。
甲君不服，復查主張因系爭屏東房屋承租人A公司連續多年虧損，經雙方協議同意降低租金以幫助承租人渡過難關，故其於2014年度確實僅收到租賃所得1,000,000元，並無短報情事，不應再任意調增其租賃所得。
國稅局以甲君出租系爭屏東房屋約定之租金顯然較當地一般租金為低，稽徵機關依法即得以設算方式來認定租賃收入，縱使當事人申報之租金為實際收取之金額，稽徵機關仍得將出租人之租金收入調整至一般租金標準，乃駁回其復查申請。
國稅局進一步指出，個人綜合所得稅原則上係採收付實現制，上開規定乃屬收付實現制之例外，故提醒民眾於同意調減租金時應併予考量上述設算租賃所得之規定，才不會額外負擔一筆稅負。
《房地合一稅開查 ，3類案件必查》
房地合一稅今年上路，僅北區國稅局首季已收到734件申報案，自繳稅額4838萬多元。北區國稅局局長李慶華表示，即日起各國稅局將展開房地合一案件查核，尤其申報「適用自用住宅優惠」、「重購退稅」及「交易虧損」等三類案件，列為必查案件。
房地合一課規定，105年1月1日以後取得或103年1月2日以後取得，且持有期間在2年以內的房屋、土地，於105年1月1日以後出售者，除符合免申報條件外，不論盈虧，應於完成移轉登記日的次日起算30天內申報納稅。
房地合一稅對短期持有者從重課稅，中期持有者合理，長期持有者優惠。持有未滿1年課45%；1年以上未滿2年課35%；2年以上未滿10年課20%，如果持有超過10年為15%；非自願性短期持有售屋者稅率為20%。
北區國稅局因轄區廣大，目前申報繳納房地合一稅的案件及繳稅金額，皆為5區國稅局之冠。李慶華說，因新法剛上路，目前申報案件都是短期交易案件，稅率應為45％或35％，但目前多數申報案件都是虧損，或屬只課20％的非志願出售案件。
李慶華表示，虧損案件不須繳納房地合一稅，還可扣抵未來三年的稅；因此國稅局將逐案查核申報真實性。非自願性因素出售房屋情形很多，也會逐案查證。
北區國稅局統計，105年至3月底累計申報案件計734件，自繳稅額4838萬餘元。其中新北、桃園及新竹地區申報佔比分別為38%、24%及18%，合計80%，3地區的自繳稅額累計4022萬多元，佔累計自繳稅額比率83%，顯示房地交易仍以都會區為大宗。
北區國稅局表示，網站首頁熱門焦點設置「房地合一」專區，提供納稅義務人相關資訊，內容包括相關法令、疑義解答、宣導摺頁、電子申報作業要點、新聞稿及諮詢窗口，並提供「個人房地合一課徵所得稅自我檢核表」，方便民眾自行檢視判斷屬房地交易適用新制或舊制。
《屏東市林森路一巷爭議 居民憂寸步難行。》
屏東市林森路一巷爭議，因地主主張權益，法院判決市公所必須刨除路面、縣府必須更改地下管線，全案引起附近住戶憂心，甚至擔心將來可能連救災都有問題，屏東市公所上午召開協調會，決議周四暫緩刨除路面，將再與地主協商。
洪姓地主上午一度出現在林森路一巷現場，但仍然拒絕受訪，僅表示「我們只對法院」，其餘不再說明，甚至還有人對著附近住戶及來往民眾拍照蒐證。
而市公所則是召開協調會了解住戶心聲，一位黃姓住戶憂心說，一旦地主不讓，他們家就幾乎寸步難行，家裡還有兩位80多歲的老人，未來要如何出入？
還有住戶說，林森路一巷至少在民國64年就有了，目前每天少說有數千民眾通行，更是屏東大學連接兩校區的重要通道，呼籲各單位先協調保留現狀，等到尋找到替代方案再說。
市公所主秘李英宗表示，林森路一巷已有數十年歷史，市公所當年鋪柏油並未經地主同意，後來縣府設管線也沒有經地主同意，地主四年前主張權益後，法院認為此非唯一可以進出的巷道，經一、二審後判地主勝訴，並要求市公所應於30天內（周四以前）刨除路面。
市民代表王芬里要求市公所儘速與地主協調，尋找替代方案，自行刨除路面等於是沒有肩榜的作為，市公所主秘李英宗表示，未來傾向把這條路劃為都市計畫道路、再依法徵收，但現階段仍需先與地主協調再說。