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《一樣都是平面停車位,為什麼你的可以單獨賣出,我的車位就不行?》

現行的車位,有三種:

一、「法定停車位」
二、「增設停車位」
三、「獎勵停車位」

屏東房屋溫暖的家黃惠爭解釋由於其設置的目的不同,對於其產權登記的方式也有不同:

◎「法定停車位」:大樓按其總樓地板面積多寡所必須設置之停車位。有產權,但沒有獨立權狀、不得與建築分開買賣。且買賣對像僅限定同棟大樓住戶。法定停車位必須登記為公共設施,在辦理產權登記時必須注意登記的部分是屬於「大公」、還是「小公」的共約。

若是為「大公」,就變成共有專用的性質,產權由全體住戶所持有,消費者除要查明登記簿有沒有紀錄車位編號外,也應取得「共有分管協議書」,或在住戶規約中加註「幾號車位為哪一戶專用」;若是屬於「小公」,經由合議由部分住戶共同持分,不想要車位之住戶就不須分攤持分, 過戶產權比率通常以「所擁有的車位數除以總車位數」計算,即若有100個車位過戶,消費者擁有1個,公設持分就是為1/100 或登記為「小公」,經由合議由部分住戶共同持分,不想要車位之住戶就不須分攤持分。

PS:「分管協議」即大樓管委會制訂,所有區分所有權人認可,協議車位是否可以出租、幾號是哪一戶使用的協議,若住戶規約規定只有買的人可以停,那就違背投資的價值性。有些同路段、同大樓的車位,價格落差大,那就要注意,是不是只有買到「使用憑證」,梁原逞表示,這費用主要是「使用憑證轉移」的費用,沒有獨立產權,若干年後,若整棟樓的區分所有權人拿權狀出來要重劃車位,只有使用憑證的車位,很可能就有憑空消失的風險。

◎「增設停車位」:係指在法定停車位之外,自行設置的停車位,此種停車位之產權登記得以公共設施或獨立權狀方式登記,且其停車位之使用收益乃由該停車位所有人自行為之,惟其出售之對象與法定停車位不同,並不限定於該區分所有建築物之區所有權人. 此類停車位可以登記為大公、小公,若與法定停車位在構造上及使用上各具獨立性,並取得「防空避難室所在地址」證明,也可以登記為主建物單獨移轉。

◎「獎勵停車位」:係指政府為配合都市發展,實際需要解決日趨嚴重的都市問題,政府以增加樓地板面積等為鼓勵條件之情形下,建商於建造時設置之停車位,此類停車空間若與法定停車空間在構造上及使用上各具獨立性,並取得「防空避難所在地址證明」,即可登記為主建物單獨移轉,若與法定停車空間在同一層,構造上及使用上無法區隔,就必須以公共設施方式辦理登記。依規定購買獎勵停車空間之所有權人必須提供給「公眾」使用,還必須負擔管理費用,產權移轉時也必須明確告知承接戶,但根據內政部84.10.3函令,所有權人也包括在「公眾」範圍內,因此「獎勵增設」停車空間無論由所有權人自行使用或供任何不特定人約定使用,均屬供公眾使用。
《房市回溫遍地開花 重災區也回溫》

房市回溫從去年開始,今年繼續增溫,這是大家有目共睹的,無庸置疑的。這波房市的回溫值得鼓勵,因為購買者都是自住客,為了居住的需求,上一波瘋狂的投資客,已然銷聲匿跡。房子是拿來住的,不是拿來炒作的,這是普世價值!

這波房市的回溫從高雄開始,由南到中到北。值得吾人重視的是,這次的市場回溫,最近連房市重災區都復活了,這是好現象,市場總不能都是死氣沉沉的!

例如,青埔重災區也回溫了,景氣反轉!桃園青埔推案熱潮開始出現,這二個月來共有四個大案進場,總銷金額逾百億元,甚至超越過去三年推出總金額。因為這幾年青埔房價下修後,看屋人潮逐漸迴流,消聲匿跡的台北客也陸續回籠,因為青埔房價略低於桃園市區,桃園當地人看屋意願也逐漸增加。
青埔10年來房價漲太兇,短短幾年預售房價從1字頭漲到4字頭,漲得太兇了!2014年航空城開發計畫延宕,大家感覺看不到未來,造成房價大跌及沒有買氣,最近二年,隨著整體景氣回溫,青埔相關建設陸續成形、航空城計畫日前終於拍板定案,購屋人及建商對青埔後市信心明顯回升。
這兩個多月,就有成家大璽、站前A+、新潤A18、鉅陞英倫花園等四個大案進場,其中,新潤A18總銷35億元最多,誠家建設的成家大璽總銷30億元居次,興富發投資興建的站前A+,總銷也有22億元,顯得熱鬧多了!
這幾年青埔有部分建案大膽讓利釋出1字頭破盤價搶客,吸引不少民眾揀便宜,最近推案開價多在2、3字頭,成交落在2字頭,較市中心建案行情,仍較便宜,每周都吸引不少來客。
青埔在機場捷運通車、新校啟用招生,以及藝術館、美術館、水族館、環球購物中心等建設題材帶動下,中古房市買氣也明顯提升。區內因有高鐵桃園站及三個捷運站經過,目前還在初期開發階段,未來陸續會有大型建設進駐,區域發展後市看好!

又例如台北市房價太高了,這幾年在台灣房市敬陪末座,也是重災區,然而今年也開始起死回生了,去年房市回溫,今年房市繼續增溫,「天龍國」也跟著活起來了!七月的台灣房市,台北房市成長率竟然跑第一,令人刮目相看!
台北市7月買賣移轉棟數為2,714棟,月增高達23.1%!年增更高達37.3%!成長幅度居六都之冠!重新照亮台北人的眼睛!2016年房地合一稅重擊房市以來,台北市首度連續三個月買賣移轉棟數站上2,000棟以上!
房市近年買氣逐漸回籠,成交量放大,建商開價也由讓利轉為變硬。據悉,全台6都的預售新屋價格,似乎已悄悄重返前波高點的水平。
最新出爐的國泰房地產指數,第2季全台預售新屋均價,已回到前波景氣循環高點的85%、台北市則快逼近前波高點、新北已達9成,桃園和新竹、台中、台南、高雄,也紛紛回漲或超越前波高點。

房價回到高點絕非好事,因為市場回溫的鼓勵,建商開始大膽推出新案,供給量愈趨激烈,只會造成相殺。只有價格持續讓利,謹慎推案,才能繼續保持市場的溫度!

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《公司登記 「符合要件」仍按自用住宅繳房地稅》

財政部2018年7月23日發布解釋令,營利事業以負責人本人或其配偶、直系親屬所有供住家使用之房屋及自用住宅用地作為稅籍登記場所,該營利事業未僱用員工,實際營業活動均以行動裝置完成,且該房屋未供辦公或存放與營業活動相關之設備及物品者,房屋及土地所有權人得依房屋稅條例第7條及土地稅法第41條規定,申請按住家用稅率課徵房屋稅及按自用住宅用地稅率課徵地價稅。

財政部表示,房屋稅條例第5條第1項第3款規定,房屋同時作住家及非住家用者,應以實際使用面積,分別按住家用或非住家用稅率,課徵房屋稅。但非住家用者,課稅面積最低不得少於全部面積六分之一。土地稅法第9條規定,所稱自用住宅用地,指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記,且無出租或供營業用之住宅用地。鑑於時下多有個人利用行動裝置(指具有運算及通訊功能、攜帶方便且可隨時隨地存取各種訊息之設備,例如智慧型手機或平板電腦)創業,惟倘以營利事業負責人或其配偶、直系親屬之住家辦理稅籍登記,依上開房屋稅條例及土地稅法規定,將增加系爭房地之房屋稅及地價稅。

財政部說明,隨著科技發展,行動裝置日益普及,以往於辦公室從事營業活動之模式已逐漸改變,個人利用行動裝置從事營業活動,已成為新興的工作型態。從而,營利事業負責人利用行動裝置創業,未僱用員工,其以本人、配偶或直系親屬之住家用房屋辦理營業稅籍登記,尚屬常情,倘該房屋未供辦公或存放與營業活動相關之設備及物品,且其營業活動均係以行動裝置完成,為符時代潮流,並減輕納稅義務人房地稅負擔,乃發布釋令,放寬前述稅籍登記場所之房地納稅義務人得申請按住家用稅率課徵房屋稅及自用住宅用地稅率課徵地價稅。

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《法院對於凶宅的認定》

在例來的不動產交易中,凶宅都是消費者相當重視的問題,但因為凶宅之認定主觀性太重,又涉及當事人隱私過鉅,至今尚無任何政府公開資訊,故政府、法院對於凶宅的認定,成為了重要的焦點。

凶宅真的是毫無依據嗎?其實不全然如此。

一、內政部曾對凶宅做出函令:
內政部函令中曾表示凶宅的定義為「賣方產權持有期間,於其建築改良物之專有部分(包括主建物及附屬建物),曾發生凶殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分),及在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓);但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。」

惟該函令把兇宅的範圍限縮於賣方產權持有期間,雖對於交易雙方較為公平,畢竟要求賣方完整知悉其持有期間前發生之事確有其困難。然相關解釋亦有吊詭之處,如這次黃女殺人分屍案,即為過戶後才在該不動產殺害其男友,按內政部之函令,黃姓女子並沒有出售凶宅予買方,反倒是買方在其產權持有期間該不動產成為凶宅,明顯已脫離一般人的認知。
而法院雖不受內政部拘束,但在兇宅認定上確有法院採取該函令之見解,如台灣高等法院99年重上字第579號判決,惟此類判決仍屬鳳毛麟角。

二、法院對於凶宅之態度:
凶宅於現行法律上並無定義,但近年來法院在遇到此類案件時,基本上皆認同凶宅之存在,且認同其造成交易價格減損。
如台灣高等法院101年上易字第9301號判決「屋內有非自然死亡之事實,即通常所稱之『凶宅』,固無物理上之損害,惟衡諸經驗法則,『凶宅』將會影響一般人購買意願,並減少交易之價值,自應認係為民法所規定之瑕疵。」即認定凶宅為一種物之瑕疵。
且法院對此類案件亦多以一般社會觀念認定凶宅於一般人之心理上確實難以接受,足以成為解除契約或減少買賣價金等之原因。惟此影響如何計算,是否可解約、減價也多取決於民間團體的估價或法院自由心證。

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《租賃期約屆滿,房東沒有簽新的合約,房子要不回來?》

『不定期租賃』:依照《民法》第422條,不動產租約超過1年,且未定立字據。《民法》第451條,租賃期約屆滿,承租人仍為租賃物使用收益,而出租人不表反對意思。簡言之就是,租約到期了,房東沒有馬上跟房客簽新的合約,房客照住,房東也沒有表示反對不繼續租給他。這就變成了不定期租賃。

舉例來說,我的一年租約7月1日到期,如果我的房東從7月1日到期日都沒有跟我簽新約,到了7月2日之後,就變成了不定期租賃。假如我是個惡房客,其實我就可以堅持不簽新約了。『不定期租賃』房東就不能隨時要我搬走 (要符合土地法100條的六個情況下,才能要求房客搬走),也不能亂漲房租,我如果想要搬走,我是可以隨時搬的喔。

《土地法第100條》出租人非因左列情形之一,不得收回房屋。
一、出租人收回自住或重新建築時。
二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
三、承租人積欠租金額,除擔保金抵償外,達二個月以上時。
四、承租人以房屋供違反法令之使用時。
五、承租人違反租賃契約時。
六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。

不定期租賃對房東、房客雙方都算有風險,租約期滿後,雙方還是應重新簽訂新的租約,避免未來發生糾紛時口說無憑,也很難舉證,所以大家要保護自己的權益。

所以嚕!如果你是房東 …

1. 記得招租的時候,要注意篩選房客,瞭解他的職業跟生活習慣。
2. 租約到期之前,如果你還要繼續租這一位房客,要記得提先跟對方告知,最好租約到期之前幾天,就簽好下一次的合約。
3. 可以提早預防,在租約上直接先寫上該約定:『租賃期限屆滿,租賃關係及行消滅,承租人應於租約期滿時,返還房屋,如逾期未返還房屋時,承租人應負損害賠償及違約之責任,並不得為民法第451條之主張或任何異議。』
4. 假如你不想要繼續租給這個房客,合約到期前,就先發出通知。有些房東比較嚴謹,會依法於到期前寄出存證信函,表明租約到期之後不再續租。

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《農業資材室資訊分享》
http://line.me/ti/p/%40fbhome

農資室的主管單位為農業局如附屬設施未超過1層,勿須照會建管單位...只准一層...高度上限13M,更不需要無謂的建照圖面,農業資材室是農業設施,因為不滿2500平方公尺是不能蓋農舍,超過一分地則可以申請資材室,農業資材室原則上不能住人,只能放工具及資材, 只要興建面積小於13.5坪,也就是45平方公尺就可以免建照,若超過,就要建照了. 所以控制在13.5坪,屋頂最高處6公尺,就可以在裡面做樓中樓! 另外農業設施不只有資材室而己,管理室,曬場 都算!

農作產銷設施許可使用細目、興建面積與高度及條件如下:

一、水稻育苗作業室:含管理室、作業場所及器材儲放設施,最大興建面積為一千平方公尺。
二、育苗作業室:依生產需要核定。
三、菇類栽培場、菇包製包場或廢菇包處理場:依生產需要核定。
四、溫室或網室:依生產需要核定。
五、抽水機房:應先取得水權登記,其最大興建面積為二十平方公尺。
六、乾燥機房:依機具邊緣垂直投影面積二.五倍計算,最大興建面積為三百三十平方公尺。
七、米機房:依機具邊緣垂直投影面積二.五倍計算,最大興建面積為一百五十平方公尺。
八、農機具室:限供停放農機具使用,建造以一層為限。其容許興建面積依自有農機具邊緣垂直投影面積二.五倍計算。但機型特殊經檢附證明文件者不在此限。
九、農業資材室:以自有農業用地面積計算,每○.一公頃得興建三十三平方公尺,最大興建面積為三百三十平方公尺。
十、集貨及包裝處理場:
(一) 限供自產農產品集貨及包裝使用,以每一公噸興建面積五十三平方公尺計算。但供花卉使用之集貨及包裝處理場,其興建面積得增加一倍。
(二) 每處最小興建面積一百六十五平方公尺;最大興建面積為一千零六十平方公尺。
十一、冷藏或冷凍庫:以自產農產品每公噸五平方公尺計算,最大興建面積為一千平方公尺。
十二、曬場:以自有農業用地面積百分之五計算,最大興建面積為三百三十平方公尺。
十三、自用堆肥舍:限生產自用堆肥使用,最大興建面積為三百三十平方公尺。
十四、自產農產品加工室:依生產需要核定,最大興建面積為六百六十平方公尺。
十五、消毒室:依生產需要核定。
十六、薰蒸室:依生產需要核定。
十七、蓄水池:向下開挖者每處最高容量為一百噸,且須以建築材料建造。但屬地面建造者,依生產需要核定,其容量及材質不限。
十八、管理室:設施面積未達○‧三公頃者,得興建二十平方公尺;設施面積○.三公頃以上者,得興建四十平方公尺。建造以一層為限,材質不限。
十九、農田灌排水設施:依生產需要核定。
二十、其他農作產銷設施:依生產需要核定。

如何申請

申請人應擬定經營計畫書,並敘明下列事項,經營計畫變更時亦同:
一、設施名稱。-農業資材室
二、設置目的。-停放農機器具
三、生產計畫。-興建此農業資材室用途為停放農機器具.避免農機器具受日曬雨淋而損壞
四、興建設施之基地地號及興建面積。-XX鎮XX段XX號興建面積最大為三百三十平方公尺
五、現耕農業用地及經營概況。-現在農業用地主要種植稻米.年產量XX噸而收成之稻米由農會統一收購
六、現有農機具名稱及其數量。-收割機和農用貨車各一台
七、設施建造方式。-鋼骨結構鐵皮屋
八、引用水之來源及廢、污水處理計畫。-資材室引用自來水公司之自來水.其廢水只是些清洗農機器具泥土之水.並無汙染所以直接排入農業用地灌溉稻米
九、對周邊農業環境之影響。-申請之資材室只供停放農機器具所以並不會對周邊農業環境有所影響
十、農業事業廢棄物處理及再利用計畫。-申請之資材室只供停放農機器具所以並不會有廢棄物產生

以自有農業用地面積計算,每○.一公頃得興建三十三平方公尺,最大興建面積為三百三十平方公尺。資材室是農業設施是不受同一筆農地上不能蓋2間農舍限制ㄉ資材室的建照. 是所有農業設施裡最容易申請
農資室算是有固定基礎設施,若不想申請建照就不能大於45平方米,且只能有一層樓。

農機室:農機的定義,農用機械叫農機,申請面積為農機重直投影面積的2.5倍大,也就是說你擁有的農機越多,可以申請的面積也就越大。

農業資材室:最常被人申請就是這個項目,農業資材室是用來放肥料鋤頭工具等等,它是有面積的限制,每1000平方公尺可以申請33平方公尺(約10坪)。

另外有些要注意的,農機室單位檢查農機會現場勘查然後發放農機擁有證明,你沒有農機可能要買發票,但發票很貴!所以一般都申請農業資材室。農業設施你土地上一定要有相當的農作物(不可是荒地)。

農業設施的基本法規:一層樓,最高4.2公尺,除非提出農機高度,則樓層高度可增高。

小於45平方公尺(13坪)可免申請建築執照,超過則需。差別在你超過即要送審該地方單位的工務課或是建設課辦理建築執照及使用執照,而辦理建築執照你的圖面一切都要按建築法規,要有標準的平面圖、立面圖、剖面圖、結構圖、配筋圖等。

所以回到實際農地的大小才知道可否申請,還有地上有任何違建都是無法申請的,違建包括水泥、磚圍牆,水泥柏油地坪都是不行的。

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《讓利加速出清新成屋!房市資金動能穩健攀升》
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今年下半年以來,房地產市場的熱度明顯比去年的市況還好,到了年底更是明確回溫,不只是六都的房屋移轉棟數出現大幅度的成長,連建商借錢購地、民眾申辦房屋貸款的金額也節節上揚,顯示今年房地產市場的景氣確定觸底回升,業界期望這樣的熱度能夠繼續維持到明年農曆春節。

根據中央銀行最新公布的11月份房市各項融資貸款的數據,建築融資貸款餘額為1兆7,114億元,不但再度創下歷史的新高紀錄,而且年增率從前一個月的3.8%成長到4.13%,年增率還達到今年度的次高數字,單月金額則是比10月份增了81億元,創下連續12月的正成長紀錄,也代表現在的房市資金動能正穩健成長中。

由於建築融資貸款餘額一向被視為業界視為房市推案、建商信心的領先指標,此貸款餘額越高代表建商借錢購地、推案的意願越強,例如最近興富發、國泰建設、潤新創新、長虹等大型建商都有買地或簽署合建的動作,包括高雄市、新北市、台中市等土地標售案也都出現難得的搶標盛況。

建商積極買地儲備實力。業界統計今年度北、中、南各地的建商總購地金額已經突破1,000億元的大關,將是近4年來購地金額最高的一年,也透露出建商趁著房市景氣還沒有全面翻升的時機,積極搶下土地以便儲備未來景氣好轉之後的推案實力。

建商看好未來房市景氣將要復甦,不少重劃區的土地標售案再現搶標熱潮。 至於攸關民眾買房意願的購置住宅貸款餘額,11月份最新的數字則是達到6兆6,101億元,一個月就增加了358億元,年增率也和建築融資貸款餘額的成長幅度一樣突破4%,達到4.15%的水準,顯示現階段房市的買氣還在慢慢成長之中,首購族、自住型客層的購屋意願仍高。

今年房市比去年好。央行官員及銀行業者都認為,目前建商讓利、加速銷售餘屋,推升了民眾的購屋意願,各項房市的融資、貸款等數據都呈現穩定成長的局面,顯示房市景氣正處於持穩的狀態。整體來看,今年的房市景氣的確比去年還好,至於明年的景氣則還要多多觀察。

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《若稅捐稽徵機關查明,個人有因此藉法律形式規避或減少房地合一納稅義務之情事者不適用》

財政部近日公告,非自願出售「共有」房地,其房地持有未滿兩年,仍可適用20%較低稅率,放寬房地合一制度規則。已自11月17日生效。

房地合一自2016年上路,根據財政部統計,今年截至前十月,房地合一課徵所得稅約9.13億元。由於過去曾有案例,個人與他人「共有」房屋或土地,因為持有人數眾多,但可能個人持有不到兩年,而其他人處分該房地時,因依照土地稅法人數與持份過半可處分。

其導致個人因未持有兩年,可能適用較高的稅率,如持有未滿一年稅率為45%、持有兩年以內是35%,因此財政部修正後公告,此類狀況也歸類於「個人因調職、非自願離職或其他非自願因素交易持有期間在兩年以下的房屋、土地」,稅率為20%。

非自願因素在共有因素加入後將有六大類型,包括在工作地點買房地,卻因調職或非自願離職需離開原工作地而出售者;出售取得土地前遭他人越界建築房屋部分的房地所有權人者;或是無力清償債務導致依法遭強制執行移轉者;因負擔醫藥費而出售者;因家暴而出售者。

第六大類型則是此次修正新增加,個人與他人共有房屋或土地,因他共有人依土地法第34條之1規定,未經其同意而交易該共有房屋或土地,導致須交易其應有部分者。

但財部強調,若經稅捐稽徵機關查明,個人有因此藉法律形式規避或減少納稅義務之安排或情事者不適用。

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《買到「套繪」農地不能蓋農舍,求償無門!什麼是套繪農地呢?》

別以為買了二分半農地就可以蓋農舍。高雄美濃羅姓農民廿年前買農地,近日申請興建農舍被打回票,原因是過去可用「未毗鄰農地」合併計算建蔽率,他買下的部分農地,已被前地主「借去蓋房子」,土地謄本註記「套繪管制」,不能再蓋農舍。

民國八十九年農業發展條例修正前,農地不限制土地大小,農舍建蔽率為百分之十。依據「台灣省申請自用農舍補充注意事項」規定,若是單筆土地用地不足,可使用同一人名下十公里範圍內未毗鄰農地合併計算。農發條例修正實施後,須面積兩分半(零點二五公頃)以上農地才能興建農舍。

高市朱姓農民兩年前花一千三百萬元購買四分農地,今年初向市府建管處請領建築執照,發現遭套繪。農地若無法興建農舍,價格少三成,退休規劃也被打亂。朱說,依買賣合約註記「若被套繪可無條件取消買賣」,但賣家推說錢已花光不願退還,申請調解三次仍無法解決。

「被朋友誤會真的很冤枉」,前高雄縣議員李雲廷說,廿幾年前購入一筆農地,四年前轉售友人,對方今年六月才發現買到套繪農地,非常不諒解,誤以為他存心欺瞞。

美濃地政士李瑞香表示,一年多前接獲客戶抱怨發現這個問題,陳情至今無法解決。早年建管單位未同步將農舍資料知會地政事務所,官方紀錄出現空窗期,才會衍生糾紛。

高雄市政府工務局在內政部督促下,從民國一0三年底開始著手清查,查出套繪管制土地集中在原高雄縣區域,目前約一萬八千多筆,美濃佔八千兩百多筆,目前仍有旗山、杉林的農地資料尚未登錄。

據了解,全國各縣市都有類似問題,屏東縣政府城鄉發展處公安使用科科長陳炳鴻表示,縣府每年大約會收到兩百件土地變更使用執照的案件,其中約半數為解除套繪管制,換算來說每年約有一百筆到一百廿筆是跟套繪管制有關。

李雲廷認為,公部門橫向連繫不良,才導致地主權益受損。許多買賣已完成,衍生土地糾紛,農委會應不要再追套繪陳年老帳,讓爭議落幕。

民國89年以前之農地可能會被前地主拿去「套繪」,也就是拿這筆土地去申請蓋農舍,買主為了避免當冤大頭,務必申請最新的土地登記謄本查看是否有註記「套繪管制」或請仲介人員、地政士查詢「無套繪證明」,多了這幾個字這筆土地價值可是差很多喔。多一份留意就多一份保障。

一般民眾買農地可大致分為單純自耕或蓋農舍,如果要蓋房子,牽涉的問題及引起的爭議也相對較多。

農地有10%的建蔽率限制,亦即800坪的土地只能蓋80坪。
有些地主會把多塊農地一起算比例,用掉建蔽率,農地被視為無法興建農舍的法定空地。

建物不以登記為必要條件,所以千萬不要只申請土地登記簿謄本有無記載之建物為依據,另土地謄本並無註記建蔽率是否已被移轉,所以提醒民眾購買前要請仲介人員或地政士查詢「無套繪證明」,確定這塊農地以前沒有申請過建築或套繪為已建築基地的紀錄,即是土地有無法定空地管制的意思。

購置農地「停」、「看」、「聽」三步驟,供民眾參考。

一、「停」是確定自己購地的目的為何?若為蓋農舍,務必於購買前進一步確認是否符合「農業用地興建農舍辦法」相關規定。

二、「看」-若是要買農地蓋農舍,除了土地分區要符合農用外,目前依法令最小至少要零點二五公頃,約七五六坪,而購買前要請仲介人員或地政士查詢「無套繪證明」,確定這塊農地以前沒有申請過建築或套繪為已建築基地的紀錄,即是土地有無法定空地管制的意思。

三、「聽」則多瞭解法令規定及尋求專業人士之建議,尤其是要購農地興建農業者,現有「農業用地興建農舍辦法」之修正草案引發多方討論,相信也將影響未來農舍興建之相關規範,因此要特別注意,應可減少買賣糾紛的問題。

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《詐騙又有新招了!假公文!誆地政、戶政e化升級 騙身分證印鑑》

新北市新莊五股地區,最近有民眾陸續接到1個公文,說是要辦理地政、戶政,e世代網路便民資料升級,要民眾拿著印鑑和身分證件到戶政事務所辦理,如果沒空,將請人到府代辦,直到有民眾拿公文到戶政事務所,才知道公文根本是假的,民政局說,如果身分證件和印鑑被取走,恐怕名下的房產將被偷偷被過戶。

拿著區公所的公文,民眾看得好仔細,但根本分不清這是假的。

因為是掛號送達,加上公文說的跟真的一樣,還有人幫忙可以代辦,不小心可能就掉入詐騙集團的圈套。

最近在新北市五股一帶,不少人都收到這1份,來自五股區公所的公文,上頭寫說為了要升級地政戶政e世代的便民資料,要民眾7天之內帶著雙證件和印鑑到戶政事務所,如果沒空還可以請人代為辦理,直到有人真的到戶政機關,才知道區公所根本沒發過。

五股區公所主秘林銚傑:「他打電話去跟收件者說,你為什麼沒有來辦印鑑變更,如果老人家說行動不方便或不方便去辦,那他們會派人去幫你辦,那這事情就糟糕了。」

區公所說這份假公文假得離譜,發文單位會有完整的新北市五股區公所以及發文編,右上角會有承辦人以及分機號碼,最後連機關首長的簽字章也不太一樣。

五股區公所主秘林銚傑:「他拿到這個印鑑資料就可以進一步的辦理民眾的不動產變更,將來損失的是整個不動產、房地產全部都不見了。」

不同之前的假檢察官的公文,是針對民眾帳戶金錢進行管收,這次詐騙集團要得是民眾的印鑑和雙證件,加上有詳細的戶籍資料,更容易讓民眾信以為真,再用上門代辦的便民措施,騙走印鑑和雙證件,進而將房產土地過戶,傷害遠比金錢更大,只能提醒民眾接到類似信件,最好能親自詢問。

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為協助民眾防範詐騙集團不法盜取不動產産權。屏東聯賣網——中信廣東店,特別呼籲不動產所有權人快申辦「地籍異動即時通服務」即時掌握產權異動情形以確保財產權利。

想了解什麼是地籍異動即時通服務嗎?
申請這項便民服務對於我們的不動產有什麼好處呢?

屏東聯賣網-廣東店團隊關心您。有任何不動產的問題,歡迎您時間來電。

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屏東房屋黃惠爭

《房市趕底的六大指標》
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房價在趕底階段,往往是市場信心最不足的時候,大部分人都看壞的氛圍,反而是房價趕底的基本特徵。

台灣房市從2014年第三季上一波高點到今年第二季,已經緩跌足足三年,房價何時落底?市場專家眾說紛紜。

今天我們探討房市落底現象,必先了解房價落底前必須經歷一段「市場趕底」的階段,而這趕底的時段,市場會有哪些指標突顯跡象?其次,房市真正到落底的時段,會有哪些明顯數據與現象確立房市真正脫離谷底?

市場一片看壞,細看房市趕底的六大指標:

一、交易量:量脫離谷底回溫、價續跌
房地產交易量比較準確的判斷方式,是以每一季的交易量為準做比較,若季交易量持續三季回升,沒有再跌回低點,才能確認交易量是否脫離谷底。
以台北市為例,2016年第一季量縮到歷年新低的3978戶,往後四季持續回升到2017年第一季的5138戶,比較去年同期低點,量能劇增29.2%,據此數據,就可確立房市已進入反轉期的趕底階段。

二、交易價格:中古屋均跌幅20%以上
台北市中古屋平均房價在2014年第四季高點是每坪65.7萬元,到今年第二季已跌破每坪54萬元,跌幅達19%,再往下趕底的空間約6%至7%,若下半年以速跌方式出量趕底,房價落底時間就會加快至今年第四季,若下半年價緩跌而量逐漸加溫,則房價落底時間就會拖長到2018年第一季或第二季。

三、建商動向:開工率縮,建融減、土融增
2016年建照核發數量為7萬9490戶,創近七年來新低點,較2013年高峰時的13.3萬餘戶,減少約四成。
2017年第一季建築貸款餘額年增率連續五季為負數,一方面是因為開工率低,一方面則正逢新成屋交屋潮,建融轉為個戶房貸。另外,建商開始獵地,土地融資若持續增加,就表示建商至少不會太看壞後市。

四、預售市場:破盤價四齣,餘屋大讓利
當預售市場開始陸續出現破盤價時,除了會拉低預售市場價格,同時也會擠壓新成屋價格,對高總價餘屋市場就會產生多殺多的競價局面,餘屋讓利越多,趕底時間就越快。

五、市場信心:大部分人仍看壞市場前景
房價在趕底階段,往往是市場信心最不足的時候,大部分人都看壞的氛圍,反而是房價趕底的基本特徵。

六、指標產品:低總價跌幅縮小甚至止跌
要嗅聞房價是否接近落底時段,可從指標性產品價格分析了解,尤其是低總價產品跌幅急速縮小時,只要其率先止跌,房市落底時間就不遠了。

房市是否落底? 2017年第四季是關鍵。綜上所述,房市趕底的六大指標已陸續出現,市場落底時間關鍵在下半年這兩季走勢,而要觀察此波房地產價格是否確實落底,可以從兩大現象與數據分析確認:
(一)市場感受到房價落底時,往往房市已小漲或回升,事實上,一般消費者的感受,至少有二季的落後時差。
(二)從中古屋的季平均房價分析,若持續三季房價在谷底之上,就可確立房市在這三季之前落底,換句話說,房市落底的時段要延後三季觀察才能正式確立,所以今年第四季房價是否落底,要等到2018年第三季才能正式確立。

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屏東法拍屋 黃惠爭

《購買法拍屋的利弊有哪些?》

購買法拍屋的優點:
1.低於市價:由於法院進行拍賣不是以牟取利潤為目的,所以通常訂出的拍賣底價會比市價低二到三成。如果第一次無法拍賣出去,一般狀況底價會降20%再次拍賣,再拍賣不成再降20%。等到第三次拍賣時,底價早已接近或低於市價的一半。

2.產權清楚:法拍屋所有程序都由法院直接辦理。有法院的依據,不用擔心沒有產權保障。

3.投資報酬率高:對於投資法拍屋的人來說,如果在法拍屋流標兩次,價錢已降到非常低的時候買進,再以市價賣出,之間賺取的差價非常可觀,加上金額龐大,因有些投資人藉此致富。以投資的角度來看,法拍屋具有比市價行情低的特性,所以標購後以市價行情轉手賣出自然可以從中賺取利潤;而以純自住的用途來說,如果能以較市價低的價格買到所要居住的房子,當然可以省下一筆錢。

購買法拍屋的缺點:
1.資金調度困難:法拍屋拍得後,必須在7日內繳清房價,因此不能像買一般房子一樣分期付款,在資金的調度上較為吃力,萬一無法在7日內籌得資金,不但得標不算,除了損失保證金,還要支付後續賠償責任。但目前有一些銀行提供的代墊款服務,利息較低,於投標之前可先與銀行聯絡,得標後先行代墊,再轉成房屋貸款。

2.使用權不清楚:雖然法院拍定的房子,產權一定清楚,但不代表你就一定可以搬進去使用,如果遭到第三人佔用或承租,或是法院不點交的房子,就算買到了,也無法取得房子的使用。如果房子有遭不法佔用的情形,法院會用公權力來排除障礙,但通常對於有租賃或有權佔用情況的房子則不負責點交,如果這是你第一次買法拍屋,建議避免選擇這種「不點交」的房子。

3.無法得知屋況:法拍屋是遭到法院查封的房子,任何人都不能進入,無法向一般買房子進去看房子,所以完全無法得知屋內的情況,再加上法拍屋沒有瑕疵擔保,如果拍到的房子有任何問題都無法找人負責,必須自己承擔。(強制執行法第69條「拍賣物買受人無物之瑕疵擔保請求權」。)

購買法拍屋需要哪些費用?

許多人以為買法拍屋只要負擔得起房屋的總底價就可以了,但實際上買法拍屋還有一些相關的費用要負擔,林林總總加起來也不是個小數目,這些都必須估算在購買的成本內,尤其是以法拍屋作為投資工具的人,更必須把成本算清楚。

一、必需支付的費用:

1.投標資金→就是得標的價錢,投標前須先付公告底價的20%作為保證金,得標後7天內須將餘款繳清,因此最好事先規劃好資金的來源。

2.稅費→包括購買時所要繳的契稅,賣出時要繳的土地增值稅、財產交易所得稅。

3.地政規費→包括投標前申請謄本、得標後辦理過戶所需的地政規費。

4.其他雜費→包括投標前申請謄本、得標後辦理過戶所需的地政規費。

二、可能支出的費用:

1.利息→若是貸款來付款,就必須負擔轉手賣出前那一段時間的利息。

2.代書費→若是委託地政士代為辦理過戶、稅費申報等手續,必須支付代書費,但如果你可以自己辦理就不用。

3.仲介費→若是請代標公司代為投標,就必須支付服務費。

4.搬遷費→並不是指要搬進去的搬家費,而是如果遇到房子遭人佔用或租用的狀況,想請人搬走,可能要給對方一筆搬遷費。 必須經由談判,有行情可尋。

5.整修費→如果買到屋況不佳或遭人破壞的法拍屋,就必須花錢重新整修、裝潢。

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《鄰地的農地行使袋地通行權,我就一定得讓他過嗎?》
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依民法第787條第1項規定「土地因與公路無適宜之聯絡,致不能為通常使用時,除因土地所有人之任意行為所生者外,土地所有人得通行周圍地以至公路」,意即土地的四周都被他人的土地所圍繞,因而與公路隔絕,必須通行他人的土地才會到達公路:或是土地雖有他道可通公路,但通行費用過鉅、具有危險者,此種土地即為袋地/準袋地,因此,若僅因與公路聯絡不便,尚不能主張袋地通行權。

又土地與公路間是否有「適宜之聯絡」,應個案判斷是否達「通常使用」之程度。按「袋地通行權,非以袋地與公路有聯絡為已足,尚須使其能為通常使用。而是否能為通常使用,須斟酌該袋地之位置、地勢、面積、用途、社會環境變化等因素為綜合判斷。倘袋地為建地時,並應考量其坐落建物之防火、防災、避難及安全需求,始符能為通常使用意旨」(最高法院104年台上字第256號)。例如,如果袋地是農地,所通行之路,農機具能行走即可;若農地上建有合法農舍,供人居住使用,則以現代人汽車為通常代步工具之生活習慣,汽車車道則為通常使用所必要。

而袋地通行權的目的,雖為充分發揮袋地之經濟效用,以促進物盡其用之社會整體利益,然而,畢竟僅為了自己袋地的私益,卻讓被通行的鄰地受到通行的損害,法律亦需調和兩者之利害關係。依民法第787條第2項規定,「前項情形,有通行權人應於通行必要之範圍內,擇其周圍地損害最少之處所及方法為之;對於通行地因此所受之損害,並應支付償金。」,因此,有通行權人應支付償金,且非任由有通行權的人恣意選擇最有利於自己的方法來作決定,必須選擇對鄰地損害最小的路徑,例如選擇繞土地邊緣通行等。

若該土地本與公路有適宜之聯絡,可為通常使用,竟因土地所有人之任意行為而阻斷(例如自蓋圍牆、自拆橋樑),則其土地與公路無適宜之聯絡,致不能為通常使用者,應由土地所有人自己承受。再者,若「袋地」係土地所有權人主動造成,例如因一部讓與或分割而來使土地成為袋地,為其所得預見,或本得為事先之安排,即不得損人利己,基於誠信原則、避免權利濫用,該土地所有權人不能再對原鄰地所有權人主張通行權。

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屏東房屋

《偷偷告訴你:「買房子」為什麼最好要「選擇4-6層」?很多秘密你不一定會知道!》


在隨著科技的發達,還有人口的劇增,可居住土地會顯得越來越狹小,建築的樓層也是越來越高!

很多人買房子的時候對於樓層的選擇都很迷茫,有些人認為越高越好,有些人認為越低越好,沒有一個正式的樓層選取觀念!

屏東中信房屋廣東店黃惠爭表示,買房子的時候4-6層是最好的。至於為什麼,且聽小編慢慢道來!

【一層】

一、優:
由於進出最方便,因此當發生火災等意外時,一層當屬逃生最方便的樓層了。
這種情況下,如果外窗沒有安裝用於防盜的欄桿,從一層的房間內逃生就簡單一些。
另外停車方便、當店面等實質也是很多人喜歡的。
二、劣:
一樓最不安靜,如果臨街,受路上的汽車尾氣、揚塵污染最重。
隱私的問題,也相對比較嚴重。
在一些老社區,地下室還會返上來潮氣,而且更易受到蚊蟲的侵擾。此外,一樓還最易遭盜竊。

【二層】

一、優:
相對一樓來說比較安全,尤其是對那些有小孩的家庭而言,更是如此。
二、劣:
和一樓的不足之處一樣,二樓的樓層也稍低了一些。

【三層】

一、優:
綜合各方面因素,如果是普通老式的五、六層樓高的住宅,三層是最理想的。
二、劣:
一般老式樓房沒有電梯,人可以很輕鬆地爬三層的樓梯,但若是抬洗衣機、沙發等,就沒那麼簡單了。

【四、五、六層】

一、優:
從環境的角度來看,安全性最好。
二、劣:
如果沒電梯,老人上下樓是個難題。

【七層】

一、優:
對於高層住宅樓來說,七層是「黃金樓層」段。 這個樓層安靜,不受汽車尾氣等影響,並且也不至於讓人達到恐高的程度。
二、劣:
七層及以上的樓層,對有心血管病、胘暈的人來說,不適宜居住。

【八到十六層】

一、優:
從八樓到十六樓及以上樓層,是最明亮的樓層。最高的樹也達不到這個高度,因此光線不易被遮擋。
二、劣:
如果在這幾層上下有排放廢棄物的管道,那麼這幾層所受的影響是最大的。

【十六層以上】

一、優:
視野最好,空氣最清新。住宅樓暖氣是往上升的,所以十六層以上最暖和。
二、劣:
發生火災時不易逃生,並且火災散發的有毒氣體都是由下向上擴散的,因此是最危險的樓層。

【頂層】

一、優:
頂樓可能有額外運用的空間,加蓋、出租等是最常見的。
另外,發生火災時,可以從房頂施救。 一些樓房頂層還加裝了附屬設施,更增加了逃生的可行性。
二、劣:
在一些老的社區,高層住宅樓一般水壓較小,有時會出現停水的現象。另外,頂樓漏水、日曬過熱的機會也最高。

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《農委會拋出重大政策,七萬間非法佔用農地工廠,農委會將以2016年5月20日為分水嶺,之後佔用者即報即拆,520之前佔用者,若為優良農地將輔導遷移,若非優良農地,將繳生態補償金後可望就地合法。》
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為確保台灣糧食安全,農委會估算全國農地總量應維持在74至81萬公頃之間;然而,依104 年農地現況資源分析結果,已有17%農地遭轉用。究竟農地上到底「長」了什麼?農委會現正進行全國農地盤點,現已完成九成盤查工作,盤查結果預計在六月底出爐、七月初對外公佈。

農委會企劃處處長蔡昇甫表示,下一步將以「2016年5月20日」作為分水嶺:520之後出現的未登記工廠採取「即報即拆」;520之前就已存在的未登記工廠將視其所在地進行處理,「如果在優良農地區內,就會輔導遷移;若在優良農地區外,則能轉為丁種用地,但業者需繳納生態補償金,做為農地保護基金」。優良農地區將待全國農地盤查結果出爐後再行劃設。

工廠佔用農地,2016年5月20日為分水嶺。農委會企劃處處長蔡昇甫表示,下一步將以「2016年5月20日」作為分水嶺:520之後出現的未登記工廠採取「即報即拆」;520之前就已存在的未登記工廠將視其所在地進行處理,「如果在優良農地區內,就會輔導遷移;若在優良農地區外,則能轉為丁種用地,但業者需繳納生態補償金。」優良農地區將待全國農地盤查結果出爐後再行劃設。

現按照經濟部五年一次的工商盤查結果資料顯示,全台目前約有6.9萬家未登記工廠,包括:新北市15,960家、台中市15,976家、彰化縣9,356家、台北市6,137家、台南市6,038家、高雄市4,856家、桃園市3,359家。

但蔡昇甫也坦言,現有總計546公頃的低污染未登記工廠散落在全台農業區、特定農業區、一般農業區、山坡地保育區等地,「這些工廠已取得臨時工廠登記證,須在輔導期限109年6月2日前符合環保、消防、水利、水土保持等相關規定。」在輔導期限前,無法強制遷移該廠,須待輔導期限後才能處理。

而違章建築拆遷工作實屬地方政府職掌,「接下來經濟部、內政部、農委會會想辦法督促地方政府落實執法。」

至於生態補償金會如何收取?蔡昇甫解釋,詳細計算方式仍需跨部會討論,但預計以「地目變更前後地價利差」、「佔用農地時間」交叉計算,換算成生態補償金,以此做為「農地保護基金」,「而這筆農地保護基金可能用於劃設隔離綠帶、也可能做為新農業政策中的對地綠色直接給付基金。」

「農地盤整只是第一步!」蔡昇甫強調,待劃設出農地保護範圍後,下一步就是要讓農地集中化利用,「像是劃設生產專區。」目前新政府已下達明確指令推動「大糧倉計畫」,要求雜糧作物耕作面積要在四年之內增加2萬公頃,「待農地盤點完成後,就知道資源投注在哪裡比較有效率。」以解決農地破碎化問題。

另外,蔡昇甫也透露,由於農民銀行媒合效果面臨瓶頸,現農委會正與財政部、內政部討論如何增加國家耕地利用政策彈性。未來考慮在《農業發展條例》中增訂「轉租排除條款」,由農民團體、農民合作社或公正第三方作為租地媒合平台,只要農民或地主只要加入政府「促進農地利用方案機制」,就能突破目前《土地法》中的耕地不得轉租之限制。

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《房地合一報稅有撇步 小換大可申請退稅》

報稅季將至,房地合一稅新制上路後,個人買賣房屋或土地,若是自住,且出售的前一年內無出租或供營業使用,無論是「大換小」或「小換大」都可申請「重購退稅」。

買賣房屋或土地無論「大換小」或「小換大」都可使用重購退稅,其中小換大可全額退稅,大換小則是比例退稅。

個人買賣自住房屋、土地,已完成辦竣戶籍登記,且自住房地出售的前一年內無出租或供營業使用,無論是先買後賣還是先賣後買,出售舊房地與重購新房地的時間(以完成移轉登記日為準)差距在二年內,均可申請適用重購退稅優惠,但該重購的新房地在重購後五年內,只可供自住使用,不可改作其他用途或再行移轉。

「以小換大」與舊制相同,可全額退稅,大換小則是比例退稅。

財政部網站上也詳列出重購自用住宅扣抵綜合所得稅優惠資格,出售或重購房屋以納稅義務人本人或其配偶名義登記的、須為自用、已先繳納財產交易所得的綜合所得稅、出售自自用住宅房屋完成移轉登記日起2年內重購及先購後售也適用、重購自用住宅的房屋價額超過原出售價額。

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《遺產及贈與稅法部分條文修正案業經總統公布》
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財政部表示,遺產及贈與稅(下稱遺贈稅)法部分條文修正案於今(10)日經總統公布,自今(106)年5月12日生效,其修正重點如下:

一、修正第13條、第19條:

將遺贈稅稅率結構由單一稅率10%調整為三級累進稅率,分別為10%、15%及20%,並增設各稅率之課稅級距金額(新稅率級距內容詳附表)。

二、增訂第58條之2:

調增遺贈稅稅率所增加之稅課收入,撥入依長期照顧服務法設置之特種基金,用於長期照顧服務(下稱長照)支出,不適用財政收支劃分法之規定。

財政部說明,本次修正遺贈稅稅率係為落實課徵目的及符合社會期待,配合長期照顧服務法第15條之修正,以調高遺贈稅稅率所增加之稅課收入作為長照特種基金來源,每年約可挹注長照財源新臺幣63億元,將有助於長照制度永續發展。

財政部進一步提醒納稅義務人,上開遺贈稅法修正生效日(106年5月12日)起發生之繼承或贈與案件,適用修正後稅率之規定,民眾辦理遺產稅或贈與稅申報,對適用稅率不瞭解或有其他相關問題,可就近向各地區國稅局洽詢。

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《賣屋族報稅 新舊制有別》
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房地合一稅新上路,今年報稅時,將首度面對新、舊制適用的問題,去年賣屋的民眾必須特別注意。

房地合一稅去年上路,今年報稅時,將首度面對新、舊制適用問題,去年賣屋民眾須注意。

過去土地交易所得免稅,房屋交易所得則稅併入綜所稅申報,105年起改為房地合一分離課稅,因取得時間不同,去年賣屋者有些適用新制,有些則適用舊制。去年出售房地,若出售的房屋是去年1月1日以後取得,或持有期間在二年以內才適用新制,否則仍適用舊制。

適用新制的不動產交易,賣方須在所有權完成移轉登記之次日起算30天內申報納稅,不需併入綜所稅申報。

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《國税局對什麼樣的案件每案必查?》

房地合一上路至今一年多,財政部指示國稅局逐案清查。去年房地合一申報件數共1萬5,044件,其中申報有應納稅額佔三成五,申報無應納稅額則有六成五是屬於虧損、或不賺不賠。由於房地合一新制是去年實施,財政部指示國稅局嚴查應申報但未申報案件,同時,由於不賺不賠或虧損案件不需繳稅,也可享三年抵稅權,因此也要求國稅局對於申報虧損的案件「每案必查」。

根據財政部統計,截至去年底已申報但須補稅案件為660件,補稅約4,700萬元、罰款110萬元;應申報但未申報案件則約有200多件,補稅750萬、罰款390萬元。

財部表示,查稅主要著重在申報為虧損的案件,因房地合一新制對於短期持有才有影響,由於不動產市場價格下滑,納稅義務人短期在高點買、低點賣,價格不會太好,所以補稅金額不算太大。

同時,國稅局重點查核除申報虧損案件以外,也會經由土地所有權移轉登記資料來追查,去年有四成落入房地合一新制案件,卻沒來申報,主要就是因民眾常誤解,如果交易結果是虧損就可免申報,但只要有房地交易、且符合房地合一新制的適用要件就須申報。

房地合一新制規定,個人及營利事業在2016年1月1日以後交易的房地,如在2014年1月2日以後取得,且持有期間在兩年以內,或2016年1月1日以後取得者,應依規定計算房地交易所得或損失。個人應於房地完成所有權移轉登記日的次日起算30日內,向稽徵機關辦理申報;營利事業則併入營利事業所得額於次年5月辦理結算申報。

國稅局強調,民眾較常見的錯誤,除未在30日內申報,最多是在「認知差異」的部分,由於成本費用須提供證明,舉來來說,過去有民眾買房時有裝修,提供單據證明卻使用「估價單」,後來遭國稅局剔除補稅,必須要有發票、或收據才可以。此外,不少民眾也會將仲介費列入成本費用,但認列也需要發票證明。

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《106.3.2 房地合一最新解釋令,背下來,非常非常重要~》
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「夫妻贈與」釋放大利多:
1️⃣利多ㄧ:
出售時應以配偶間第1次相互贈與前,配偶原始取得該房屋、土地之日為取得日,據以計算持有期間。
✅例如:老公104.2.1買一間房子,105.2.1送給老婆,老婆106.3.1賣掉,跟老公「持有期間合併計算2年以上」...恭喜適用舊制,土地不用繳所得稅。

2️⃣利多二:配偶原自第三人出價取得者:得減除配偶間第1次相互贈與前之原始取得成本。(原本贈與成本只能用現值核算)
✅例如:老公買ㄧ間房子總價5000萬(房地現值1000萬)送給老婆後,老婆去賣6000萬,.....本來是悲劇...課稅所得是6000-1000=5000萬。

3/2解釋令....課稅所得是6000-5000=1000萬。

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《一樣都是平面停車位,為什麼你的可以單獨賣出,我的車位就不行?》
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現行的車位,有三種:

一、「法定停車位」
二、「增設停車位」
三、「獎勵停車位」

由於其設置的目的不同,對於其產權登記的方式也有不同:

◎「法定停車位」:大樓按其總樓地板面積多寡所必須設置之停車位。有產權,但沒有獨立權狀、不得與建築分開買賣。且買賣對像僅限定同棟大樓住戶。法定停車位必須登記為公共設施,在辦理產權登記時必須注意登記的部分是屬於「大公」、還是「小公」的共約。

若是為「大公」,就變成共有專用的性質,產權由全體住戶所持有,消費者除要查明登記簿有沒有紀錄車位編號外,也應取得「共有分管協議書」,或在住戶規約中加註「幾號車位為哪一戶專用」;若是屬於「小公」,經由合議由部分住戶共同持分,不想要車位之住戶就不須分攤持分, 過戶產權比率通常以「所擁有的車位數除以總車位數」計算,即若有100個車位過戶,消費者擁有1個,公設持分就是為1/100 或登記為「小公」,經由合議由部分住戶共同持分,不想要車位之住戶就不須分攤持分。

PS:「分管協議」即大樓管委會制訂,所有區分所有權人認可,協議車位是否可以出租、幾號是哪一戶使用的協議,若住戶規約規定只有買的人可以停,那就違背投資的價值性。有些同路段、同大樓的車位,價格落差大,那就要注意,是不是只有買到「使用憑證」,屏東房屋聯賣王黃惠爭表示,這費用主要是「使用憑證轉移」的費用,沒有獨立產權,若干年後,若整棟樓的區分所有權人拿權狀出來要重劃車位,只有使用憑證的車位,很可能就有憑空消失的風險。

◎「增設停車位」:係指在法定停車位之外,自行設置的停車位,此種停車位之產權登記得以公共設施或獨立權狀方式登記,且其停車位之使用收益乃由該停車位所有人自行為之,惟其出售之對象與法定停車位不同,並不限定於該區分所有建築物之區所有權人. 此類停車位可以登記為大公、小公,若與法定停車位在構造上及使用上各具獨立性,並取得「防空避難室所在地址」證明,也可以登記為主建物單獨移轉。

◎「獎勵停車位」:係指政府為配合都市發展,實際需要解決日趨嚴重的都市問題,政府以增加樓地板面積等為鼓勵條件之情形下,建商於建造時設置之停車位,此類停車空間若與法定停車空間在構造上及使用上各具獨立性,並取得「防空避難所在地址證明」,即可登記為主建物單獨移轉,若與法定停車空間在同一層,構造上及使用上無法區隔,就必須以公共設施方式辦理登記。依規定購買獎勵停車空間之所有權人必須提供給「公眾」使用,還必須負擔管理費用,產權移轉時也必須明確告知承接戶,但根據內政部84.10.3函令,所有權人也包括在「公眾」範圍內,因此「獎勵增設」停車空間無論由所有權人自行使用或供任何不特定人約定使用,均屬供公眾使用。

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《地政知識,廢除地目等則。》

您有需要參考地目等則資料嗎?地政事務所提醒您,自2017年1月1日起正式廢除地目等則制度,土地登記及地價資料謄本、權利書狀都不再有地目等則之資料,也不再受理地目變更登記項目。

土地的地目等則制度初為日據時期依土地使用現況所銓定,沿襲以來,其於土地登記簿之記載與現況已不相符,且現行之土地使用管制也非以地目等則為依據,目前都市土地使用管制是依都市計畫相關法令規定,而非都市土地是以使用地類別管制,均非以地目做為利用和管制的依據,所以內政部函令自1月1起正式廢除。

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《買農地贈與子女不一定免稅!》
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財政部南區國稅局表示,納稅義務人贈與自己名下之農地予子女,是免納贈與稅,但如係向他人購買農地,而直接登記在子女名下者,屬遺產及贈與稅法第5條第3款所規定,以自己之資金,無償為他人購置財產者,其資金以贈與論,應課徵贈與稅,不能享受農地免稅優惠。

某甲主張贈與「農地」予其子女並檢附農政單位所核發之農業用地作農業使用證明書,申請核發不計入贈與總額證明書,俾辦理產權移轉登記。經國稅局查明,該土地為某甲出資為子女購置,雖為農業用地,惟依遺產及贈與稅法第20條第1項第5款前段規定「作農業使用之農業用地及其地上農作物,贈與民法第1138條所定繼承人者,不計入其土地及地上農作物價值之全數」,其贈與標的為「農業用地」,即贈與人將其作農業使用之農業用地贈與民法第1138條所定繼承人時,始有該農業用地及其地上農作物全數免予計入之適用。

而父母向他人購買作農業使用之農業用地,直接登記在子女名下,則贈與標的為「資金」,係屬遺產及贈與稅法第5條第3款所規定,以自己之資金,無償為他人購置財產,應課徵贈與稅。本件某甲雖取具相關農地之農業使用證明書,惟因其非土地所有權人將農地直接移轉贈與子女,其贈與之標的,為購買該筆農地之「資金」,並非該筆「農地」,但因購買之財產為土地,所以用土地公告現值計算核課贈與稅額為454萬餘元。

國稅局提醒納稅義務人,如欲贈與農地予其子女,並享有上述法條規定不計入贈與總額之稅捐優惠,其應於購買農地時,將土地所有權登記於自己名下後,再以「農地」贈與之方式,移轉予其子女,即可享有免稅優惠,惟須受5年列管繼續作農業使用。

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《天花板漏水,由樓上或樓下住戶負責?》

公寓大廈碰到天花板漏水問題,如果能協調處理最好,否則往往會為到底該由樓上或樓下住戶負責而意見紛歧甚或鬧得不愉快,其實公寓大廈管理條例就這個問題已經有所規定,依公寓大廈管理條例第12條規定: 「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線,其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者,由該區分所有權人負擔。」

所以如果漏水問題不是樓上、樓下住戶任何一方造成,例如管線年久失修或地震震壞造成漏水,那麼維修責任及費用應由樓上、樓下住戶共同承受與負擔,但是如果漏水原因是因單方造成,如樓上住戶浴室裝修施工不慎損及管線,造成漏水,那麼樓上住戶就要單獨負擔這筆維修費用。

又公寓大廈管理條例第6條第1項第2款規定: 「他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時,不得拒絕。」所以如果因處理維修漏水問題,必須進入樓上或樓下住戶屋內時,不管漏水原因是年久失修或由樓上、樓下住戶一方造成,樓上或樓下住戶都不可以拒絕。

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《投資農地有哪些好處與利多?》

1、全世界有錢人都在投資農地?(因為世界目前 有食安問題、糧食短缺、氣候異常、人口不斷增加…問題)

2、未來農地如劃入都市計劃內未來有可能變成住宅區、工業地與商業地。

3、未來買農地種樹可申請國家補助、以及做碳權交易買賣。

4、農地目前可建置太陽能板發電、並回賣台電、以收取每年約10-15%投報率(比出租店面、套房高出很多)

5、目前一般農業區農地可申請變更為特別目的事業用地、如變更為安養院、加油站、廟宇、交通用地、幼稚園…等

6、農地0.5公頃即可申請做休閒農場。

7、一般農業區5公頃以上可以申請建置園區(用產業創新條例申請、但不能有高汙染行業)

8、國內目前軍保、公保、勞健保隨時可能崩盤、買一塊農地、可安穩加入農保、每月可領7-8仟。

PS:投資需掌握六大原則:
1安全性 2確定性
3未來性 4增值性
5有議題 6基期單價低

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《博弈還沒過 澎湖地價飆漲躍全國第1~》
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準備在10月15日舉行的第二次澎湖博弈公投,議題一吵就過7年,不過觀光賭場還沒拍版定案,近年不少投資客就看準澎湖觀光商機,讓房價、地價開始瘋狂飆漲,內政部公布的都市地價指數就顯示,澎湖地價漲幅以3.22%,躍升全國第一名。

澎湖博弈還沒拍板,房價、地價搶先飆漲,地價漲幅更以3.22%,躍升全國第一名。澎湖再炒博弈公投,房地產交易恐再掀新高。

政府接連祭出多項稅政打壓房市,在這波房市寒冬中,澎湖卻是萬點紅中一點綠,根據永慶房仲網資料顯示,澎湖縣9月住宅成交行情,平均每坪5萬元,比去年同期漲幅19%,其中電梯大樓平均每坪3.3萬元,與去年同期相比上漲17.9%,和上個月相比也有3.1%的漲幅。

不僅房價一枝獨秀,地價也是漲不停!從2009年博弈議題開始發燒後,投資客看好商機,馬公郊區土地就從一坪7、8千元,漲到1萬多元,根據內政部實價揭露資料,2015年時澎湖更出現總價超過億元的金店面,單價拆算約每坪70萬元。

澎湖觀光商機人人看好,連免稅店龍頭昇恆昌也豪擲40億,投資馬公第三漁港的BOT案,近8000坪的基地面積,將包攬免稅商場、觀光休閒飯店、影城等觀光娛樂設施,預計2018年完工。

澎湖今年觀光人數突破百萬新高,博弈觀光吸引投資客炒作,是土地狂飆原因,澎湖縣政府也認為,非都市農地可申請變更為建地是上漲主因,造成土地和建案交易熱絡,使房價持續飆高並大幅漲幅。

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《申請減免房屋稅、地價稅、使用牌照稅及娛樂稅看這裡。》
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減免事由:家中車輛、房屋、土地及營業場所,因風災受損
稅捐減免:檢附相關證明文件,向屏東縣政府稅務局或其轄下三分局,申報減免房屋稅、地價稅、使用牌照稅及娛樂稅。

申請期限:災害發生之日起30日內

申請書專區:http://www.pttb.gov.tw/DefPage/index.aspx?MenuID=183

洽詢電話:08-7338086

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《電腦選印鑑,防偽不怕騙!》

「電腦,原來不只會選土豆,還會選印鑑喔!」實在很方便。

屏東縣今天推出戶政「印鑑數位化系統」,透過電腦拍攝印章外觀和印模,由系統自動比對影像。同時,還提供簽名筆跡以及人貌拍攝功能,不只加快印鑑業務申辦,更有防偽造功能,保障民眾的權益。

另外,申辦印鑑登記及核發印鑑證明,縣內33個鄉鎮市已全面開放。只要是設籍本縣,本人持國民身分證及印鑑章,可選擇就近的戶政事務所辦理即可,免去來回奔波的寶貴時間。

尤其,根據民政處統計去年度屏東縣受理印鑑申請,達近75,000件,如能減少每一個申請案件的時間成本與交通成本,就是為民眾省荷包、增效率。

即日起,到戶政事務所申辦印鑑證明,還有限量1000份的特製印章盒會送給您!

如有戶政相關問題,請洽屏東戶政事務所或各鄉鎮市戶政事務所。

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《自用與一般用地,地價稅額差四倍,跟著我這樣做。》

買房子或土地若適用自用住宅用地,必須在9月22日提出申請,稅率僅千分之二,與一般用地稅額差四倍,一旦逾期,今年的地價稅就會很有感。

地價稅即將開徵,台北市稅捐處提醒,每年開徵的地價稅是以當年度8月31日土地登記簿所記載的土地所有權人為納稅義務人,也就是說,104年9月1日至105年8月31日期間第1次取得台北市土地的所有權人,會在今年收到地價稅繳款書,由於自用住宅用地稅率為千分之二,與一般用地千分之十至千分之五十五累進課徵,稅額相差至少四倍。

北市稅捐處說,適用自用住宅用地稅率課徵地價稅的土地,所有權人應於地價稅開徵40日前,也就是必須在今年9月22日以前提出申請,逾期申請者,就只能從次年開始適用,今年繳納的地價稅就會很有感。

北市稅捐處解釋,適用自用住宅用地優惠稅率的要件包括五種情況:
一,地上房屋為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有。
二,有本人或其配偶、直系親屬於地上房屋辦竣戶籍登記。
三,該地上房屋無供出租或營業使用。
四,本人與配偶及未成年受撫養親屬以1處為限。
五,都市土地面積未超過300平方公尺(約90.75坪)、非都市土地面積未超過700平方公尺(約211.75坪)。

稅捐處再次提醒民眾,辦完戶籍登記是適用自用住宅優惠稅率的法定要件,新購且未供出租、營業用的自宅用地,必須土地所有權人、配偶或直系親屬至少一人,在9月22日以前於該地設立戶籍,才有優惠稅率的適用。申請方式除了臨櫃、傳真或郵寄外,也可以透過網路服務辦理,省時省力,又不用排隊。

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要注意喔!!!房產贈與兒女再出售時,房地合一稅可能暴增。(很重要,請大家傳給大家)
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今年開始實施的「房地合一稅」有一個問題,也就是您將購得的房產贈與兒女之後再出售,相較於您以自己名義出售房產所要繳的房地合一稅竟然會多出好幾倍。

為何這麼說呢?因為房地合一稅的概念是實價課稅,也就是「賣價」扣掉「成本」之後乘上「稅率」,就是您必須課徵的稅額。如果您將房產贈與給兒女,再以兒女的名義出售的話,政府認為兒女的取得成本是「0」,而不是您當初購屋的價格(PS.修法過程中,經過協商後,目前法令規定是以土地公告現值與房屋現值價值當作你的成本,雖然不是把成本當作0,但還是與市價差很多)。

簡單舉例來說,一棟房子今年出售的賣價是1500萬,而您當初購屋價格假設是1000萬元,以稅率45%來算,應課稅額為225萬(【1500萬-1000萬】x45%=225萬);如果您贈與給兒女後再出售,那您的成本是依公告土地現值及房屋現值來計算,假設可能只有300萬,如此一來,應課稅額變為540萬(【1500萬-300萬】x45%=540萬),所以一樣的出售行為,確足足多了315萬元的稅額。

此外,這個問題還不止於贈與兒女再出售才會發生,依所得稅法第14條之4規定,「……繼承或受贈取得者,以交易時之成交價額減除繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值,與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額。但依土地稅法規定繳納之土地增值稅,不得列為成本費用。……」,也就是只要【繼承】或【贈與】取得的不動產,於出售時都會面臨這種問題。雖然說法令針對自住房屋有減免的規定,但對於不是自住的房屋而言稅額就會暴增(就像上面的案例,明明是花1000萬買的房子,成本卻只能認列300萬)。

所以大家如果有【贈與】需求的話一定要審慎評估,其實像繼承或贈與通常是自家人間的移轉,目前的法令卻因為這樣的移轉行為造成稅額上的差異,不懂法令的老百姓可能就因此而多繳了很多很多的稅。我的見解是【繼承】及四親等內的【贈與】行為都應該改為依前一次的購屋價格當作成本才比較符合實價課稅的概念。

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《民眾可藉由申請自用住宅用地節稅,惟須在今年9月22日前申請核准才適用~》

今年適逢3年一度調整公告地價年度,將影響民眾繳交地價稅額。財政部表示,民眾可藉由申請自用住宅用地節稅,惟須在今年9月22日前申請核准才適用,呼籲民眾須留心申請期限。

內政部最新公告地價,僅澎湖縣調降0.22%,其餘21縣市均調升,平均漲幅達30.54%,影響土地所有權人的持有成本。財政部指出,現行稅法規定,地價稅開徵與繳納期間為每年11月,課稅期間為當年度1月1日至12月31日,但以8月31日為納稅義務基準日,即當天土地登記簿上所記載土地所有權人或典權人,為地價稅的納稅義務人。
民眾若在8月31日前完成土地所有權移轉登記,新的土地所有權人持有土地雖未滿1年,仍應繳納全年地價稅;反之,若在8月31日後才辦妥移轉登記,則原土地所有權人仍會收到稅單。
高雄市稅捐稽徵處表示,影響地價稅額多寡因素包括持有土地筆數或面積異動、使用情形變更、公告地價調整等。今年適逢每3年重新規定地價年度,以高雄市為例,地價平均調幅32.52%,即地價稅核稅基礎調升,地價稅稅負將增加。
依去年度高雄市地價稅開徵統計資料,未達累進起點地價及自用住宅用地戶數占總開徵戶數98%,其中自用住宅用地平均每戶應納地價稅約1,110元,以今年度公告地價平均調幅32.52%計算,預估平均每戶增加約360元。
另外,未達累進起點地價按基本稅率千分之十課徵者,平均每戶應納地價稅約3,450元,預估平均每戶增加約1,100元。
針對公告地價調整將影響應納地價稅,高雄市稅捐稽徵處呼籲民眾可申請適用特別稅率或減免地價稅等以減輕稅負,如自用住宅用地、工業用地優惠稅率分別為千分之二、千分之十,騎樓用地、巷道用地可免徵地價稅,符合相關規定者,最遲應於開徵40日前(即9月22日)向土地所在地稅捐機關申請,才可透過節稅規畫減輕稅負。

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《繼承農地五年未耕作 將追稅應納稅額~》

台北國稅局表示,繼承或受贈的農業用地,國稅局依規定自受贈之日起列管五年,繼承人或受贈人自承受或受贈之日起五年內,未繼續作農業使用,將追繳應納稅額。

依據遺產及贈與稅法規定,依法申請免徵遺產稅或贈與稅的農業用地,繼承人或受贈人五年內,未將該土地繼續作農業使用,且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用,或雖在有關機關所令期限內恢復作農業使用,後來卻又未作農業使用,都要追繳稅款。若該土地的繼承人或受贈人死亡、土地被徵收或依法變更為非農業用地者,不在此限。

台北國稅局舉例,甲君在2006年10月間將坐落在台北市北投區的農地,贈與子女,並在期限內辦理贈與稅申報,列報贈與的土地是作農業使用,不計入贈與總額2,315萬元,並核發贈與稅不計入贈與總額證明書。

台北市政府在2011年1月間通報該贈與農地未作農業使用,違規出租作土石方及營建混合物處理場基地,經該局發函限期恢復原狀,但因甲君並未恢復原狀,也未能提示繼續作農業使用的證明文件,於是依規定追繳贈與稅530萬元。

甲君雖表不服,循序提起復查、訴願及行政訴訟,均遭駁回。
台北國稅局提醒,申請免徵遺產稅或贈與稅的列管農地,農業主管機關會不定期派員勘查,若發現土地所有權人未依規定作農業使用,且經限期仍未恢復作農業使用,會通知國稅局追繳應納稅額。

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財部:兩戶打通合併 視為一戶


「囤房稅」開徵後,若民眾打通毗鄰房屋合併使用,究竟該算幾戶?財政部從寬認定,二戶合併為一戶使用的房屋,只要向戶政機關申請門牌併編,且符合自住房屋條件,即可視為「一戶」,持有房屋戶數全國總計在三戶以內,可按1.2%最低稅率課徵房屋稅。

財政部強調,房屋稅條例修正後,住家用房屋稅率已不再採取一致稅率,只有供自住使用的住家房屋,才擁有低稅率的適用資格。不過,符合自住房屋條件的房屋不限制面積,而是就持有戶數多寡,決定享有低稅率的房屋數。即使是百坪大房屋,只要全台持有未逾三戶,亦能按低稅率繳交房屋稅。
當民眾同時購入兩棟房產並打通使用時,財政部指出,符合用途與戶數限制者,即可按自住房屋稅率課稅。至於打通後的二戶房產,究竟算是「一戶」還是「二戶」, 財政部指出,依據房屋稅條例第7條規定,納稅人應在房屋建造完成之日起30日內,檢附有關文件,向當地稅捐機關申房屋稅籍有關事項及使用情形,其有增建、改建、變更或使用移轉、承典時,申請程序亦完全相同。
現行實務作業上,房屋稅籍的編配是參考建築法第4條,以及土地登記規則第80條等相關規定,以建號或門牌號碼為準,可獨立使用及移轉的個別房屋即認定為一戶,並編配一個稅籍編號。 依據住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準規定,個人所有的住家用房屋符合三項要件,即屬供自住使用: 房屋無出租使用;供本人、配偶或直系親屬實際居住使用;本人、配偶及未成年子女全國合計三戶以內,其房屋率為1.2%。

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《囤房稅二讀 擁4房稅率倍增》

房屋稅條例在2014年6月修正通過,授權地方政府對非住家使用的房屋超過3戶以上者,從原本1.2%房屋稅率,提高至1.5%到3.6%,不同南部縣市多訂定最低的1.5%,新北在這次制訂草案中訂為2.4%。

昨新北市議會二讀會中,國民黨新北市議員蔡明堂認為,中、南部不少縣市都訂1.5%,新北市卻課得比別人多,造成民眾負擔,要求財政局審慎考量。

財政局長呂衛青解釋,北部房價、造價高,所得也比南部縣市高,新北訂2.4%,希望擁有很多房子的人,應多負擔一些稅賦,實現居住正義;至於台北市採差別費率,計算過於複雜。

呂衛青表示,新制訂草案,主要是規定個人,若建商公司、法人則不在此限。自住、公益出租人出租使用者,稅率維持1.2%,其他供住家使用者為2.4%,「非住家用房屋」中供營業、私人醫院、診所或自由職業事務所使用者為3%,供人民團體等非營業使用者為2%。

呂衛青表示,預估受影響民眾人數約佔全市總人口約5%,增加稅收約3億多元,對一般人影響不大。議會決議全案施行日期修改為2017年7月1日,因房屋稅課稅期間是每年7月1日起至次年6月30日止,並於次年5月份開徵,民眾要到2018年才會依新稅率課稅。

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《實價登錄 7月起可預申報!》

地政司副司長施明賜表示,自2012年8月實施實價登錄以來,民眾須於過戶登記後30天內完成實價登錄,礙於相關法規,無法於辦理過戶登記的同時,一併申報實價登錄。

內政部地政司昨(16)日表示,鑑於不動產交易實價登錄實施以來,遭裁罰案件近8成原因為逾期申報,為了降低民眾受罰風險,自7月1日新增「預申報」管道,讓民眾(地政士)赴地政事務所辦理過戶登記時,一併完成實價登錄的申報。

統計顯示,近4年有關不動產實價登錄遭裁罰的627件裡,就有498件為逾期申報案件,將近8成,為降低民眾逾期申報風險,因此自7月1日起增加「預申報」管道。

現行實價登錄有三種申報方式:「憑證申報」、「表單登錄,紙本送件」及「臨櫃申報」,自7月1日起再增加「預申報」方式。

施明賜表示,所謂「預申報」就是讓申報人可以事先於線上申辦系統登錄,並列印申報書資料後,於辦理過戶登記時併同送件,換言之這項新措施可讓「登記」與「登錄」同時完成,事後只要至網站確認是否完成申報即可,如此申報人應可有效避免因錯過申報時間而受裁罰。

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《瑕疵擔保與現況交屋~》

屋主賣了持有數年的房屋,在出售前夕,將房屋漏水整修一番,委託仲介銷售時,現況記載為「無漏水」。後來屋主與買方簽約時,屋主主張未來不負滲漏水的瑕疵擔保責任;買方當下有所遲疑,但是仲介以房價便宜為由說服買方接受。於是代書在買賣契約書上寫明:「買賣雙方約定現況交屋」。交屋後五個月,買方發現房屋的天花板出現漏水現象,於是要求原屋主以及仲介負責處理,但原屋主認為買賣契約已經載明不負責修漏,故拒絕出面。

一、屋主在委託銷售之際,必須就屋況內容詳細說明,所謂現況說明,不代表屋主對於屋況的保證,而是從屋主角度對於屋況的瞭解提出說明而已。現行各品牌仲介業者對於現況說明書設計內容不盡相同,有些版本有詢問是否屋主曾經修漏過,屋主對此應該據實回答。

二、屋主希望房屋出售,對於往後出現的漏水不用再負責,這是買賣契約成立的條件,仲介在居間斡旋之際,就應該讓買方知悉,並且說服買方接受,以免在簽約才提出卻造成買賣破局。

三、在買賣契約書上,常見代書寫明「現況交屋」,似乎這四個字就代表買方同意放棄主張瑕疵擔保的權利。但是,本案的房屋現況,記載的是「無漏水」,既然現況是沒漏水,買方所了解、願意接受的房屋現況就是沒漏水的現況;因此,在本案情形下,這四個字是沒辦法讓屋主不負責的。

四、現況交屋的約定,容易讓屋主或仲介誤解,以為可以發生免責的效果;而交屋後房屋發生漏水,買方也不會因為有現況交屋的記載而善罷干休;因此,我們認為現況交屋的約定徒致爭議,代書在簽訂買賣契約書時,還是不用為妙。

五、對於屋主而言,欲免除漏水修繕責任,建議載明:「買方同意賣方不負本房屋滲漏水瑕疵擔保責任,絕無異議」。但是,如果屋主有故意隱瞞屋況瑕疵的情形,這樣的免責約定條款是無效的。

六、對於買方而言,是否同意屋主免責,務必謹慎考量,建議把日後修繕金額反映在出價上,較為妥當;否則日後求償無門,恐怕得不償失。

七、對於仲介而言,當屋主擺脫修漏責任,而後來房屋又出現漏水情形時,買方追究的對象勢必指向仲介;因此,協助屋主免除漏水修繕的責任是否有其必要,應該要審慎評估。我們認為,由仲介居中協調,讓屋主面對修漏責任,如有必要,仲介還可以發揮臨門一腳的功能,這才是真正解決漏水爭議的好方法。

結論:有很多仲介或代書喜歡用簡單的文字概念作為契約的約定,以現況交屋為例,其前提必須建立在買、賣雙方都清楚認知的房屋現況上,但是實務上狀況太複雜,買、賣雙方或仲介的認知不會完全一致,請仲介或代書們不要在合約上繼續記載現況交屋,以免徒生困擾。

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《農地蓋廠房 移轉須課土增稅》


財政部表示,農業用地變更為非農地,若細部計畫完成、取得建築執照後,再移轉時須課徵土地增值稅,而課徵土增稅則是從土地取得時前次移轉現值來計算土增稅。

財政部2000年針對土地稅法第39條之2進行修法,農業用地課徵土增稅自免稅改為不課徵,其差異在於前者無須申報課稅,後者須申報課稅但稅率為零。官員指出,只要土地為農業用地,且作為農業使用就不課徵土增稅,但若蓋廠房再移轉時,土地已非農地使用則需課徵土增稅。

官員說,民眾最易誤解的是「農業用地變更為非農業用地」部分,只要符合農業發展條例第38條之1的兩條件就不課徵土增稅,其一為「細部計畫尚未完成,未能准許依變更後計畫用途使用者」。其二則是已發布細部計畫地區,都市計畫書規定應實施市地重劃或區段徵收,於公告實施市地重劃或區段徵收計畫前,未依變更後之計畫用途申請建築使用者。簡單來說,前者就是農業用地依法變更為都市計畫非農業用地,後者則是都市計畫行水區、河川區,雖為非農用地但土地也無法使用,就不用課徵土增稅。

官員舉例說,林先生於1991年6月25日取得大雅區A地號農業用地,嗣後該土地於1996年6月30日經都市計畫變更為住宅區,但都市計畫主管機關認定是屬於依法應完成之細部計畫尚未完成,未能准許依變更後計畫用途使用,所以該地仍應作原來的農業使用。

而林先生在2016年1月30日將土地出售與王先生,同日檢附「農業發展條例第38條之1農業用地作農業使用證明書」,申報土地移轉現值,並申請依農業發展條例第38條之1及土地稅法第39條之2第4項規定,以2000年1月當期之公告土地現值為原地價不課徵土地增值稅。

但若該地實際在2000年1月28日當時已變更為住宅區,已非屬農業用地,日後該地完成細部計畫,可以依變更後計畫用途使用,王先生於再移轉時,應以1991年6月25日的申報移轉現值為原地價,計算漲價總數額,課徵土地增值稅。

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《鄰居的房子明明佔用我的土地,為什麼不能拆?》


常常有人因為要賣土地而鑑界,才發現自家的土地被隔壁鄰居的房子佔用到部分,不知道該如何處理。原則上,土地所有權人依法可以排除任何人的不法侵害,而主張拆屋還地,甚至要求多年來相當於租金的不當得利。

但是,還是會有例外,因為畢竟房屋的經濟價值很高,拆除所耗費的經濟成本,包括拆除所需費用,以及重建成本等,有時候維持現況就整體社會資源而言反而會比較經濟。因此,民法有所謂「越界建築」的規定,在符合一定的條件之下,土地所有權人反而不能要求拆屋還地,只能要求協議價購,或給付償金來處理。要適用所謂「越界建築」的規定,有下列層次的問題要思考,唯有通過全部要件的檢驗,才能適用越界建築的規定而不必拆屋還地:

越界物是否為「房屋」或「與房屋價值相當之其他建築物」(以下合稱房屋)?
只有「房屋」越界才會有越界建築規定的適用,如果不是房屋越界那就與越界建築問題無關,地主就可以要求拆除地上物而歸還土地(例如是圍牆、柵欄、狗屋等等就不是房屋,可以直接拆除)。反之,如果是房屋越界,是否可以不用拆屋而協議價購或給付償金,那麼就要繼續思考下面的問題。

房屋之越界部分與非越界部分,是否分離需費過鉅?
這個層面的問題,是法院實務上經常拿來判斷,卻不見於法條的要件。這個部分要判斷的是,縱然是「房屋」越界,但是如果越界的部分與房屋本體彼此間「分離」並不會耗費過鉅的話,還是要尊重土地所有權人的權利,也就是說,雖然是房屋越界,地主還是可以要求拆除該越界的部分而歸還土地。簡言之,法院要判斷的是拆除越界部分會不會「損及全部建築物之經濟價值」。

例如:房屋本體完成後,屋主另外加蓋陽台、廁所、廚房、車庫等,而且只有增建部分越界,例如只有廚房越界,只拆除廚房並不會對房屋本體產生太大影響的話,就不能適用越界建築的規定,換句話說,地主就可以要求拆除廚房而歸還土地。

反之,如果房屋之越界部分與非越界部分,分離需費過鉅的話(也就是說拆除會損及全部建築物之經濟價值),是否可以不用拆屋而協議價購或給付償金,那麼就要繼續思考下面的問題。

越界者是否為故意越界?
如果是故意越界,當然地主就可以要求拆除房屋歸還土地,縱使拆除會損及全部建築物之經濟價值,越界建築人也不必被保護。反之,如果越界建築房屋的人並不是故意越界,是否可以不用拆屋而協議價購或給付償金,那麼就要繼續思考下面的問題。

越界者之越界行為是否出於重大過失(欠缺一般人應有的注意)?
雖然越界者並不是故意越界,但倘若越界是出於重大過失的話,原則上越界建築人也沒有被保護的必要,原則上是要拆屋還地,不過這個時候法院會檢驗看看是否可依民法第796條之1免為一部或全部之移去或變更,換言之,法院有裁量權,法院可以判決不用拆屋還地,也可以判決必須拆屋還地,這是民法修正後增訂給法院的裁量權。至於法院裁量所考量的點,在於「公共利益及當事人利益」。

民法第796條之1的規定是:「土地所有人建築房屋逾越地界,鄰地所有人請求移去或變更時,法院得斟酌公共利益及當事人利益,免為全部或一部之移去或變更。」

因此,如果法院認為越界者雖然有重大過失,但是經過斟酌公共利益及當事人利益之後,認為應該不用拆屋還地,那麼就會適用越界建築的協議價購、或給付償金的規定。

最後,倘若越界者沒有重大過失,是否可以不用拆屋而協議價購或給付償金,那麼就要繼續思考下面的問題。

鄰地所有權人是否有立即異議?
延續前面的問題,如果越界者沒有故意,也沒有重大過失,那麼接下來要考慮的就是被佔用的土地所有權人有沒有立即異議。這是為了避免被越界者因為想要等待大敲竹槓,即使一開始就知道有越界的情形,卻故意不動聲色,直到該項建築已經無法移動、變更才請求拆屋還地,也就是以損害他人為目的,故意濫用權利,並且耗費社會整體經濟成本,這個時候法律規定被越界者應該即時提出異議,如果未即時提出異議,就不能請求拆除。

換言之,若被佔用的土地所有權人當時知道被越界卻沒有立即異議,法院就不可判決拆屋還地,只能朝協議價購或給付償金來處理。

但是若被越界者當時之道且有立即提出異議,也不是一定可以拆屋,這個時候法院仍要檢驗是否可依民法第796條之1免為一部或全部之移去或變更。

也就是說,如果法院認為雖然被越界者有立即提出異議,但是經過斟酌公共利益及當事人利益之後,認為應該不用拆屋還地,那麼就會適用越界建築的協議價購、或給付償金的規定。

倘若符合越界建築的規定而不必拆屋還地,此時有下面兩個做法:
(一)協議價購
被越界者可以請求越界者,以相當的價額購買越界部分的土地及因此形成的畸零地,相關內容由當事人協議,但是無法不能協議時,可以請求法院以判決決定。

(二)給付償金
畢竟越界者佔用了他人的土地,越界者應該向被越界者給付償金,這償金實務上多認為性質上是屬於不當得利,越界建築是佔用他人土地而使用,因此越界者獲得相當於土地租金的利益,所以法院通常會判決命越界者給付租金給被越界者。

綜上結論,民法第796條之1的增訂,賦予法院相當大的裁量權,在衡量公共利益及當事人利益之後,可以決定要不要拆,因此如何在訴訟上為正確的主張進而說服法院,變得非常重要。

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《簽約前反悔 購屋斡旋金竟遭屋主沒收!》

我拿與房屋仲介簽斡旋約,給了5萬元斡旋金,但等房子買賣要正式簽約的時候,我反悔打退堂鼓,仲介說斡旋金已併入訂金,不予歸還,但我沒有簽訂金的約,請問我可以要求仲介退5萬元嗎?

律師孫治平答:
不動產買賣的買方,如透過仲介業者與賣方洽談不動產的買賣價金,且賣方售價與買方出價的價格有所差距時,仲介業者常要求買方支付一筆斡旋金,斡旋金的數額可能是買方委託出價或賣方委託售價的一定比例。

通常斡旋金契約會註明,斡旋金係用於買方向賣方洽談買賣價金之用,如賣方同意買方的承購條件,買賣契約已成立生效,斡旋金轉為買賣定金的一部分,或視同為定金。

縱使雙方還沒有簽立正式的不動產買賣契約,但因對方同意讀者出價時,雙方的買賣契約已成立生效,斡旋金已轉為買賣定金的一部分,或視同為不動產買賣的定金。

依照《民法》第249條有關定金的規定,除非當事人另有約定,否則條文第二款寫明:「契約因可歸責於付定金當事人之事由,致不能履行時,定金不得請求返還。」因此斡旋金如轉為不動產買賣定金的一部分,或視同為不動產買賣的定金時,不能因買方個人因素使得契約不能履行,而請求返還,因此,買方恐怕不能請求屋主退還當初以斡旋金名義給付的5萬元。

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《鐵皮屋擋路 7戶「無路可走」》

記者陳宏睿/台中報導
台中市北區金龍街某社區有7戶人家,進出道路為既成巷道,今年初地主以鐵皮屋擋路,居民得從後方學校的停車場小門進出,居民埋怨通行被妨礙;市府認定,該鐵皮屋為違建,要求改善未果,將開罰3萬-10萬元。

北區金龍街29巷有條30多年歷史的既成巷道,當地金龍里長馬國樑說,今年初地主在巷道出入口搭鐵皮屋,出入通道被擋住,只能改走後方新民高中的停車場,但校方認為,從停車場出入是權宜之計,希望能找出解決方法。
馬國樑說,當初跟學校協調過,大家都走新民高中停車場小門,但曾遇到高齡住戶身體不適,緊急送醫時救護車開不進巷弄內,希望市府能重視,不要讓住戶「無路可走」。

市府強調,今年初北區公所已查報現況,台中市都發局認定該鐵皮屋未依法申請建築使用,認定為違建,通報台中市建設局道路養護科處理。

台中市建設局表示,建設局在今年4月初已發函給鐵皮屋地主,限期1個月內改善拆除,迄今地主仍未改善,將依法開罰3萬-10萬元,將連續罰到改善為止;若地主再不處理,將安排強制拆除。

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《惱人! 2招防堵窗檯漏水。》


潮濕的梅雨季已近在眼前,緊接而來還有颱風季,多雨時節最惱人的莫過於窗框漏水,由於遇到強降雨時窗框最容易出現漏水,不論是新屋或中古屋都有可能發生,當遇到漏水情形一定要盡早處理,除了灌注發泡劑之外,最根本的方式是將窗框拆除,更新泥作,如此才能徹底解決漏水問題。

窗框漏水最好的根除方式,需要將窗框拆除重新施作,窗框漏水最好的根除方式,需要將窗框拆除重新施作。

多雨的季節容易發生窗檯滲漏水的問題,這些問題在雨勢較小的時候不會發生,當出現豪大雨或颱風時就會出現,初期只是輕微滲漏,卻發現隨著時間越久,漏水的問題越嚴重,原因在於當風勢過大,雨水會跟著風勢直接侵襲窗檯,安裝窗框的工程若泥作與防水施作不當,雨水就會從窗框與泥作的接合處滲透,長期下來泥作被水滲透的情況會擴散,漏水情形會越來越嚴重。

遇到這種問題有兩種方式處裡,簡單作法是使用填縫發泡劑,但是這種作法還是有一定的壽命,因水遇到防堵的發泡劑會往別處滲透,幾年後又會在別處出現滲漏水。另一種方法是將窗框拆下重新施作,並且採用具防水效果的濕式工法,並重新將舊的泥作拆除更新,這樣才能完整防水。

將窗框拆除要將邊緣的泥作一併拆除,泥作施工時要一併做好防水,窗框外圍要加做順水坡,將雨水導出就能避免雨水積在窗況又造成漏水。

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《租金收益是不動產未來十年的新亮點!》


新政府即將上台,喊出「五大社會安定計畫」,包括「安心住宅」、「食品安全」、「社區照顧」、「年金永續」及「治安維護」。其中「安心住宅」列為「五大社會安定計畫」之首,足見解決居住問題之迫切與重要性。

但是要解決住的問題談何容易,過去十幾年來,房價高漲了好幾倍,薪資居然還倒退到十七年前的水平。賺的錢變少,房子還變貴了,當中還包括萬物齊漲,偶爾高麗菜、芭樂、香蕉漲到不可思議的價格。除非生在比較早的年代,買到便宜的房子,還有人一路從SARS開始等待房價下跌而未出手買房,也只能看著高漲的房價扼腕。

要讓房價一下子跌到人人都買得起的程度,那絕對不可能,所以新政府打算在8年內完成20萬戶社會住宅,這當中約百分之六十採新建,約百分之二十採容積獎勵,約百分之二十將鼓勵市場上之空屋出租。

聽到政府鼓勵,這就要豎起耳朵好好聽聽了!房市這些年只有被打的份,從囤房稅、奢侈稅、房地合一稅、調高稅基等等,政策目標非常明顯,要遏止房地產短期炒作;現在新政府上台,鼓勵空屋出租,不是用打的而是用鼓勵的,民不與官鬥,順應政府政策,出租自然會是投資的新亮點。同時,房價高漲,許多人選擇以租代買,自然會產生龐大的租賃需求,可以想見未來十年,出租會是一個熱門的產業。

所以現在去買房子出租嗎?等等,先看看報酬率吧!曾經有統計台北市的租金報酬率,在全世界敬陪末座才1.57%,假如四捨五入以1.6%來計算,一千萬的房屋一年收租金十六萬,比較一下一千萬房屋之購屋成本,頭期款二百萬,貸款八百萬,現在利率約為2%,為求簡便以單利計算,每年繳納利息也等於十六萬。換言之,房東花了頭期款買房子,整修購買傢具、家電出租,平日還要負責維修,結果收回來的租金只夠付利息,通通被銀行賺走了,房東還要背負房價下跌的損失,這種房東根本是佛心來的。

那房東都不好賺嗎?當然不能一概而論,走出雙北市之外,房價落差很大,相較之下租金卻沒有差那麼多,租金報酬率比較高,以台南、高雄來說,目前可以找到租金繳完房貸本息還剩下一些零用錢的物件。此外,市場上現有的房東,大多數持有房屋多年,購屋成本比較低,而且多年租金收入早已降低購屋成本,報酬率不會只有一趴多,這類型的房東,將是政府日後鼓勵出租最大的受惠者。

那尚未切入市場的人難道都沒機會了嗎?當然不會,隨著房價下跌,租金至少會維持相同的水平甚至微調,報酬率會進一步拉高,自然有切入市場當房東收租的機會。房價下跌,租金不用跟著降嗎?當然不用,過去房價漲了三倍,也沒見到租金跟著漲三倍,房價下跌,租金也不會等幅下調,更何況那麼多人選擇以租代買,市場上租屋的人多,租金能跌到哪裡去?

政府的政策已經很明確了,短期進出買賣會被打,長期持有出租受鼓勵,房市未來的新亮點,其實是很清楚的。

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《月領7千津貼,年花465億「很恐怖」 有人94歲才務農》


因為農民每月可領七千元老農津貼,所以近六年新增農民雖僅四千人,但過去三年每年農保新增投保人數三、四萬人,三年總計新增超過十二萬人,其中八十歲至八十九歲者每年仍有兩百多人新加入農保,甚至有九十四歲才開始當農民。

主計總處統計,我農業人口僅五十多萬人,但每年投保農保竟高達一百四十多萬人,差距九十萬人,這些人每月領取七千元老農津貼,稀釋農民福利。

因有七千元津貼,很多假農民想辦法加入,像農會派系很多,「到選舉時你要加入,就給你加入,很多不是農民也加入,才會造成落差」。

沈美真說,加入農保六個月,年滿六十五歲就可領老農津貼,等於每月繳七十八元保費,六個月繳四百六十八元,以後每月可領七千元,所以很多人利用快六十五歲時加入農保,不到一年就可領,這些人有一萬五千多人,佔所有領取人數的百分之四,若一年發五百億元老農津貼,每年就有二十億元發給只當農夫不到一年的人,很不公平。

監察院去年就以農保請領寬鬆、無法遏止假農民而糾正農委會與內政部,這次已是二度糾正,沈美真說,迄今兩機關仍未能杜絕假農民現象,令人生氣。

監委也指出,政院長期以來未規劃建立以專業農民為主的老年農民年金保險制度,僅以發放老農津貼充作暫時替代措施,昨也糾正行政院。政院發言人鄭麗文說,行政院長江宜樺已指示經建會召集相關部會研議農民保險制度,保障農民。

此外為杜絕假農民,鄭麗文說,農委會及內政部今年六月開始,加強審查農民資格,現有被保險人只要滿六十四歲時,就會先確認身分,沒有問題才會發放老農津貼。

農保寬鬆 六大亂象:

1.加保年資僅需6個月,就可請領津貼。
2.申請津貼時,未查證有無實際從事農業工作。
3.農保資格過於寬鬆,農會會員僅需持有0.1公頃農地。
4.非農會會員只需切結每年農業收入超過1萬200元,就可參加農保。
5.加保時未查證,平時也未確實及有效清查有無實際耕作的事實。
6.初次申請老農津貼者,加保年資過短,未滿1年就有1萬5000多人,有5成的加保年資未滿15年。

很多人想買小塊的農地、一分的農地很快就成交了!

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《房地合一稅 今年賣屋才適用!》

房地合一實價課稅制自今年1月1日開始實施,財政部表示,納稅人只要去年出售房屋,一律採用舊制,將出售房屋所得列為財產交易所得申報;但若今年以後出售則須判斷適用新制或舊制,課稅對象包括國內外個人及法人,而外資在新制下最低稅率仍高達35%。

今年實施的房地合一所得稅,出售房屋和土地的所得都必須按實價課稅,但採分離課稅,依持有時間不同,以15%至45%的累進稅率課稅,且在交易過戶日後30天內須向國稅局申報繳稅。

房地合一課稅條件為2016年1月1日以後取得或2014年1月2日以後取得,且持有期間在兩年以內的房屋、土地,於今年1月1日以後出售者,除符合免申報條件外,不論盈虧,均應於完成移轉登記日的次日起算30天內申報納稅。

但若今年賣出的是2013年以前取得的房子,因持有時間已超過兩年,就適用舊制,明年再申報即可。

房地合一四大因應方法:
一、納稅人可依條件爭取選擇適用有利稅制,包括獲利金額、符合自住、持有期間,亦或費用採金額舉證或推定等方式。
二、若是繼承取得自住房屋,則可評估新舊制選擇。
三、注意自住房屋適用條件,新制下爭取適用。
四、運用自住房屋重購退稅,有效節省稅負。

納稅人在今年5月申報去年出售房地所得時,仍適用舊制申報,出售土地所得僅課土地增值稅,免課綜所稅,但出售房屋所得則屬財產交易所得,須併入綜合所得總額按5%至45%累進稅率課稅。

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《提醒您每年5月要繳房屋稅》

房屋稅是對房屋所有人在持有期間所課徵的財產稅。

一、稅率及計算公式:
房屋稅並不是按房屋造價或市價計算,而是以房屋課稅現值乘以適用稅率計算得來。計算公式如下:
房屋核定單價×面積×(1-折舊率×折舊經歷年數)×街路等級調整率×適用稅率=應納房屋稅

二、房屋稅的稅率:
1.住家用:
(1) 自住、公益出租─按其現值課徵1.2%。
(2)非自住─按其現值課徵1.5%~3.6%。

2.非住家用:
(1)營業用、私人醫院、診所、自由職業事務所─按其現值課徵3%。
(2)非住家非營業用─按其現值課徵2%。

3.房屋同時作住家及非住家用時,以其實際使用面積分別按住家用或非住家用稅率課徵。但非住家用者, 課稅面積最低不得少於全部面積六分之一。

4.空置不為使用之房屋,應按使用執照所載用途課稅。

三繳納期限:
每年5月1日至5月31日止,由當地地方稅稽徵機關發單課徵,逾期繳納每逾2日加徵本稅1%滯納金,最高以15%為限。

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《贈與房產給子女,如何節稅~》

房地合一稅上路後,雖然已經沒有利用贈與房產節稅的誘因,但仍有不少多屋族屋主想在新政府調高贈與稅之前,將房產贈與給子女。民眾要注意,要將房產贈與給兒女,會衍生出繳納契稅、土地增值稅、印花稅以及贈與稅。

有些屋主會藉由為子女買房節稅,也有高齡長輩事先規會好資產分配,因此衍生出不少贈與移轉房產的需求。若將房子贈與給兒女,除了要繳納契稅、土地增值稅之外,雙方所簽的「不動產贈與契約書」也必須貼印花稅票。

最重要的事,贈與人必須向戶籍所在地的國稅局申報贈與稅,每年每人有220萬元的贈與免稅額,若當年度僅贈與1筆房地產,且總現值在220萬元以內,仍須向國稅局申報贈與稅,並取得免稅證明書,再向地政機關辦理後續過戶登記。

高雄市稅捐稽徵處提醒,若要移轉的房地產總現值超過220萬元,可分年贈與給達到節稅目的。惟公寓大廈物件,必須房地一併比例移轉,不得房地分開移轉;若為透天厝,則可單獨移轉房子或土地。

不過,房子及土地儘量不要移轉給不同兒女,因其係旁系血親關係,取得所有權後,地價稅無法申請自用住宅優惠稅率,僅能適用一般稅率。

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《開放中國移民的後果 豪宅要先「買好買滿」!》


房子賣不掉,找中國人來買是個好方法?專家指出,目前中國富豪們瘋買全世界的房地產,只要能買的就入手,所到之處房價連帶飆高,不囉嗦「加價買」,豪宅、藍寶堅尼更是「標準配備」,若台灣開放大媽、土豪們買房,恐怕將使得台灣房市結構更加惡化。

開放移民的後遺症,溫哥華中國人數激增,房價飆升為加拿大之最。被陸資攻佔的辛酸,不只香港懂,溫哥華更是第一苦主,紐約時報指出,由於溫哥華對於移民較友善,因此成為許多中國富豪的首選之地,導致當地華裔人口從1981年的7%激增至18%,大幅改變當地的房地產結構,讓溫哥華的房價成為加拿大之冠。

財信傳媒董事長謝金河也在其臉書透露,一位移民加拿大的前同事向他透露,加拿大的豪宅買賣很特別,不但不是砍價,還「向上加價」,去年一戶要價120萬加幣的房子求售未果,今年再以150萬刊登求售,不料卻被中國人下架,「我出165萬,封盤!」,這樣加價賣、搶購、飆漲的現象隨處可見,「應該與加幣近來暴跌3成有關」,加幣貶損讓中國人的「人民幣」戰力直接增3成。

中國土豪狂買房地產,根據加拿大國民銀行統計,溫哥華2015年的交易量有3分之1來自於中國買主,合計金額約127億加幣,另一處多倫多也不惶多讓,中國人砸下90億加幣買房子,導致當地房價高不可攀,民怨四起。

對於開放移民導致居住環境惡化的隱憂,景文科技大學財務金融系副教授章定煊在其臉書提醒,雖然開放移民可能帶來高度的經濟成長,但是也會帶來房價怎麼用力打,都打不下來的後患,期待政府最好不要以老齡化、吸收國際人才為藉口,否則「房價...大家自己想吧」。

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《回春、屋主降價求售 房市現生機!》


震災引發土壤液化安全議題,房市再度烏雲罩頂,不過,兩個現象顯示房市春雷已響,生機乍起,交易動能正在逐漸回復。

第一個現象,受政策影響,交易幾乎停擺的農舍、農地,近期已有解凍情況,根據全國不動產各地店頭回報,近兩三固月,上門洽詢農地或農舍的來店客多有一到二成的成長。

從實價資料也可看出,農地交易有回溫趨勢,宜蘭礁溪受農地興建管制影響,去年上半年僅交易13件,但自下半年迄今為止登錄交易件數已有30件,增加1倍以上。桃園、中南部地區農地交易也都有回升趨勢。

葉春智表示,和以往相比,當然還是很少,但政策持續管制下,農地交易回溫,顯示國內資金充沛,而且無路可去,很多手上握有閒置資金的人,乾脆出手買田地,或圓田園夢,或用來休閒或是資產保值規畫。

葉春智說,現階段農地交易,買方幾乎都是自用,有在地人,也不乏台北客。就房地產投資或資產配置來說,農地並非主流,很多買家主要是因目前房市混沌不明,因此決定一享田園樂。但這對房市來說,是一個交易動能回升的訊號,當房市局勢回穩,訊息不再混亂,一定會有更多資金出籠。

第二個現象是,由於房市走了十多年多頭,很多屋主早已忘了過去房價下跌的光景,甚至不認為房價會下跌。儘管市場利空訊息不斷,但是屋主委售時,大都認為自已房子應該還是能用市價賣掉,或者認為慢慢賣還是可以賣掉,不用急著降價出售;由於與買方認知差異極大,房市交易因此一塘死水。

但近來情況已改,現在屋主委售,很多人會主動問「開這樣的價格會不會太高」,不少人甚至看了實價資料之後,願意再降一點出售,屋主態度的轉變,讓買賣雙方僵局已漸漸解開,農曆年後成交已有回升,雖然受土壤液化資訊公開,買方又出現觀望氛圍,但賣方願意降價下,預料自住剛性需求的買方觀望不會維持太久,置產族也可望逐步回籠。

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《開放中國移民的後果 豪宅要先「買好買滿」!》


房子賣不掉,找中國人來買是個好方法?專家指出,目前中國富豪們瘋買全世界的房地產,只要能買的就入手,所到之處房價連帶飆高,不囉嗦「加價買」,豪宅、藍寶堅尼更是「標準配備」,若台灣開放大媽、土豪們買房,恐怕將使得台灣房市結構更加惡化。

開放移民的後遺症,溫哥華中國人數激增,房價飆升為加拿大之最。被陸資攻佔的辛酸,不只香港懂,溫哥華更是第一苦主,紐約時報指出,由於溫哥華對於移民較友善,因此成為許多中國富豪的首選之地,導致當地華裔人口從1981年的7%激增至18%,大幅改變當地的房地產結構,讓溫哥華的房價成為加拿大之冠。

財信傳媒董事長謝金河也在其臉書透露,一位移民加拿大的前同事向他透露,加拿大的豪宅買賣很特別,不但不是砍價,還「向上加價」,去年一戶要價120萬加幣的房子求售未果,今年再以150萬刊登求售,不料卻被中國人下架,「我出165萬,封盤!」,這樣加價賣、搶購、飆漲的現象隨處可見,「應該與加幣近來暴跌3成有關」,加幣貶損讓中國人的「人民幣」戰力直接增3成。

中國土豪狂買房地產,根據加拿大國民銀行統計,溫哥華2015年的交易量有3分之1來自於中國買主,合計金額約127億加幣,另一處多倫多也不惶多讓,中國人砸下90億加幣買房子,導致當地房價高不可攀,民怨四起。

對於開放移民導致居住環境惡化的隱憂,景文科技大學財務金融系副教授章定煊在其臉書提醒,雖然開放移民可能帶來高度的經濟成長,但是也會帶來房價怎麼用力打,都打不下來的後患,期待政府最好不要以老齡化、吸收國際人才為藉口,否則「房價...大家自己想吧」。

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《下月報稅 史上最複雜!》


記者沈婉玉/台北報導
馬上就要進入5月報稅月,您準備好了嗎?今年起報稅號稱史上最複雜,因為有富人稅、房地合一稅,但取消了證所稅。

今年綜所稅增加一個級距,年所得1000萬元以上者,最高稅率從40%提高為45%,也就是俗稱的「富人稅」。不過,小資上班族及身心障礙者則有減稅小確幸,標準扣除額、薪資及身心障礙特別扣除額都調高了。

今年起申報級距由5級變成6級,新增年所得淨額超過新台幣1000萬元的級距,所得淨額超過1000萬元的納稅義務人,所得稅率調高為45%。有錢人加稅,小資族則可享減稅小確幸。今年單身及夫妻標準扣除額分別從7.9萬元及15.8萬元,調高為9萬元及18萬元;薪資所得與身心障礙特別扣除額則從10萬8千元調高為12萬8千元。賦稅署官員表示,所有報稅戶都將受惠,總減稅額超過100億元。

在綜所稅標準扣除額及薪資特別扣除額都提高下,每位單身上班族的扣除額可增加3.1萬元,以最低稅率5%來計算,一年可省下1550元;稅率45%的有錢人,則可省下13950元。

綜所稅扣除額項目分為一般扣除額以及特別扣除額,一般扣除額又分為標準扣除額和列舉扣除額兩種,納稅人只能選擇其中一種擇優申報。

計算今年要繳多少稅很簡單,先將去年所得總額扣掉免稅額、標準或列舉扣除額,以及特別扣除額後,就得出所得淨額。將所得淨額乘上適用稅率,再扣除累進差額,就是應繳總稅額。應繳總稅額再扣除扣繳稅額及可扣抵稅額,就是今年報稅實際要繳(或要退)的稅額。

104年綜所稅免稅額為8.5萬元,單身標準扣除額為9萬元,總計為17.5萬元。去年所得若沒有超過17.5萬元,可以不必繳稅;扶養年滿60歲或無謀生能力的父母,可享免稅額度。

去年剛開始上班的單身社會新鮮人,除免稅額、標準扣除額外,還有12.8萬元的薪資所得特別扣除額,總計為30.3萬元,所以單身上班族去年總所得若未超過30.3萬元就不用申報。

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《稽徵機關依法得將出租人之租金收入調整至一般租金標準。》 國稅局表示,納稅義務人出租財產,其約定租金顯較當地一般租金為低時,依所得稅法第14條第1項第5類第5款規定,稽徵機關得參照當地一般租金情況調整計算租賃收入,縱使當事人約定之租金確實較低於一般租金標準,並非低報,稽徵機關仍可將出租人之租賃收入調整至一般租金標準課稅,請民眾特別留意。 該局舉例說明,甲君2014年度綜合所得稅結算申報,列報其所有房屋出租供A公司營業使用之租賃所得1,000,000元,經該局查核發現,甲君申報租金顯較當地一般租金為低,乃參照當地一般租金標準調增租賃所得200,000元,並予以補稅。 甲君不服,復查主張因系爭屏東房屋承租人A公司連續多年虧損,經雙方協議同意降低租金以幫助承租人渡過難關,故其於2014年度確實僅收到租賃所得1,000,000元,並無短報情事,不應再任意調增其租賃所得。 國稅局以甲君出租系爭屏東房屋約定之租金顯然較當地一般租金為低,稽徵機關依法即得以設算方式來認定租賃收入,縱使當事人申報之租金為實際收取之金額,稽徵機關仍得將出租人之租金收入調整至一般租金標準,乃駁回其復查申請。 國稅局進一步指出,個人綜合所得稅原則上係採收付實現制,上開規定乃屬收付實現制之例外,故提醒民眾於同意調減租金時應併予考量上述設算租賃所得之規定,才不會額外負擔一筆稅負。
《房地合一稅開查 ,3類案件必查》 房地合一稅今年上路,僅北區國稅局首季已收到734件申報案,自繳稅額4838萬多元。北區國稅局局長李慶華表示,即日起各國稅局將展開房地合一案件查核,尤其申報「適用自用住宅優惠」、「重購退稅」及「交易虧損」等三類案件,列為必查案件。 房地合一課規定,105年1月1日以後取得或103年1月2日以後取得,且持有期間在2年以內的房屋、土地,於105年1月1日以後出售者,除符合免申報條件外,不論盈虧,應於完成移轉登記日的次日起算30天內申報納稅。 房地合一稅對短期持有者從重課稅,中期持有者合理,長期持有者優惠。持有未滿1年課45%;1年以上未滿2年課35%;2年以上未滿10年課20%,如果持有超過10年為15%;非自願性短期持有售屋者稅率為20%。 北區國稅局因轄區廣大,目前申報繳納房地合一稅的案件及繳稅金額,皆為5區國稅局之冠。李慶華說,因新法剛上路,目前申報案件都是短期交易案件,稅率應為45%或35%,但目前多數申報案件都是虧損,或屬只課20%的非志願出售案件。 李慶華表示,虧損案件不須繳納房地合一稅,還可扣抵未來三年的稅;因此國稅局將逐案查核申報真實性。非自願性因素出售房屋情形很多,也會逐案查證。 北區國稅局統計,105年至3月底累計申報案件計734件,自繳稅額4838萬餘元。其中新北、桃園及新竹地區申報佔比分別為38%、24%及18%,合計80%,3地區的自繳稅額累計4022萬多元,佔累計自繳稅額比率83%,顯示房地交易仍以都會區為大宗。 北區國稅局表示,網站首頁熱門焦點設置「房地合一」專區,提供納稅義務人相關資訊,內容包括相關法令、疑義解答、宣導摺頁、電子申報作業要點、新聞稿及諮詢窗口,並提供「個人房地合一課徵所得稅自我檢核表」,方便民眾自行檢視判斷屬房地交易適用新制或舊制。
《屏東市林森路一巷爭議 居民憂寸步難行。》 屏東市林森路一巷爭議,因地主主張權益,法院判決市公所必須刨除路面、縣府必須更改地下管線,全案引起附近住戶憂心,甚至擔心將來可能連救災都有問題,屏東市公所上午召開協調會,決議周四暫緩刨除路面,將再與地主協商。 洪姓地主上午一度出現在林森路一巷現場,但仍然拒絕受訪,僅表示「我們只對法院」,其餘不再說明,甚至還有人對著附近住戶及來往民眾拍照蒐證。 而市公所則是召開協調會了解住戶心聲,一位黃姓住戶憂心說,一旦地主不讓,他們家就幾乎寸步難行,家裡還有兩位80多歲的老人,未來要如何出入? 還有住戶說,林森路一巷至少在民國64年就有了,目前每天少說有數千民眾通行,更是屏東大學連接兩校區的重要通道,呼籲各單位先協調保留現狀,等到尋找到替代方案再說。 市公所主秘李英宗表示,林森路一巷已有數十年歷史,市公所當年鋪柏油並未經地主同意,後來縣府設管線也沒有經地主同意,地主四年前主張權益後,法院認為此非唯一可以進出的巷道,經一、二審後判地主勝訴,並要求市公所應於30天內(周四以前)刨除路面。 市民代表王芬里要求市公所儘速與地主協調,尋找替代方案,自行刨除路面等於是沒有肩榜的作為,市公所主秘李英宗表示,未來傾向把這條路劃為都市計畫道路、再依法徵收,但現階段仍需先與地主協調再說。