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為協助民眾防範詐騙集團不法盜取不動產産權。屏東聯賣網——中信廣東店,特別呼籲不動產所有權人快申辦「地籍異動即時通服務」即時掌握產權異動情形以確保財產權利。

想了解什麼是地籍異動即時通服務嗎?
申請這項便民服務對於我們的不動產有什麼好處呢?

屏東聯賣網-廣東店團隊關心您。有任何不動產的問題,歡迎您時間來電。

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屏東房屋黃惠爭

《房市趕底的六大指標》
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房價在趕底階段,往往是市場信心最不足的時候,大部分人都看壞的氛圍,反而是房價趕底的基本特徵。

台灣房市從2014年第三季上一波高點到今年第二季,已經緩跌足足三年,房價何時落底?市場專家眾說紛紜。

今天我們探討房市落底現象,必先了解房價落底前必須經歷一段「市場趕底」的階段,而這趕底的時段,市場會有哪些指標突顯跡象?其次,房市真正到落底的時段,會有哪些明顯數據與現象確立房市真正脫離谷底?

市場一片看壞,細看房市趕底的六大指標:

一、交易量:量脫離谷底回溫、價續跌
房地產交易量比較準確的判斷方式,是以每一季的交易量為準做比較,若季交易量持續三季回升,沒有再跌回低點,才能確認交易量是否脫離谷底。
以台北市為例,2016年第一季量縮到歷年新低的3978戶,往後四季持續回升到2017年第一季的5138戶,比較去年同期低點,量能劇增29.2%,據此數據,就可確立房市已進入反轉期的趕底階段。

二、交易價格:中古屋均跌幅20%以上
台北市中古屋平均房價在2014年第四季高點是每坪65.7萬元,到今年第二季已跌破每坪54萬元,跌幅達19%,再往下趕底的空間約6%至7%,若下半年以速跌方式出量趕底,房價落底時間就會加快至今年第四季,若下半年價緩跌而量逐漸加溫,則房價落底時間就會拖長到2018年第一季或第二季。

三、建商動向:開工率縮,建融減、土融增
2016年建照核發數量為7萬9490戶,創近七年來新低點,較2013年高峰時的13.3萬餘戶,減少約四成。
2017年第一季建築貸款餘額年增率連續五季為負數,一方面是因為開工率低,一方面則正逢新成屋交屋潮,建融轉為個戶房貸。另外,建商開始獵地,土地融資若持續增加,就表示建商至少不會太看壞後市。

四、預售市場:破盤價四齣,餘屋大讓利
當預售市場開始陸續出現破盤價時,除了會拉低預售市場價格,同時也會擠壓新成屋價格,對高總價餘屋市場就會產生多殺多的競價局面,餘屋讓利越多,趕底時間就越快。

五、市場信心:大部分人仍看壞市場前景
房價在趕底階段,往往是市場信心最不足的時候,大部分人都看壞的氛圍,反而是房價趕底的基本特徵。

六、指標產品:低總價跌幅縮小甚至止跌
要嗅聞房價是否接近落底時段,可從指標性產品價格分析了解,尤其是低總價產品跌幅急速縮小時,只要其率先止跌,房市落底時間就不遠了。

房市是否落底? 2017年第四季是關鍵。綜上所述,房市趕底的六大指標已陸續出現,市場落底時間關鍵在下半年這兩季走勢,而要觀察此波房地產價格是否確實落底,可以從兩大現象與數據分析確認:
(一)市場感受到房價落底時,往往房市已小漲或回升,事實上,一般消費者的感受,至少有二季的落後時差。
(二)從中古屋的季平均房價分析,若持續三季房價在谷底之上,就可確立房市在這三季之前落底,換句話說,房市落底的時段要延後三季觀察才能正式確立,所以今年第四季房價是否落底,要等到2018年第三季才能正式確立。

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屏東法拍屋 黃惠爭

《購買法拍屋的利弊有哪些?》

購買法拍屋的優點:
1.低於市價:由於法院進行拍賣不是以牟取利潤為目的,所以通常訂出的拍賣底價會比市價低二到三成。如果第一次無法拍賣出去,一般狀況底價會降20%再次拍賣,再拍賣不成再降20%。等到第三次拍賣時,底價早已接近或低於市價的一半。

2.產權清楚:法拍屋所有程序都由法院直接辦理。有法院的依據,不用擔心沒有產權保障。

3.投資報酬率高:對於投資法拍屋的人來說,如果在法拍屋流標兩次,價錢已降到非常低的時候買進,再以市價賣出,之間賺取的差價非常可觀,加上金額龐大,因有些投資人藉此致富。以投資的角度來看,法拍屋具有比市價行情低的特性,所以標購後以市價行情轉手賣出自然可以從中賺取利潤;而以純自住的用途來說,如果能以較市價低的價格買到所要居住的房子,當然可以省下一筆錢。

購買法拍屋的缺點:
1.資金調度困難:法拍屋拍得後,必須在7日內繳清房價,因此不能像買一般房子一樣分期付款,在資金的調度上較為吃力,萬一無法在7日內籌得資金,不但得標不算,除了損失保證金,還要支付後續賠償責任。但目前有一些銀行提供的代墊款服務,利息較低,於投標之前可先與銀行聯絡,得標後先行代墊,再轉成房屋貸款。

2.使用權不清楚:雖然法院拍定的房子,產權一定清楚,但不代表你就一定可以搬進去使用,如果遭到第三人佔用或承租,或是法院不點交的房子,就算買到了,也無法取得房子的使用。如果房子有遭不法佔用的情形,法院會用公權力來排除障礙,但通常對於有租賃或有權佔用情況的房子則不負責點交,如果這是你第一次買法拍屋,建議避免選擇這種「不點交」的房子。

3.無法得知屋況:法拍屋是遭到法院查封的房子,任何人都不能進入,無法向一般買房子進去看房子,所以完全無法得知屋內的情況,再加上法拍屋沒有瑕疵擔保,如果拍到的房子有任何問題都無法找人負責,必須自己承擔。(強制執行法第69條「拍賣物買受人無物之瑕疵擔保請求權」。)

購買法拍屋需要哪些費用?

許多人以為買法拍屋只要負擔得起房屋的總底價就可以了,但實際上買法拍屋還有一些相關的費用要負擔,林林總總加起來也不是個小數目,這些都必須估算在購買的成本內,尤其是以法拍屋作為投資工具的人,更必須把成本算清楚。

一、必需支付的費用:

1.投標資金→就是得標的價錢,投標前須先付公告底價的20%作為保證金,得標後7天內須將餘款繳清,因此最好事先規劃好資金的來源。

2.稅費→包括購買時所要繳的契稅,賣出時要繳的土地增值稅、財產交易所得稅。

3.地政規費→包括投標前申請謄本、得標後辦理過戶所需的地政規費。

4.其他雜費→包括投標前申請謄本、得標後辦理過戶所需的地政規費。

二、可能支出的費用:

1.利息→若是貸款來付款,就必須負擔轉手賣出前那一段時間的利息。

2.代書費→若是委託地政士代為辦理過戶、稅費申報等手續,必須支付代書費,但如果你可以自己辦理就不用。

3.仲介費→若是請代標公司代為投標,就必須支付服務費。

4.搬遷費→並不是指要搬進去的搬家費,而是如果遇到房子遭人佔用或租用的狀況,想請人搬走,可能要給對方一筆搬遷費。 必須經由談判,有行情可尋。

5.整修費→如果買到屋況不佳或遭人破壞的法拍屋,就必須花錢重新整修、裝潢。

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《鄰地的農地行使袋地通行權,我就一定得讓他過嗎?》
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依民法第787條第1項規定「土地因與公路無適宜之聯絡,致不能為通常使用時,除因土地所有人之任意行為所生者外,土地所有人得通行周圍地以至公路」,意即土地的四周都被他人的土地所圍繞,因而與公路隔絕,必須通行他人的土地才會到達公路:或是土地雖有他道可通公路,但通行費用過鉅、具有危險者,此種土地即為袋地/準袋地,因此,若僅因與公路聯絡不便,尚不能主張袋地通行權。

又土地與公路間是否有「適宜之聯絡」,應個案判斷是否達「通常使用」之程度。按「袋地通行權,非以袋地與公路有聯絡為已足,尚須使其能為通常使用。而是否能為通常使用,須斟酌該袋地之位置、地勢、面積、用途、社會環境變化等因素為綜合判斷。倘袋地為建地時,並應考量其坐落建物之防火、防災、避難及安全需求,始符能為通常使用意旨」(最高法院104年台上字第256號)。例如,如果袋地是農地,所通行之路,農機具能行走即可;若農地上建有合法農舍,供人居住使用,則以現代人汽車為通常代步工具之生活習慣,汽車車道則為通常使用所必要。

而袋地通行權的目的,雖為充分發揮袋地之經濟效用,以促進物盡其用之社會整體利益,然而,畢竟僅為了自己袋地的私益,卻讓被通行的鄰地受到通行的損害,法律亦需調和兩者之利害關係。依民法第787條第2項規定,「前項情形,有通行權人應於通行必要之範圍內,擇其周圍地損害最少之處所及方法為之;對於通行地因此所受之損害,並應支付償金。」,因此,有通行權人應支付償金,且非任由有通行權的人恣意選擇最有利於自己的方法來作決定,必須選擇對鄰地損害最小的路徑,例如選擇繞土地邊緣通行等。

若該土地本與公路有適宜之聯絡,可為通常使用,竟因土地所有人之任意行為而阻斷(例如自蓋圍牆、自拆橋樑),則其土地與公路無適宜之聯絡,致不能為通常使用者,應由土地所有人自己承受。再者,若「袋地」係土地所有權人主動造成,例如因一部讓與或分割而來使土地成為袋地,為其所得預見,或本得為事先之安排,即不得損人利己,基於誠信原則、避免權利濫用,該土地所有權人不能再對原鄰地所有權人主張通行權。

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屏東房屋

《偷偷告訴你:「買房子」為什麼最好要「選擇4-6層」?很多秘密你不一定會知道!》


在隨著科技的發達,還有人口的劇增,可居住土地會顯得越來越狹小,建築的樓層也是越來越高!

很多人買房子的時候對於樓層的選擇都很迷茫,有些人認為越高越好,有些人認為越低越好,沒有一個正式的樓層選取觀念!

屏東中信房屋廣東店黃惠爭表示,買房子的時候4-6層是最好的。至於為什麼,且聽小編慢慢道來!

【一層】

一、優:
由於進出最方便,因此當發生火災等意外時,一層當屬逃生最方便的樓層了。
這種情況下,如果外窗沒有安裝用於防盜的欄桿,從一層的房間內逃生就簡單一些。
另外停車方便、當店面等實質也是很多人喜歡的。
二、劣:
一樓最不安靜,如果臨街,受路上的汽車尾氣、揚塵污染最重。
隱私的問題,也相對比較嚴重。
在一些老社區,地下室還會返上來潮氣,而且更易受到蚊蟲的侵擾。此外,一樓還最易遭盜竊。

【二層】

一、優:
相對一樓來說比較安全,尤其是對那些有小孩的家庭而言,更是如此。
二、劣:
和一樓的不足之處一樣,二樓的樓層也稍低了一些。

【三層】

一、優:
綜合各方面因素,如果是普通老式的五、六層樓高的住宅,三層是最理想的。
二、劣:
一般老式樓房沒有電梯,人可以很輕鬆地爬三層的樓梯,但若是抬洗衣機、沙發等,就沒那麼簡單了。

【四、五、六層】

一、優:
從環境的角度來看,安全性最好。
二、劣:
如果沒電梯,老人上下樓是個難題。

【七層】

一、優:
對於高層住宅樓來說,七層是「黃金樓層」段。 這個樓層安靜,不受汽車尾氣等影響,並且也不至於讓人達到恐高的程度。
二、劣:
七層及以上的樓層,對有心血管病、胘暈的人來說,不適宜居住。

【八到十六層】

一、優:
從八樓到十六樓及以上樓層,是最明亮的樓層。最高的樹也達不到這個高度,因此光線不易被遮擋。
二、劣:
如果在這幾層上下有排放廢棄物的管道,那麼這幾層所受的影響是最大的。

【十六層以上】

一、優:
視野最好,空氣最清新。住宅樓暖氣是往上升的,所以十六層以上最暖和。
二、劣:
發生火災時不易逃生,並且火災散發的有毒氣體都是由下向上擴散的,因此是最危險的樓層。

【頂層】

一、優:
頂樓可能有額外運用的空間,加蓋、出租等是最常見的。
另外,發生火災時,可以從房頂施救。 一些樓房頂層還加裝了附屬設施,更增加了逃生的可行性。
二、劣:
在一些老的社區,高層住宅樓一般水壓較小,有時會出現停水的現象。另外,頂樓漏水、日曬過熱的機會也最高。

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《農委會拋出重大政策,七萬間非法佔用農地工廠,農委會將以2016年5月20日為分水嶺,之後佔用者即報即拆,520之前佔用者,若為優良農地將輔導遷移,若非優良農地,將繳生態補償金後可望就地合法。》
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為確保台灣糧食安全,農委會估算全國農地總量應維持在74至81萬公頃之間;然而,依104 年農地現況資源分析結果,已有17%農地遭轉用。究竟農地上到底「長」了什麼?農委會現正進行全國農地盤點,現已完成九成盤查工作,盤查結果預計在六月底出爐、七月初對外公佈。

農委會企劃處處長蔡昇甫表示,下一步將以「2016年5月20日」作為分水嶺:520之後出現的未登記工廠採取「即報即拆」;520之前就已存在的未登記工廠將視其所在地進行處理,「如果在優良農地區內,就會輔導遷移;若在優良農地區外,則能轉為丁種用地,但業者需繳納生態補償金,做為農地保護基金」。優良農地區將待全國農地盤查結果出爐後再行劃設。

工廠佔用農地,2016年5月20日為分水嶺。農委會企劃處處長蔡昇甫表示,下一步將以「2016年5月20日」作為分水嶺:520之後出現的未登記工廠採取「即報即拆」;520之前就已存在的未登記工廠將視其所在地進行處理,「如果在優良農地區內,就會輔導遷移;若在優良農地區外,則能轉為丁種用地,但業者需繳納生態補償金。」優良農地區將待全國農地盤查結果出爐後再行劃設。

現按照經濟部五年一次的工商盤查結果資料顯示,全台目前約有6.9萬家未登記工廠,包括:新北市15,960家、台中市15,976家、彰化縣9,356家、台北市6,137家、台南市6,038家、高雄市4,856家、桃園市3,359家。

但蔡昇甫也坦言,現有總計546公頃的低污染未登記工廠散落在全台農業區、特定農業區、一般農業區、山坡地保育區等地,「這些工廠已取得臨時工廠登記證,須在輔導期限109年6月2日前符合環保、消防、水利、水土保持等相關規定。」在輔導期限前,無法強制遷移該廠,須待輔導期限後才能處理。

而違章建築拆遷工作實屬地方政府職掌,「接下來經濟部、內政部、農委會會想辦法督促地方政府落實執法。」

至於生態補償金會如何收取?蔡昇甫解釋,詳細計算方式仍需跨部會討論,但預計以「地目變更前後地價利差」、「佔用農地時間」交叉計算,換算成生態補償金,以此做為「農地保護基金」,「而這筆農地保護基金可能用於劃設隔離綠帶、也可能做為新農業政策中的對地綠色直接給付基金。」

「農地盤整只是第一步!」蔡昇甫強調,待劃設出農地保護範圍後,下一步就是要讓農地集中化利用,「像是劃設生產專區。」目前新政府已下達明確指令推動「大糧倉計畫」,要求雜糧作物耕作面積要在四年之內增加2萬公頃,「待農地盤點完成後,就知道資源投注在哪裡比較有效率。」以解決農地破碎化問題。

另外,蔡昇甫也透露,由於農民銀行媒合效果面臨瓶頸,現農委會正與財政部、內政部討論如何增加國家耕地利用政策彈性。未來考慮在《農業發展條例》中增訂「轉租排除條款」,由農民團體、農民合作社或公正第三方作為租地媒合平台,只要農民或地主只要加入政府「促進農地利用方案機制」,就能突破目前《土地法》中的耕地不得轉租之限制。

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《房地合一報稅有撇步 小換大可申請退稅》

報稅季將至,房地合一稅新制上路後,個人買賣房屋或土地,若是自住,且出售的前一年內無出租或供營業使用,無論是「大換小」或「小換大」都可申請「重購退稅」。

買賣房屋或土地無論「大換小」或「小換大」都可使用重購退稅,其中小換大可全額退稅,大換小則是比例退稅。

個人買賣自住房屋、土地,已完成辦竣戶籍登記,且自住房地出售的前一年內無出租或供營業使用,無論是先買後賣還是先賣後買,出售舊房地與重購新房地的時間(以完成移轉登記日為準)差距在二年內,均可申請適用重購退稅優惠,但該重購的新房地在重購後五年內,只可供自住使用,不可改作其他用途或再行移轉。

「以小換大」與舊制相同,可全額退稅,大換小則是比例退稅。

財政部網站上也詳列出重購自用住宅扣抵綜合所得稅優惠資格,出售或重購房屋以納稅義務人本人或其配偶名義登記的、須為自用、已先繳納財產交易所得的綜合所得稅、出售自自用住宅房屋完成移轉登記日起2年內重購及先購後售也適用、重購自用住宅的房屋價額超過原出售價額。

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