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《若稅捐稽徵機關查明,個人有因此藉法律形式規避或減少房地合一納稅義務之情事者不適用》

財政部近日公告,非自願出售「共有」房地,其房地持有未滿兩年,仍可適用20%較低稅率,放寬房地合一制度規則。已自11月17日生效。

房地合一自2016年上路,根據財政部統計,今年截至前十月,房地合一課徵所得稅約9.13億元。由於過去曾有案例,個人與他人「共有」房屋或土地,因為持有人數眾多,但可能個人持有不到兩年,而其他人處分該房地時,因依照土地稅法人數與持份過半可處分。

其導致個人因未持有兩年,可能適用較高的稅率,如持有未滿一年稅率為45%、持有兩年以內是35%,因此財政部修正後公告,此類狀況也歸類於「個人因調職、非自願離職或其他非自願因素交易持有期間在兩年以下的房屋、土地」,稅率為20%。

非自願因素在共有因素加入後將有六大類型,包括在工作地點買房地,卻因調職或非自願離職需離開原工作地而出售者;出售取得土地前遭他人越界建築房屋部分的房地所有權人者;或是無力清償債務導致依法遭強制執行移轉者;因負擔醫藥費而出售者;因家暴而出售者。

第六大類型則是此次修正新增加,個人與他人共有房屋或土地,因他共有人依土地法第34條之1規定,未經其同意而交易該共有房屋或土地,導致須交易其應有部分者。

但財部強調,若經稅捐稽徵機關查明,個人有因此藉法律形式規避或減少納稅義務之安排或情事者不適用。

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《買到「套繪」農地不能蓋農舍,求償無門!什麼是套繪農地呢?》

別以為買了二分半農地就可以蓋農舍。高雄美濃羅姓農民廿年前買農地,近日申請興建農舍被打回票,原因是過去可用「未毗鄰農地」合併計算建蔽率,他買下的部分農地,已被前地主「借去蓋房子」,土地謄本註記「套繪管制」,不能再蓋農舍。

民國八十九年農業發展條例修正前,農地不限制土地大小,農舍建蔽率為百分之十。依據「台灣省申請自用農舍補充注意事項」規定,若是單筆土地用地不足,可使用同一人名下十公里範圍內未毗鄰農地合併計算。農發條例修正實施後,須面積兩分半(零點二五公頃)以上農地才能興建農舍。

高市朱姓農民兩年前花一千三百萬元購買四分農地,今年初向市府建管處請領建築執照,發現遭套繪。農地若無法興建農舍,價格少三成,退休規劃也被打亂。朱說,依買賣合約註記「若被套繪可無條件取消買賣」,但賣家推說錢已花光不願退還,申請調解三次仍無法解決。

「被朋友誤會真的很冤枉」,前高雄縣議員李雲廷說,廿幾年前購入一筆農地,四年前轉售友人,對方今年六月才發現買到套繪農地,非常不諒解,誤以為他存心欺瞞。

美濃地政士李瑞香表示,一年多前接獲客戶抱怨發現這個問題,陳情至今無法解決。早年建管單位未同步將農舍資料知會地政事務所,官方紀錄出現空窗期,才會衍生糾紛。

高雄市政府工務局在內政部督促下,從民國一0三年底開始著手清查,查出套繪管制土地集中在原高雄縣區域,目前約一萬八千多筆,美濃佔八千兩百多筆,目前仍有旗山、杉林的農地資料尚未登錄。

據了解,全國各縣市都有類似問題,屏東縣政府城鄉發展處公安使用科科長陳炳鴻表示,縣府每年大約會收到兩百件土地變更使用執照的案件,其中約半數為解除套繪管制,換算來說每年約有一百筆到一百廿筆是跟套繪管制有關。

李雲廷認為,公部門橫向連繫不良,才導致地主權益受損。許多買賣已完成,衍生土地糾紛,農委會應不要再追套繪陳年老帳,讓爭議落幕。

民國89年以前之農地可能會被前地主拿去「套繪」,也就是拿這筆土地去申請蓋農舍,買主為了避免當冤大頭,務必申請最新的土地登記謄本查看是否有註記「套繪管制」或請仲介人員、地政士查詢「無套繪證明」,多了這幾個字這筆土地價值可是差很多喔。多一份留意就多一份保障。

一般民眾買農地可大致分為單純自耕或蓋農舍,如果要蓋房子,牽涉的問題及引起的爭議也相對較多。

農地有10%的建蔽率限制,亦即800坪的土地只能蓋80坪。
有些地主會把多塊農地一起算比例,用掉建蔽率,農地被視為無法興建農舍的法定空地。

建物不以登記為必要條件,所以千萬不要只申請土地登記簿謄本有無記載之建物為依據,另土地謄本並無註記建蔽率是否已被移轉,所以提醒民眾購買前要請仲介人員或地政士查詢「無套繪證明」,確定這塊農地以前沒有申請過建築或套繪為已建築基地的紀錄,即是土地有無法定空地管制的意思。

購置農地「停」、「看」、「聽」三步驟,供民眾參考。

一、「停」是確定自己購地的目的為何?若為蓋農舍,務必於購買前進一步確認是否符合「農業用地興建農舍辦法」相關規定。

二、「看」-若是要買農地蓋農舍,除了土地分區要符合農用外,目前依法令最小至少要零點二五公頃,約七五六坪,而購買前要請仲介人員或地政士查詢「無套繪證明」,確定這塊農地以前沒有申請過建築或套繪為已建築基地的紀錄,即是土地有無法定空地管制的意思。

三、「聽」則多瞭解法令規定及尋求專業人士之建議,尤其是要購農地興建農業者,現有「農業用地興建農舍辦法」之修正草案引發多方討論,相信也將影響未來農舍興建之相關規範,因此要特別注意,應可減少買賣糾紛的問題。

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《詐騙又有新招了!假公文!誆地政、戶政e化升級 騙身分證印鑑》

新北市新莊五股地區,最近有民眾陸續接到1個公文,說是要辦理地政、戶政,e世代網路便民資料升級,要民眾拿著印鑑和身分證件到戶政事務所辦理,如果沒空,將請人到府代辦,直到有民眾拿公文到戶政事務所,才知道公文根本是假的,民政局說,如果身分證件和印鑑被取走,恐怕名下的房產將被偷偷被過戶。

拿著區公所的公文,民眾看得好仔細,但根本分不清這是假的。

因為是掛號送達,加上公文說的跟真的一樣,還有人幫忙可以代辦,不小心可能就掉入詐騙集團的圈套。

最近在新北市五股一帶,不少人都收到這1份,來自五股區公所的公文,上頭寫說為了要升級地政戶政e世代的便民資料,要民眾7天之內帶著雙證件和印鑑到戶政事務所,如果沒空還可以請人代為辦理,直到有人真的到戶政機關,才知道區公所根本沒發過。

五股區公所主秘林銚傑:「他打電話去跟收件者說,你為什麼沒有來辦印鑑變更,如果老人家說行動不方便或不方便去辦,那他們會派人去幫你辦,那這事情就糟糕了。」

區公所說這份假公文假得離譜,發文單位會有完整的新北市五股區公所以及發文編,右上角會有承辦人以及分機號碼,最後連機關首長的簽字章也不太一樣。

五股區公所主秘林銚傑:「他拿到這個印鑑資料就可以進一步的辦理民眾的不動產變更,將來損失的是整個不動產、房地產全部都不見了。」

不同之前的假檢察官的公文,是針對民眾帳戶金錢進行管收,這次詐騙集團要得是民眾的印鑑和雙證件,加上有詳細的戶籍資料,更容易讓民眾信以為真,再用上門代辦的便民措施,騙走印鑑和雙證件,進而將房產土地過戶,傷害遠比金錢更大,只能提醒民眾接到類似信件,最好能親自詢問。

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為協助民眾防範詐騙集團不法盜取不動產産權。屏東聯賣網——中信廣東店,特別呼籲不動產所有權人快申辦「地籍異動即時通服務」即時掌握產權異動情形以確保財產權利。

想了解什麼是地籍異動即時通服務嗎?
申請這項便民服務對於我們的不動產有什麼好處呢?

屏東聯賣網-廣東店團隊關心您。有任何不動產的問題,歡迎您時間來電。

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屏東房屋黃惠爭

《房市趕底的六大指標》
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房價在趕底階段,往往是市場信心最不足的時候,大部分人都看壞的氛圍,反而是房價趕底的基本特徵。

台灣房市從2014年第三季上一波高點到今年第二季,已經緩跌足足三年,房價何時落底?市場專家眾說紛紜。

今天我們探討房市落底現象,必先了解房價落底前必須經歷一段「市場趕底」的階段,而這趕底的時段,市場會有哪些指標突顯跡象?其次,房市真正到落底的時段,會有哪些明顯數據與現象確立房市真正脫離谷底?

市場一片看壞,細看房市趕底的六大指標:

一、交易量:量脫離谷底回溫、價續跌
房地產交易量比較準確的判斷方式,是以每一季的交易量為準做比較,若季交易量持續三季回升,沒有再跌回低點,才能確認交易量是否脫離谷底。
以台北市為例,2016年第一季量縮到歷年新低的3978戶,往後四季持續回升到2017年第一季的5138戶,比較去年同期低點,量能劇增29.2%,據此數據,就可確立房市已進入反轉期的趕底階段。

二、交易價格:中古屋均跌幅20%以上
台北市中古屋平均房價在2014年第四季高點是每坪65.7萬元,到今年第二季已跌破每坪54萬元,跌幅達19%,再往下趕底的空間約6%至7%,若下半年以速跌方式出量趕底,房價落底時間就會加快至今年第四季,若下半年價緩跌而量逐漸加溫,則房價落底時間就會拖長到2018年第一季或第二季。

三、建商動向:開工率縮,建融減、土融增
2016年建照核發數量為7萬9490戶,創近七年來新低點,較2013年高峰時的13.3萬餘戶,減少約四成。
2017年第一季建築貸款餘額年增率連續五季為負數,一方面是因為開工率低,一方面則正逢新成屋交屋潮,建融轉為個戶房貸。另外,建商開始獵地,土地融資若持續增加,就表示建商至少不會太看壞後市。

四、預售市場:破盤價四齣,餘屋大讓利
當預售市場開始陸續出現破盤價時,除了會拉低預售市場價格,同時也會擠壓新成屋價格,對高總價餘屋市場就會產生多殺多的競價局面,餘屋讓利越多,趕底時間就越快。

五、市場信心:大部分人仍看壞市場前景
房價在趕底階段,往往是市場信心最不足的時候,大部分人都看壞的氛圍,反而是房價趕底的基本特徵。

六、指標產品:低總價跌幅縮小甚至止跌
要嗅聞房價是否接近落底時段,可從指標性產品價格分析了解,尤其是低總價產品跌幅急速縮小時,只要其率先止跌,房市落底時間就不遠了。

房市是否落底? 2017年第四季是關鍵。綜上所述,房市趕底的六大指標已陸續出現,市場落底時間關鍵在下半年這兩季走勢,而要觀察此波房地產價格是否確實落底,可以從兩大現象與數據分析確認:
(一)市場感受到房價落底時,往往房市已小漲或回升,事實上,一般消費者的感受,至少有二季的落後時差。
(二)從中古屋的季平均房價分析,若持續三季房價在谷底之上,就可確立房市在這三季之前落底,換句話說,房市落底的時段要延後三季觀察才能正式確立,所以今年第四季房價是否落底,要等到2018年第三季才能正式確立。

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屏東法拍屋 黃惠爭

《購買法拍屋的利弊有哪些?》

購買法拍屋的優點:
1.低於市價:由於法院進行拍賣不是以牟取利潤為目的,所以通常訂出的拍賣底價會比市價低二到三成。如果第一次無法拍賣出去,一般狀況底價會降20%再次拍賣,再拍賣不成再降20%。等到第三次拍賣時,底價早已接近或低於市價的一半。

2.產權清楚:法拍屋所有程序都由法院直接辦理。有法院的依據,不用擔心沒有產權保障。

3.投資報酬率高:對於投資法拍屋的人來說,如果在法拍屋流標兩次,價錢已降到非常低的時候買進,再以市價賣出,之間賺取的差價非常可觀,加上金額龐大,因有些投資人藉此致富。以投資的角度來看,法拍屋具有比市價行情低的特性,所以標購後以市價行情轉手賣出自然可以從中賺取利潤;而以純自住的用途來說,如果能以較市價低的價格買到所要居住的房子,當然可以省下一筆錢。

購買法拍屋的缺點:
1.資金調度困難:法拍屋拍得後,必須在7日內繳清房價,因此不能像買一般房子一樣分期付款,在資金的調度上較為吃力,萬一無法在7日內籌得資金,不但得標不算,除了損失保證金,還要支付後續賠償責任。但目前有一些銀行提供的代墊款服務,利息較低,於投標之前可先與銀行聯絡,得標後先行代墊,再轉成房屋貸款。

2.使用權不清楚:雖然法院拍定的房子,產權一定清楚,但不代表你就一定可以搬進去使用,如果遭到第三人佔用或承租,或是法院不點交的房子,就算買到了,也無法取得房子的使用。如果房子有遭不法佔用的情形,法院會用公權力來排除障礙,但通常對於有租賃或有權佔用情況的房子則不負責點交,如果這是你第一次買法拍屋,建議避免選擇這種「不點交」的房子。

3.無法得知屋況:法拍屋是遭到法院查封的房子,任何人都不能進入,無法向一般買房子進去看房子,所以完全無法得知屋內的情況,再加上法拍屋沒有瑕疵擔保,如果拍到的房子有任何問題都無法找人負責,必須自己承擔。(強制執行法第69條「拍賣物買受人無物之瑕疵擔保請求權」。)

購買法拍屋需要哪些費用?

許多人以為買法拍屋只要負擔得起房屋的總底價就可以了,但實際上買法拍屋還有一些相關的費用要負擔,林林總總加起來也不是個小數目,這些都必須估算在購買的成本內,尤其是以法拍屋作為投資工具的人,更必須把成本算清楚。

一、必需支付的費用:

1.投標資金→就是得標的價錢,投標前須先付公告底價的20%作為保證金,得標後7天內須將餘款繳清,因此最好事先規劃好資金的來源。

2.稅費→包括購買時所要繳的契稅,賣出時要繳的土地增值稅、財產交易所得稅。

3.地政規費→包括投標前申請謄本、得標後辦理過戶所需的地政規費。

4.其他雜費→包括投標前申請謄本、得標後辦理過戶所需的地政規費。

二、可能支出的費用:

1.利息→若是貸款來付款,就必須負擔轉手賣出前那一段時間的利息。

2.代書費→若是委託地政士代為辦理過戶、稅費申報等手續,必須支付代書費,但如果你可以自己辦理就不用。

3.仲介費→若是請代標公司代為投標,就必須支付服務費。

4.搬遷費→並不是指要搬進去的搬家費,而是如果遇到房子遭人佔用或租用的狀況,想請人搬走,可能要給對方一筆搬遷費。 必須經由談判,有行情可尋。

5.整修費→如果買到屋況不佳或遭人破壞的法拍屋,就必須花錢重新整修、裝潢。

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《鄰地的農地行使袋地通行權,我就一定得讓他過嗎?》
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依民法第787條第1項規定「土地因與公路無適宜之聯絡,致不能為通常使用時,除因土地所有人之任意行為所生者外,土地所有人得通行周圍地以至公路」,意即土地的四周都被他人的土地所圍繞,因而與公路隔絕,必須通行他人的土地才會到達公路:或是土地雖有他道可通公路,但通行費用過鉅、具有危險者,此種土地即為袋地/準袋地,因此,若僅因與公路聯絡不便,尚不能主張袋地通行權。

又土地與公路間是否有「適宜之聯絡」,應個案判斷是否達「通常使用」之程度。按「袋地通行權,非以袋地與公路有聯絡為已足,尚須使其能為通常使用。而是否能為通常使用,須斟酌該袋地之位置、地勢、面積、用途、社會環境變化等因素為綜合判斷。倘袋地為建地時,並應考量其坐落建物之防火、防災、避難及安全需求,始符能為通常使用意旨」(最高法院104年台上字第256號)。例如,如果袋地是農地,所通行之路,農機具能行走即可;若農地上建有合法農舍,供人居住使用,則以現代人汽車為通常代步工具之生活習慣,汽車車道則為通常使用所必要。

而袋地通行權的目的,雖為充分發揮袋地之經濟效用,以促進物盡其用之社會整體利益,然而,畢竟僅為了自己袋地的私益,卻讓被通行的鄰地受到通行的損害,法律亦需調和兩者之利害關係。依民法第787條第2項規定,「前項情形,有通行權人應於通行必要之範圍內,擇其周圍地損害最少之處所及方法為之;對於通行地因此所受之損害,並應支付償金。」,因此,有通行權人應支付償金,且非任由有通行權的人恣意選擇最有利於自己的方法來作決定,必須選擇對鄰地損害最小的路徑,例如選擇繞土地邊緣通行等。

若該土地本與公路有適宜之聯絡,可為通常使用,竟因土地所有人之任意行為而阻斷(例如自蓋圍牆、自拆橋樑),則其土地與公路無適宜之聯絡,致不能為通常使用者,應由土地所有人自己承受。再者,若「袋地」係土地所有權人主動造成,例如因一部讓與或分割而來使土地成為袋地,為其所得預見,或本得為事先之安排,即不得損人利己,基於誠信原則、避免權利濫用,該土地所有權人不能再對原鄰地所有權人主張通行權。

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